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马光远:疫情不会改变房地产趋势,自住和改善需求的可以出手了

2020/4/2 18:44:39 | 作者:滕州房产网 | 来源:央视财经 |

        从3月12日开始,央视财经新媒体推出财经云直播系列专题直播,聚焦全球市场,紧追热点行情。

  全球开启货币宽松模式,房产价格会不会水涨船高?各地接连出台楼市调控政策,房住不炒、一城一策如何实施才能真正稳市场?疫情之后,房地产市场会发生哪些变化?

  3月31日晚,央视财经主持人张琳连线央视财经评论员马光远,聊聊房子那些事。

  问题一:疫情对房地产市场冲击有多大?

  谈房地产必须关注三个重大前提,首先是疫情防控,中国已经打完了上半场,其他国家的确诊人数还在上升。其次是恢复生产,中国已经走向正常化。还有第三,应对疫情,全球央行已经开动了印钞机,在全球央行开动马力印钞的时候,我没见过有房价下降的先例。只有在大萧条出现的时候,大家对经济很悲观的时候,才会出现一面放水,一面资产价格往下掉的情况。我目前的判断是,中国这边风景独好。

  问题二:政策会松绑吗?

  过去几年我们的房地产政策在“房住不炒”主基调下面有点过于偏紧,没有疫情的话也会适度微调的。因为过快上涨的行情基本上已经不存在了,过于严厉的房地产政策并不利于房地产的健康持续发展。去年中央经济工作会议的基本定调,一是坚持房住不炒,二是重点落实因城施策。

  政府调控的目的是为了让房地产回归居住的属性,但是如果你重新回到过去鼓励大家炒房、投机的老路上来,那就要叫停,所以一些城市的政策出现了官网“一日游”,一天以后紧急收回。每一次经济下行的时候大家都会把希望寄托在房地产身上,个别地方政府是有这方面的冲动的,但是如果出现这种严重违背房住不炒的情况,我觉得及时叫停那是必然的。

  问题三:政策微调是不是意味着房价上涨?

  不一定!中国房地产走到今天,过去20年那种快速上涨、全民炒房的周期基本已经结束了,房地产进入了新周期,主要标志是城市之间的严重分化,房子之间严重分化,房地产开发商之间严重分化。用我的话讲,投资房地产不需要智商的时代基本结束了,所有城市上涨的历史基本结束,不能说一旦政策宽松房价又会上涨。

  第一,管理层不要担心;第二,老百姓(77.190, -0.71, -0.91%)不要担心;第三,开发商不要幻想;第四,炒房者要警醒。房地产投资从过去的全民时代已经进入专业时代,如果你要投资房地产的话,一定要做研究。

  问题四:深圳前段时间涨了10% 一线城市楼市火爆?

  看楼市的话,在中国有两个城市是风向标,第一个是深圳,第二个是杭州。上一轮房地产上涨的序幕是从2014年杭州房价开始下跌,跌了差不多九个月以后,政策开始松动,第二年深圳开始暴涨,2016年全国房价上涨,2017年三四线城市上涨,到了2018年很多小县城上涨。

  2020年房地产基本面的变化是,一线城市包括北上广深,将告别调整重回上涨,当然这种上涨跟过去暴涨不可相提并论,房价出现抬头的现象是正常的。

  问题五:一线以外城市房价怎么走?

  中国有很多城市,房地产基本面比较危险,因为房子基本够了,告别短缺以后,没有投资价值。大家千万不要碰一些小城市,特别是人口、产业、经济差的城市,虽然你看相对价格并不高,但其实这个价格已经处在历史高点,未来没有支撑继续上涨的因素。

  但是对有些城市来讲,城镇化进程没有结束,人往大城市流的趋势没有结束,在这种情况下一些人流、产业流、信息流、物流各个方面居于区域优势的城市,无论大小,只要具备这些特点的可能还会上涨。

  我真的非常看好武汉,武汉一定能够崛起为中国的一流城市,中部最大的城市,因为像疫情这样的考验,对一个城市各方面的管理和竞争力都有极大的提升。武汉整体疫情结束以后,买第一套房的要抓紧。

  问题六:首套刚需和改善型住房最近可以入手吗?

  对很多现在首套置业的人来讲,今年真的可以好好看,如果你非常担心就等疫情结束,也不着急,但是如果说基本有一个判断以后,你也不要犹豫。买房子的时候,你就好好研究你这个城市房地产的基本面,多听听中介,多听听开发商,多听听专家的看法,综合意见以后做一个决定。

  另外,改善型目前是可以出手的,只要你是好的城市,不要犄角旮旯,不要非常小的、偏的城市,我认为没有特别大的问题,可以好好看了。

  耐心是种美德,耐心也是财富,不要着急。

  问题七:房贷利率会慢慢下降吗?

  几乎所有专家都在预测利率下降是一个大趋势,我想告诉大家的是,几乎所有专家都这么说的时候,你一定要打一个问号,不一定。大家可以看一下利率发展的历史,利率的短期趋势是可以降的,如果没有疫情,两到三年的时间中国的利率下降是可以看见的,但是长期怎么走,真的不知道,一旦遇到通胀的话,利率怎么可能往下走,世界上所有的央行所做的就是加息,不断加息。

  问题八:房产税什么时候会出台?

  房产税最终肯定会推出,这个趋势不可逆转,但在短时间内推出的概率比较低。究竟什么时候出来,我觉得不仅仅是一个法律问题,它还要考虑房地产市场本身的承受力。世界上所有国家在立房产税的时候都有一个基本原则,就是不影响房地产稳定健康的发展,而且,房产税是中国有史以来对老百姓财富影响最大的一个税,这个税一定要慎重,立法也好,论证也好,一定要慎重。我认为,今年肯定不可能,明年也不可能,2022年也不可能,这个事还要好好论证。

  问题九:长期租房划算吗?

  我不认为大家会长期租房子,因为这是中国人的观念不允许的,市场没有充足机构租房的产品,包括配套、服务、监管都跟不上,这意味着在中国一辈子租房子的人,是极个别的人,所以租房是一个短期的选择。

  对于年轻人来讲,一毕业后没必要立即去买房子,解决一线城市年轻人的租房问题,不仅仅要靠市场,政府也要有所作为,去提供大量适合年轻人的租房产品。

  问题十:“学区房”还有价值吗?

  我觉得最起码在10年以内,“学区房”这个概念不会消失。10年以后,如果说中国的孩子真的少了,中国的教育发展真的慢慢往均衡方向发展,教育资源不再那么紧缺,我们可以不考虑。

  但是最起码在目前,如果你是一个马上要上学的孩子的父母,千万不要被误导,我想告诉你,学区房是很重要的,而且每个父母都希望孩子赢在起跑线上,在他们眼里边就是有好的学校。既然大家都这么想,你怎么能够否定学区房的价值呢?

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