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解读降准 8000亿的释放对楼市影响几何

2020/1/3 17:56:19 | 作者:滕州房产网 | 来源:搜狐焦点 |

       值2020开年,央行官网宣布降准,决定于2020年1月6日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点。2019年1月4日央行曾经降准1个百分点,随后则出现了年初的楼市小阳春,今年年初又是熟悉的操作,对楼市会有什么影响呢?

  先还是简单说说降准

  国家要求银行把一定比例的存款给央行保管,防止银行盲目房贷,因为万一储户们都一窝蜂地去取钱,他们的存款又都被银行拿去放贷了,那银行就只能因没钱还而坐等倒闭了。

  这个上交的比例,就是存款准备金率。降准5个点了,顾名思义原来收100块存款要上交13.5块,现在只用13块了,少交的5毛,就可以用来放贷。

  这次整个金融系统释放的资金,大约是8000亿。

 降准会利好楼市吗?

  降准相当于增加了市场上的人民币供应量,也就间接地提升了资金的流动性,同时降低了贷款成本。

  这样一方面房地产企业的资金压力可以得到缓解,刺激房地产市场回暖,另一方面也可以带动LPR报价的下调,刺激购房者交易。

  所以总体来说降准可以提振楼市,对交易量和交易价格都有积极作用。但是,具体会发生什么结果,还得看降准时刻所处的大环境。

  2018年有过三次降准,对楼市基本没影响。因为当时房地产行业调控处于最严的时候,房贷、个人按揭、开发贷款等融资渠道相对处于收缩状态,降准并不改变大趋势。

  但这次的降准处在一个“货币灵活适度,保持流动性合理充裕(12.10中央经济会议)”的“降息周期”内,会传导至房贷利率,增加购房需求。

  2019年11月,中期借贷便利(MLF)利率下调5个基点,这是2016年2月以来中国央行首次下调MLF操作利率。

  2019年12月,央行重启公开市场逆回购操作,净投放2000亿元。其中,14天期逆回购1500亿元,操作利率2.65%,较前次操作下降5个基点。这是4年来14天期逆回购利率首次下降。

  这纷纷标志着在全球经济压力等影响下,我国开启降息周期。在这样一个宽松的周期内,对于购房者的优惠利率就会越来越多,部分银行也可能会出现针对首套房认定标准的调整。

  未来,2020年LPR报价大概率进一步下调,尤其2020的1月和2月LPR报价很可能低于4.85%,楼市下行趋势将得到缓解,小阳春可以期待。

  另一方面,当前楼市的政策面偏软,2019年年底经济会议仅提“房住不炒”,和2018年7月“坚决遏涨”、2019年7月“短不刺经”明显不同。12月住建部座谈会也表示,“保持房地产稳定是对宏观经济平稳健康发展的重要贡献”,还是侧面暗示了需要一定合理手段,避免房价下跌。

  水多了加面,面多了加水。此时的因城施策大背景,也是对小阳春的一个支撑另外,年初降准有放大作用,资金流入市场更快,对市场作用更明显。

  临近春节,市场涉及到年终结算等多处资金需求,是一个资金需求高峰,同时银行通常会在年初对贷款项目进行集中投放,也是一个资金需求高点。

  那么这个时间节点的降准一般会立竿见影,作用到各个市场,包括楼市。2019年的楼市小阳春,和年初央行降准1%,累计释放资金约1.5万亿元不无关系。

  此次降准对购房者的影响几何?

  “短不刺经”的政策基调没有变化,所以指望全面的、整体的房价快速上涨不现实,但分化的、结构性的小阳春,依然很可能出现。

  比如那些经济基本面较强,住宅仍处于供不应求,且房价已经调整了一两年甚至更长的一二线城市,在降准带来的利好和巨大刚需人口的作用下,小阳春的可能性非常大。

  上海、广州、成都、杭州、合肥是有可能的。刚需可以赶紧买。

  那些不是因为政策打压,而是本来就存在购买力不足和人口流出的三四线城市,即便有了降准造成的小阳春,也会在2020下半年回落,大可不必被年初置业潮冲昏了头脑,建议2020下半年再做置业打算。

  再就是此次降准释放了一个明显信号:中国进入降息周期,LPR长期下降。3月份转换LPR的时候别选固定利率,能转LPR就LPR,利率选一年一变最划算,重定价日选年初,年初央行喜欢释放流动性。

  最后说点题外话,2014年以来,央行共进行了11次降准。降准之后的30天,股市只有2次下跌,其余均上涨。涨幅最大的一次是2015年2月,上证综指上涨达16%。这些上涨都不是实质性的经济增长,而是情绪性的集中投资。由此可见降准对我国市民的情绪影响较大,包括购房者,所以要警惕三四线城市出现的“假阳春”。

  总结

  1. 2020楼市小阳春概率很大,一二线刚需可以赶紧买。

  2. 对于新购房者,房贷利率如果过高(5.3以上),可以再等等,未来加点和LPR都是降低趋势。

  3. 全球降息环境下,中国4年不降息只降准,底牌十足,不必担心经济走弱而房价大跌,未来房价为企稳走势。

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