首页 -> 房产快讯 -> 正文  
  最新推荐
楼市持续降温后多项指标企稳反弹
中国房地产开发投资9连增 商品房销售
2019年第三季度全国地价增速环同比
房地产行业数据背离 企业要调整战略战
中国官方释信号:不以房地产作为短期拉
房地产降温步伐更为稳定 “金九不金”
山东:对闲置土地处置进展缓慢的市县约
央行实施定向降准稳健的货币政策要松紧
楼市降温,房价趋稳,现在出手购房合适
全国土地市场明显退烧 底价成交成主流
热销季难再现 开发商促销难改市场观望
恒大研究院:未来中国房地产市场空间有
评论:“房住不炒”需长效机制提供有力
70年产权代表你能住70年?一文看懂
金九楼市表现未及预期,预计一波降价促
  点击排行
深度解析:山东三四线楼市的未来 枣庄
马云:投资房子不如多生孩子 婚姻就是
离婚再买不算首套房?不交水电费也上征
央行:新版征信报告对个人经济生活的影
住建部:要尽力而为、量力而行、因地制
济南发文规范商品房广告宣传 不得误导
山东棚改认定从严 首次明确在城镇规划
房地产交易有望由房地产管理部门代征契
高峰论坛:房地产下半年市场会在一个平
山东3类群体首次纳入住房保障 住房租
三四线楼市仍高位运行 部分城市“熄火
楼继伟:外部冲击不会影响中国经济发展
三四线城市楼市 “小阳春”趋于消退
城市住宅供地将“该快的快、该停的停”
央行:一季度房地产贷款增速回落
 

袁一泓:未来几个月可能是刚需买房时机

2019/9/16 17:31:22 | 作者:滕州房产网 | 来源:乐居财经 |

       凉热同体。土地市场是房地产市场的重要指标。两大房地产研究机构近日发布的8月监测数据显示,全国主要城市土地市场已呈下行趋势。易居房地产研究院的报告显示,8月份全国40个城市,土地成交面积为4336万平方米,环比下降28.8%,同比增长20.4%。预计未来几个月将继续降温。

  中原地产研究中心数据显示,8月份全国70个大中城市合计土地成交金额2501亿,环比下降31%;成交土地均价7492.76元/平方米,环比下降24%;平均土地成交溢价率仅8%,较7月下降4.38个百分点。土地流拍72宗,为年内最多。

  单单一个月数据,不能据以得出粗暴的结论。何况,对比前述数据可见,土地成交面积和成交均价环比虽然降幅颇大,但40城的成交面积同比仍然是增长的。不过,有些指标还是有比较强烈的信号意义。比如,溢价率和流拍数量。我个人认为,这是观察土地市场的重要因素。如果这种低溢价、高流拍的现象持续3个月,那么,土地市场转“冷”的趋势就可以说是确立了。

  土地市场与销售市场存在一定的相关性,但未必是正相关。比如,今年3月底至4月,部分热城市出现了一波销售“小阳春”,随后才是土地市场掀起一波小高潮。是不是销售市场的短暂回暖给予房企拿地抢地的信心?有这种可能。而土地市场的回暖,却带来了房企意想不到的结果。

  如你所知,5月底以来,少数热点城市限购政策定点加码,去年底舆论以为今年会轻度放松调控的预期落空。更重要的,是房地产金融政策的持续收紧,涵盖了从发债、信托到房贷利率、开发贷款等多种渠道,作用点从投资端延伸到销售端。

  引发这些调控的,正是土地市场的热度上升过快,包括高价地块的成交,高溢价率的蔓延,令监管部门大为警惕。借用银保监会系统日前召开的“不忘初心、牢记使命”主题教育总结大会用词,叫做“遏制房地产金融化泡沫化倾向”。银根缩紧,房企的应激反应一般是捂住口袋观望,不拿或少拿地。没有企业争抢,土地成交的溢价率就会降下来,甚至流拍。只有少数现金充沛的企业才敢趁机“捡漏”。

  地产界关心的是,土地市场降温下行,持续时间有多长、多深,趋势何时确立。理性地说,这就跟房价一样,很难准确预测。可以分析的,是它的传导效应以及对各市场主体的影响。前面说了,4月份销售市场的活跃助推了土地市场的回升,反过来,近期土地市场的下行,也会传导到销售市场。过往三个月,不少企业反映,房子不好卖。而8月份主要城市的商品房成交数据是不太好看的。

  市场主体显然都感受到了这股凉意。有些消费者,转为观望。二手房市场最为敏感,中介机构发现,一套房的成交周期在拉长,买方的议价空间加大。

  在投资端,房企拿地更加谨慎,决策流程更长了。一位房企高管跟我说,在看不清后市的情况下,只有先看看再说,因为现在拿错一块地的代价实在太大。北京某中小房企,因为错判区域市场拿了一幅高价地,至今仍喘息未匀,“地还晒着呢”。

  这也会影响到地方政府。虽然产业结构调整喊了有不短时间了,但有些城市还暂难摆脱对土地收入的依赖。土地卖不出去,或者卖不出好价钱,这些城市嘴上不说,心里也是很难受的。一两个月还好说,如果土地市场真要“冷”几个月,财政收入或许就会捉襟见肘。

  有朋友问,土地交易下滑,会不会影响房地产投资?客观地说会。今年前7个月房地产投资增幅还是很不错的,但剩下几个月大概率会放缓。于是某些专家又要担心房地产投资“拖累”经济的问题。但7月30日中央政治局会议“不将房地产作为短期刺激的手段”对这种疑虑是最好的回答。

  即使房地产投资增幅放缓,也会有其他投资补位。中央几次重要会议都提出要加快老旧小区改造,以及其他包括交通市政、健康产业等民生方面的投资。如你所知,这些方面的投资额相当庞大,老旧小区改造、海绵城市、地下综合管廊建设,动辄万亿级投资。明年专项债额度已提前下达,可以起到惠民生、稳投资的作用。

  相比之下,房企们稍为焦虑些。有些中小房企更为紧迫的任务,是考虑如何生存,那就暂时别去思考拿地的事了。手握余粮的大房企,则要平衡公开市场拿地与并购的机会成本,以及公开拿地的时机。考验的是老板们的前瞻眼光与判断力。

  几乎所有房企都面临如何加快去化的严峻问题。前几周我一直在呼吁房企打折促销,最近也确实有不少项目在进行较大力度的促销。不过,也要提醒有些房企“全员营销”的动作不宜过猛,你让人力和行政专员也去卖房,没完成任务就下岗?有点过了。

  按理说,土地市场跟普通消费者没啥直接关系,但它与销售市场的清淡,都影响到了购房者。严厉调控下,房价大涨是不允许的了,但最好也别期望大跌。不过,未来几个月可能是刚需买房的好时机。有可能会出现力度很大的折扣,心仪的房子,不妨勤紧着点。此观点不构成投资建议。

更多
 
 
 图片新闻
车位产权到底怎么算?你
房子卖给子女、继承、赠
实录:住建部长陈政高等
央行又降准?何为降准降
 
打开微信 "扫一扫"
随时随地“掌握”滕州