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2019住宅卖得还可以 但是这些数据给出预警

2020/1/19 12:07:26 | 作者:滕州房产网 | 来源:搜狐焦点 |

        据国家统计局新鲜出炉的2019年1-12月份全国房地产开发投资和销售数据,房地产销售额最终未能突破16万亿。有的地区新房、办公楼、商业营业用房销售面积都出现了剧烈变动。

  此前业内一直沸沸扬扬地传,2019年房地产销售将超过16万亿元,结果数据一出——15.97万亿元,离16万亿元只差一丢丢。这也说明房地产市场泡沫越来越少,人们购房越来越理性。不像以前,一听说房价要涨,很多人连夜不睡觉也要去签合同。

  下面站长针对几个显著变化具体说说。

 变化一 销售面积下降,销售额却涨了

  数据可见,楼市依然分化严重,也说明买房人越来越精明了。

  2019全年,商品房销售面积171558万平方米,比2018年减少0.1%;值得注意的是,2019年,商品房销售额159725亿元,比去年增长了6.5%。商品房销售面积下降了,但销售额增长了,说明房价涨了,很多城市还在走慢牛。比如国家中心城市郑州、西安和武汉,因为需求以前被压制,未来可能还要补涨。

  前面我们介绍了,2019年的商品房销售额达到159725亿元,增长6.5%,但这个增速其实是放缓的——比1-11月份回落0.8个百分点,比上年回落5.7个百分点。而且销售额的增长主要还是靠住宅,商业用房降价相当明显——住宅销售额增长了10.3%;2019年办公楼销售面积减少14.7%,办公楼销售额减少15.1%;商业营业用房销售面积减少15.0%,商业营业用房销售额减少16.5%。

  从总体看,写字楼、商铺和住宅的销售量分化非常严重,简直就是一边倒的趋势。建议对投资写字楼和商铺有意向的人今年慎重出手。保险起见还是选住宅比较稳妥,毕竟自住投资均可,在未来可进可退。

  为什么写字楼、商铺不好卖了?因为2019年经济下行压力大,很多行业、企业受到波及,一些老板自己都成了老赖,更别说付租金了。特别是北上广深都是寸土寸金,写字楼租金高昂,空置率自然居高不下,甚至新一线城市武汉的写字楼空置率也不那么好看。

  与写字楼相比,商铺就更不容易了。随着电商的迅猛发展,现在大城市很多人连生鲜肉菜都网购了,下单后1小时送到家,非常方便。全民网购已是大势所趋,线下实体店首当其冲,大部分地区的商铺价格自然很难上涨。

  为什么住宅可以一枝独秀卖得那么理想呢?因为买房可以自住,可以落户,子女可以上学,是刚需。为了让孩子接受好的教育,农村人纷纷在城里买房,城里人则要买更好的学区房。放眼未来,住宅销售依然有望继续增长,特别是改善型的户型增长潜力较大。

  变化二 房企融资难,都不爱拿地了

  到了岁末年初,各项数据出炉,大潮退去,才发现很多人在裸泳,而且很多已经快游不下去了。

  国家统计局数据显示,2019年房地产开发企业土地购置面积25822万平方米,比2018年下降11.4%。2019年房企买地的积极性差了很多,一方面说明在长期调控的背景下,有的房企可能信心不足,另外也有企业受困于紧张的资金链。

  据人民法院公告网显示,截至2019年12月26日,2019年全国房企破产数量已高达520家,平均每天就有约1.7家房企宣布破产,其中大多数为三四线城市的中小型房企,但也不乏全国百强的知名房企,例如银亿股份、三盛宏业、颐和地产等。

  这些房企的共同点在于在2015、2016年融资较多,而在高层进行严格调控之后,企业的销售能力、盈利能力、融资能力均暴露短板,因此去年出现了大面积的债务违约。还有一些房企也出现了因资金链紧张导致的艰难局面。

  但有的大房企嗅觉非常灵敏,早在2019年第二季度甚至第一季度,就早早开始降价促销,回笼资金,先行出货。市场后半场就像山顶,早出货早丰收,跑得慢的就得在山顶站岗。

  总体而言,2019年房地产融资先扬后抑,全年房企融资规模有小幅增加。据克而瑞监测数据显示,2019年全国95家典型房企融资总额为14494亿元,同比增长5.5%。但是自2019年5月份银保监会发文后,整个2019年下半年,再想找钱就更难了。

  特别是人民币对美元汇率升值势头强劲,今天一度升破6.9关口,创5个月新高。这说明人民币紧缩,m2(广义货币)同比增速预计会下滑。这意味着,银行会更亲睐于给头部企业放款,头部企业资金越发充足,强者恒强。从总体看,2020年房地产融资依然不会太容易,市场将大幅度洗牌,2020年房企融资规模可能会降低,不排除会出现个别房企贷款不能如期兑付的违约事件。

  变化三 投资冷热不均,分化依然严重

  再把眼光看向全国,我们会发现各城市房地产投资冷热不均,分化严重。

  东部地区:北京、天津、河北、上海、江苏、浙江、福建、山东、广东、海南10个省(市)房地产开发投资69313亿元,比2018年增长7.7%,增速比1-11月份减少0.6%。

  中部地区:山西、安徽、江西、河南、湖北、湖南6个省投资27588亿元,比2018年增长9.6%。

  西部地区:内蒙古、广西、重庆、四川、贵州、云南、西藏、陕西、甘肃、青海、宁夏、新疆12个省(市、自治区)投资30186亿元,比2018年增长16.1%。

  东北地区:辽宁、吉林、黑龙江省投资5107亿元,比2018年增长8.2%。

  总体看,2019年房地产开发企业土地购置面积25822万平方米,比2018年减少11.4%;土地成交价款14709亿元,减少8.7%。

  2019年只有西部地区销售金额和销售面积是量价齐增的,而东部、中部和东北地区销售面积都有所减少。不过东部地区销售金额位居全国前列,因为北上广深都在东部,一线城市GDP发展快速,经济发达,而且人口红利远未停止,楼市还有很大发展空间。

  2020年是政策年,大局是要实现全面小康。随着2019年我国GDP近100万亿元、我国人均GDP突破1万美元、中美签署第一阶段经贸协议,经济形势有望逐渐好转。随着居民收入的增加,房地产市场也有望回暖。

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