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楼市还能疯多久?刚刚监管火速出招:打击资金违规入市

2020/4/20 17:50:52 | 作者:滕州房产网 | 来源:券商中国 |

       随着新冠肺炎疫情逐渐得到有效控制,房地产市场正在从断崖式下跌中逐渐恢复。

  近日,深圳、杭州、南京、成都等多个一二线城市的部分楼盘出现了“火爆”局面。市场有观点认为,这波上涨或与小额贷款违规进入房地产,或者经营贷款违规进入房地产有关。

  券商中国记者从多处消息人士处确认,中国人民银行深圳市中心支行今日已向辖区各商业银行下发通知,紧急自查房抵经营贷资金违规流入房地产市场情况。该通知要求自查今年以来新发放的房抵经营贷(含借款人为企业或个人),包括贷前、贷中、贷后等情况。

  近期召开的中央政治局会议再次强调“房住不炒”,中泰证券首席经济学家李迅雷表示,疫情期间,防控经济风险被放在首位,楼市的稳定,是地方政府、开发商、金融机构和房子业主的共同利益所在,因此,疫情让泡沫更刚性,但泡沫最终还是会破灭,这只是时间长短问题。

  央行深圳中支要求银行自查房抵经营贷流动情况

  4月20日,券商中国记者从多处消息人士处确认,中国人民银行深圳市中心支行今日已向辖区各商业银行下发通知,紧急自查房抵经营贷资金违规流入房地产市场情况。该通知要求自查今年以来新发放的房抵经营贷(含借款人为企业或个人),包括贷前、贷中、贷后等情况。

  其中,对于贷前,自查贷前准入情况,对借款人名下经营实体的真实性调查情况,借款人持有被抵押房产时间情况,企业成立时间情况。对于贷款管理情况,重点梳理借款人(含企业或个人)自疫情发生(1月25日)以来新购房产(含住宅和商务公寓等)并以新购房产作抵押的贷款情况,以及计划申请财政贴息和预计实际贷款利率水平情况。对于贷后管理,自查借款人贷后新增房产的检测情况。

  近期,深圳房价出现异动,近期的“豪宅日光盘再现”、百万“喝茶费”等报道也备受市场关注。来自深圳中原的统计数据显示,3月深圳全市二手住宅均价为59048元/平方米,环比上升0.95%。其中,宝安成交均价为65031元/平方米,环比上升1.21%,涨幅最大。3月新房住宅网签3152套,环比上涨279.8%,网签面积32.38万平方米,环比上涨279.9%,新房住宅网签量止跌大幅回升至去年平均水平。在此基础上,3月30日至4月5日这一周,网签数据显示,新房住宅共成交818套,环比上升43.8%。

  值得一提的是,新房市场内,近期公寓市场也开始升温。据了解,位于深圳罗湖区的某项目于近期开盘,均价约66000元/平方米,为50年产权公寓,其中主打建筑面积20-30平方米小户型产品。该项目虽然面积较小,但买者依旧如云。

  深圳的此轮“疫情景气”大致是从3月初时从西向东逐步启动,最明显的迹象之一,是市场中消失已久的百万元级的“天价喝茶费”重现。

  与此同时,深圳相关部门开始行动起来,4月3日,深圳市宝安区住建局以暂停涉案楼盘全部房源网签权限等措施,打击房企和中介机构收取“喝茶费”、“更名费”等价外费用违法行为;4月9日,南山区住建局也发出通知:严禁恶意炒作哄抬房价,“各中介机构及从业人员切勿以身试法”。

  深圳市住建局也表示,将密切关注市场动态,针对二手房挂牌价格明显高于市场真实成交价、机构及个人恶意炒作房价、部分自媒体发布扰乱市场秩序不实言论、评估机构高评高贷、“黑中介”违规经营等现象,联合相关部门开展为期三个月的市场乱象专项整治行动,坚决打击违法违规行为,促进房地产市场平稳健康发展。

  多地房价异动

  此前,成都住宅楼盘凯德卓锦万黛小区取得项目预售证,共计推出194套房源,4月16日~18日进行网上登记摇号购房。4月20日,据成都购房通披露,参与网上报名摇号人数超过22000人,刚需购房者摇中概率为1.06%,普通购房者摇中概率仅为0.3%。

  除了成都的楼盘受到抢筹外,以杭州为代表的“长三角”房价也出现了部分异动,克而瑞浙江区域的统计数据显示,4月以来,杭州市的商品房周均成交量连续环比上涨。在此之前的3月份,杭州市共407个楼盘实现转签,同比大幅上涨561.85%。“万人摇”楼盘频现,售楼处的登记人数暴增。市场供应端亦集中放闸。数据显示,继3月推盘潮后,4月份,杭州市有超过60个楼盘迎来开盘。

  距离杭州不远的南京也出现了房价异动的情况,一些新上市的楼盘中,不少楼盘的价格开始上涨,并且随着限价盘的逐渐消失,南京有的板块房价开始刷新此前高点。

 房价真的涨了吗?

  4月17日,国家统计局发布数据显示,今年第一季度,全国商品房销售面积21978万平方米,同比下降26.3%,与前两月出现的“断崖式”下跌相比,降幅收窄13.6个百分点。商品房销售额20365亿元,下降24.7%,降幅收窄11.2个百分点。

  其中,3月单月,全国商品房销售面积为13503万平方米,相当于去年同期水平的85.9%;商品房销售额12162亿元,相当于去年同期的85.4%。也即,到今年3月,全国房地产市场交易量已恢复至85%以上。

  具体到上述房价异动城市,实际上并非全城房价暴涨,大多是停留在部分区域和部分楼盘。以深圳为例,贝壳研究院的一份报告显示,当前深圳整体虽存在升温基础,但市场并未出现网传的“火爆”情况。原因在于,新房个别项目的销售“火热”,不能代表全市场。3月深圳另外上市的3个项目中,除福永万科星城表现较好外,光明乐府花园周度开盘去化率不足20%。实际上,深圳新房库存比前两月仍有上升。深圳住建局数据显示,3月末深圳新房住宅可售房源27804套,去化周期8.8个月,较2月延长0.3个月。

  除此之外,从区域上而言,也不是所有的区域都热。据悉,目前真正出现抢房的区域,依然是传统的延续——往西走。但更多的区域,成交并未显示出全旺的局面,比如罗湖、东部、龙岗,市场还相对温和。

  此轮房价异动为何?

  易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,近期利率下行,充分体现了当前复工复产过程中降低实体经济成本的导向,对于今年二季度改善贷款市场环境等有积极的作用,充分体现了稳经济、促发展的导向。同时这也会对后续包括房地产在内的市场产生积极的影响。

  严跃进指出,近期多个城市供应量大增,一方面属于企业自身的推盘安排,前期受疫情影响推迟了部分推盘,一方面受需求端的刺激而加大供应。此外,由于国家财政、货币政策趋向于积极,全国房贷利率随着LPR利率中枢适度下移,以及一些城市人才政策继续发力,对需求端产生了一定刺激,加之各地预售证的发放节奏加快,银行贷款也比较积极,配合此次月供压力减少的效应,购房需求有望积极释放,进而带动市场成交量的上升。

  “但确实需要注意一些潜在的风险。近期商业银行贷款相对积极,但更偏好投向房地产。不过出现了一些小额贷款违规进入房地产,或者经营贷款违规进入房地产的现象,所以预计后续严查违规资金进入房地产将成为常态。” 严跃进表示,换而言之,近期购房者在获得此类低成本的贷款的时候,一定要注意资金的合规性。尤其是1年期LPR利率为3.85%,已经属于比较低的水平,这个时候要严禁通过获得此类1年期短期贷款来支付购房首付款的做法。

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