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冯俊:房地产是大众市场绝非小众市场

2019/9/2 18:36:37 | 作者:滕州房产网 | 来源:乐居财经 |

       9月2-3日,第十一届中国房地产科学发展论坛在上海举行,活动主题为“数字化与未来居住”。

  中国房地产业协会会长冯俊表示,改革开放四十年来,房地产业的发展,为群众居住条件的改善,为城市面貌的改变,为生产要素市场的完善,为经济的持续增长,发挥了重要作用,但是也存在许多发展中的问题。十六个字来概括:成绩斐然,饱受诟病,风险渐显,亟需转型。

  在新的发展阶段,有几个认识需要厘清。

  第一,房地产业发展的目的是什么。以住宅为主要产品的房地产业,在过去的四十年里,推动房地产业发展的根本动力是人民群众改善居住条件的迫切需要;在今后的发展中,人民群众对美好居住生活的向往,仍然是房地产业发展的根本动力。过去,房地产业的发展解决了人民群众住房极度短缺问题;今后,房地产业的发展是为了人民群众居住得更舒适、更幸福。

  四十年里,城镇居民家庭住房条件改善的同时,居民家庭住房财富的积累也在增加。大体上,城镇居民家庭的财富中超过70%是住房资产。这些年,以收入衡量的恩格尔系数在缓缓改善,但是以家庭财富衡量的恩格尔系数扩大得惊人。我们不能不认识到,住房的投资品属性在不恰当地膨胀,炒房现象已经成为经济社会发展中的一个顽症痼疾。这不仅扭曲了住房的本质属性,而且对群众生活条件的改善、消费增长构成巨大压力,对结构调整、经济发展构成巨大风险。

  第二,房地产业为什么人提供产品和服务。我们必须认识到,住房是群众生活的基本消费品,支撑房地产业发展的是广大群众的生活需求。房地产市场是大众市场,绝不是富裕阶层的专属市场。房地产企业当然要根据消费者支付能力不同,提供不同层次的产品和服务。但如果只把眼光盯在富裕群体上,必然是自我萎缩,自取淘汰。小平同志当年说,让一部分人先富起来,最终达到共同富裕,我们有些同志只记住了前半句,却忘了后半句。我们试想一下,如果房地产发展一开始就是为富裕阶层服务的,会有我们今天的市场规模吗?会有我们今天的产业地位吗?事实上,成功的、发展好的房地产企业,包括供应链企业,也是坚守服务大众这一理念。作为一个企业,可以有目标客户的定位选择,因为消费者收入有差异,消费偏好有不同,但是作为一个行业,尤其是为社会提供必要生活资料的行业,必然地要服务于大众市场,而不是小众市场。

  第三,房地产业在未来经济社会发展中要担当什么角色。就住房发展来说,还有五件事要做,一是为至少两亿从农村转移的人口提供住房;二是为将近一亿在城镇间转移就业的人口提供住房,这部分人口就业地的变化,并不增加城镇居民总量,但产生住房需求;三是要改造现有不成套的、不符合健康标准的住房;四是农村住房需要从比较简陋进步到比较现代;五是要满足居民家庭随着收入增长而产生的改善住房条件的需要。总体上,还需要在相当长的时期里保持现有的住房建设规模。房地产企业仍然要承担住房供应的重要使命。同时还需要承担住房配套建筑、配套设施的建设。

  在新的发展阶段,房地产企业面临的紧迫任务是转型。我们讲的转型,不是指企业经营方向的变化或拓展,那是企业转行或是跨界,而是指房地产发展方式的转变。就房地产的产品和服务而言,我们面临的主要问题是,能源消耗大,材料浪费大,建造精度低,生产效率低,健康保障水平低,居住服务能力低。解决这些问题,得依靠技术进步。房地产业的技术进步,重点是三个方面,一是数字技术,二是绿色技术,三是工业化建造技术。

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