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张大伟:降准加大降息空间 有利于房地产平稳

2020/3/14 11:58:19 | 作者:滕州房产网 | 来源:大伟看楼市 |

       为支持实体经济发展,降低社会融资实际成本,中国人民银行决定于2020年3月16日实施普惠金融定向降准,对达到考核标准的银行定向降准0.5至1个百分点。

  在此之外,对符合条件的股份制商业银行再额外定向降准1个百分点,支持发放普惠金融领域贷款。以上定向降准共释放长期资金5500亿元。

  中国人民银行实施稳健的货币政策,更加灵活适度,把支持实体经济恢复发展放到更加突出的位置,不搞大水漫灌,兼顾内外平衡,保持流动性合理充裕,货币信贷、社会融资规模增长同经济发展相适应,为高质量发展和供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境。

  央行昨天公布的数据显示,2月末,广义货币(M2)余额203.08万亿元,同比增长8.8%,增速分别比上月末和上年同期高0.4个和0.8个百分点;狭义货币(M1)余额55.27万亿元,同比增长4.8%,增速分别比上月末和上年同期高4.8个和2.8个百分点;

  “额外加大对股份制银行的降准力度”适时适度下调存款基准利率

  回到国内,CPI高位影响制约降息的趋势。中国人民银行副行长刘国强2月27日表示,应对疫情方面,下一步要用好已有的支持政策,继续用好专项再贷款政策向中小银行倾斜;综合运用公开市场操作、常备借贷便利、中期借贷便利等货币政策工具;择机实施2019年普惠金融定向降准动态考核,释放长期流动性。    那么为什么2020年3月份再次降准,降准对于房地产市场有项目影响?

  那么降准对房地产市场有什么影响:

  中国2月制造业PMI为35.7,上月为50。中国2月非制造业PMI为29.6,预期为50.5。这组数据意味着什么呢?即,2月制造业PMI相比上月下滑近28%,非制造业PMI相比预期下滑近41%。可见经济下行压力较大。

  以股份制商业银行为代表的中型银行是我国银行体系的重要组成部分。考虑到去年人民银行已对符合条件的农商行和城商行实施过定向降准,此次普惠金融定向降准中所有大型商业银行都将得到1.5个百分点的准备金率优惠,为发挥定向降准的正向激励作用,支持股份制银行发放普惠金融领域贷款。

  同时优化“三档两优”存款准备金率框架,此次对得到0.5个百分点准备金率优惠的股份制商业银行再额外定向降准1个百分点,同时要求将降准资金用于发放普惠金融领域贷款,并且贷款利率明显下降,从而加大对小微、民营企业等普惠金融领域的信贷支持力度。

  首先:降准继续加大降息空间

  中国货币网数据显示,SHIBOR隔夜下降16BP至1.46%,7天隔夜则下降4.2BP至2.05%。长端利率方面,10年期国债收益率已跌破2.7%。这显示,市场预期未来将进行降息操作。    业内普遍认为,2020年降准降息都有空间。在降准后,2020年LPR有继续下调空间。

  降准能释放较多低成本的长期资金,有利于降低金融机构资金成本,从而降低民营和中小微的融资利率。降准对银行流动性有较大支持,有助于后续银行贷款政策的宽松。

 其次:降准有利于房地产平稳

  2019年,商品房销售面积171558万平方米,比上年下降0.1%,1—11月份为增长0.2%,上年为增长1.3%。其中,住宅销售面积增长1.5%,办公楼销售面积下降14.7%,商业营业用房销售面积下降15.0%。商品房销售额159725亿元,增长6.5%。    历史看,只要降准,对于房地产来说肯定是利好,能缓解资金面压力。降准肯定能够缓解房地产企业的资金压力,另外对于购房者按揭来说也能够相对获得平稳的信贷价格。

  疫情下的降准,对于购房者来说,一方面优惠利率会越来越多,部分银行也会出现针对首套房认定标准的调整,房地产贷款对于大部分银行来说依然是优质信贷业务。

 第三:降准不是为了房地产,是为了降低企业融资成本

  央行最近多次明确提出!中央经济工作会议也提出,稳健的货币政策要灵活适度,保持流动性合理充裕,货币信贷、社会融资规模增长同经济发展相适应,降低社会融资成本。“房住不炒”和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的明确要求下,降准释放的资金被严控进入房地产领域。

 第四:楼市政策趋势稳定,过度宽松政策被喊停

  房地产遇到的反而是稍有力度的政策立刻被叫停!广州针对商办的限购与面积分割政策,被叫停了。驻马店的政策也同样被叫停。

  市场陷入纠结时期

  一是,央行对地产金融绝不松口,这代表了高层的基本态度;房住不炒!

  二是,一线城市激情满怀,迎来土拍小阳春,国企依然拼命抢地;

  三是,二三线全力救助房企,恢复秩序,中小城市拼命发布政策试探政策底线!

  2月份的房地产市场多发,超过60城市发布了不同程度的房地产调控75次。其中主要以救房地产企业,减少企业资金压力、延缓公积金月供为主。

  2月中旬前,2月份房地产政策多发,这些政策只是救房企资金链,大部分政策对市场没什么影响,因为只延缓企业支付土地出让金,加快企业预售,在疫情下最多也就是缓和点企业压力,实际对于一个年销售额16万亿的行业,接近归零入账来说,不刺激需求,任何政策都毫无意义。

  但从下旬开始,个别城市开始调整了公积金首付政策。但是以驻马店为代表的调整首付城市被约谈,很可能影响3月份再次发布的政策。

  第五:对开发商的影响

  虽然2019年下半年房企资金链有所收紧,但整体看,疫情后房企拿地数量依然高位。    对于企业来说,降准有利于部分企业融资,但房地产调控政策依然约束房企加杠杆。降准对于那些大型房地产企业来讲是一件好事,但对于中小企业,融资渠道窄的企业来说基本没有影响。预计后续市场继续大鱼吃小鱼。

  第六:对市场成交影响,房地产市场下行趋势有望放缓

  从时间点看,2019年1月份当时也出现过降准,随后因为降准及当时各地房地产市场的人才政策井喷,出现了一轮持续2-3个月的小阳春,随后在4月19日会议后,收紧政策打压,市场出现了退烧。

  疫情后,楼市下调难免,但降准有利于房地产市场的降幅放缓,降准对于市场有稳定的信心。

  第七:政策双向调控

  央行降准的目的很明确,就是保证市场的流动性,主要小微企业的流动性,精准向实体经济注水,目的绝不是楼市、股市。

  南通市政府发布市区新建低价普通商品住宅项目限制转让通知等政策依然在发布,针对市场乱象打补丁的市场双向调控依然频繁发布。

  第八:降准对不同城市的影响

  整体看,降准后经济活力会在一定程度上升温,对于人口密集、已经进入调整期的一二线城市来说,资金会有所好转,再加上巨大的刚需人口,有望有止跌的表现。但对于人口平稳或者外迁区域来说,房地产市场很难走出低迷。

  人才政策依然会井喷,未来城市的竞争就是人才、人口的竞争。

 第九:降准并非“大水漫灌”

  从2月20日的非对称降息可以看到,5年期的降息低于1年期,未来这一趋势不变。

  稳健的货币政策取向没有改变。本次降准并不是针对房地产市场,降准带来的资金平稳有利于房地产市场平稳。降准对于房地产市场肯定是利好,但目前看,房地产调控政策取向没有明显变化。

  各地房地产市场的调控政策不管是从力度和方向来看,因城施策的特征非常明显。基本都从简化相关规划建设手续、分期缴纳土地出让价款、优化商品房预售许可、优化施工备案、合理调整缴费节点、优化农民工工资保证金、放宽公积金提取额度、补贴抗疫一线工作人员等诸多方面入手。

  第十:预计股份制银行未来的房贷将明显宽松,最近包括多家股份制影响针对非限购城市开始首套房首付试探降低,都代表了这一趋势!

  针对刚需与改善的非投资需求信贷政策是否变化,将是未来房地产市场走势的最主要指标。

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