山东购房人注意！住房保修新规来了：未提供“两书”，可拒收房屋

　　近日，山东省住房和城乡建设厅印发《关于进一步加强商品住宅质量保修工作的通知》（以下简称《通知》），就压实保修责任、明确保修事项、规范保修流程、加强保修管理、强化质量问题防控、健全受理处置机制、完善协同联动机制等方面提出具体要求，旨在深入推进“堵漏裂臭”专项整治，及时处置保修期内质量缺陷，切实维护业主合法权益。

　　压实保修责任，施工单位拒修时开发商须先行维修

　　《通知》明确，按照《山东省商品房销售条例》规定，房地产开发企业对买受人承担商品住宅质量保修责任，商品住宅质量保修期自交付买受人之日起计算。按照《建设工程质量管理条例》规定，施工单位对房地产开发企业承担建设工程质量保修责任，保修期限起始日期自工程竣工验收合格之日起计算。

　　施工单位拒不履行保修义务的，房地产开发企业应先行维修，确保维修质量，维修费用可先从保证金或银行保函中扣除，同时向质量缺陷的责任方追偿。

　　“两书”实行一户一版，未提供买受人可拒收房屋

　　《通知》要求，房地产开发企业应与买受人在商品房买卖合同中，约定保修范围、保修期限和保修责任等内容，约定保修期限和范围不得低于法定期限和范围。全面落实“两书”制度，使用制式《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，实行一户一版，按每套房屋单独编制，绑定房号，未提供“两书”的，买受人可拒收房屋。

　　《住宅质量保证书》需明确保修责任、保修期限、报修渠道、承诺修复时限、免责情形等内容，明确企业注销后保修承接主体。《住宅使用说明书》应采用图文结合方式，载明户内主要承重构件、预埋管线及设备设施的基本位置和安全使用注意事项，明确禁止擅自变动主体结构、承重结构和共用设施设备等装修行为。

　　同一部位多次维修保修期从最后一次验收合格起算

　　《通知》明确，买受人或物业服务企业申报维修后，房地产开发企业应迅速查明问题原因，依据原设计图纸等资料编制维修方案，经买受人同意后实施维修。发生涉及结构安全的质量缺陷，房地产开发企业应委托原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出维修方案。

　　对于买受人自行维修的，房地产开发企业与买受人应签订书面协议，约定自行维修部位保修责任、保修期限，结清维修费用后，视为房地产开发企业已履行保修义务。经确认属于买受人装修改造或使用造成的质量问题，应由买受人自行维修。

　　维修完成后，房地产开发企业、物业单位、维修单位、买受人应共同验收，经验收合格的部位可重新约定保修期限，重新约定后的保修期限不得低于原存续保修期。对于同一部位经多次维修的，原存续保修期自最后一次维修验收合格之日起算。涉及结构安全的质量缺陷的，验收情况报属地住房城乡建设主管部门备案。

　　若房企注销，保修义务存续

　　《通知》要求，房地产开发企业应加强质量安全管理，督促维修单位严格执行操作规范，确保维修质量和施工安全。房地产开发企业应在商品住宅交付过程和交付后，建立联动快速处置机制，及时响应群众诉求，有条件的可保留一定数量的专业维修队伍。

　　房地产开发企业或者依托房地产开发项目设立的项目公司申请注销的，应当在申请注销前，通过确定承担质量保修责任法人单位或投保工程质量保险方式，书面保证保修义务存续，并提前告知属地住房城乡建设主管部门。

　　“堵漏裂臭”检测结果纳入《住宅质量保证书》

　　《通知》要求，房地产开发企业应建立健全商品住宅工程全生命周期质量管理体系，落实工程质量首要责任，加强建造全过程管理，严把材料进场检验检测，不合格材料不得使用。严格落实分户验收、先验房后收房制度，组织防堵塞、防渗漏、防开裂、防串味等性能检测，并将检测结果纳入住宅质量保证书。