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丁祖昱:下半年房地产开发投资增速不乐观 土地市场还有下行空间

2019/8/16 18:08:36 | 作者:滕州房产网 | 来源:乐居财经 |

        8月16日,首届中国房地产经纪创新峰会在北京举行。本次峰会主题为“穿透迷雾,遇见未来--聚焦头部企业忧虑与跨赛道暗战,在变革中发现创新机遇”。

  易居企业集团CEO丁祖昱现场表示,房地产开发投资目前还在10.6%的增速,但是这个数据在后四个月当中会急转直下,因为10.6%比较快的原因还是因为去年土地量比较大,目前10.6%当中支撑其最核心的是土地看的支付,因为去年卖地多以后,土地款支付往往延后半年,土地款支付还在推动整个房地产开发投资增速上升,但是建筑开发增速已经下来了。加上今年上半年土地出让比去年同期下降了30%,所以整个下半年房地产开发投资增速非常不乐观。

  房地产销售面积和销售金额。销售面积略微下降,销售金额略微上升,当中也很容易解释,因为下降的主要是普通三四线城市占比下降,均价会略微上升一些,所以造成面积下降和销售金额的略微上升,但是最近两个月同比去年都有一定程度下滑,所以市场感受不好。

  新房成交:7月成交显著下滑,但是所谓高位就是和2018年平均线相比,7月份略高于2018年平均线。这个数字和6月份相比下降速度非常快。这里没有把全国所有数据都放上去,如果把全国所有数据都放上去的话,实际上在今年5、6、7月已经出现了明显下滑,8月份数据马上出来了,8月份上半月的数据还是非常不乐观,和7月份相比没有一点点好转的迹象。所以从一手房成交情况来看,目前是在一个下行的通道当中,三四线持续走低的情况没有得到根本性逆转,一二线马马虎虎。各城市情况,一线都是由增转跌,二线和三四线跌幅继续扩大。大多数城市在7月份下滑的趋势已经显现出来。

  二手房市场:连续三个月下降,和去年相比还处于去年平均线之上,所以二手房还没有拉警报,但连续下降至少也说明了普通的消费者对未来趋势从相对乐观已经开始慢慢乐观、观望兼重,虽然没有悲观,但已经出现一定观望态势。所以我认为二手房也是目前市场先行指标,现在还在下行区间当中,8月份还会继续下行,9月份是一个非常重要的月份,所以我们到时候还要关注9月份整体市场的相关数据情况。

  重要的是核心这些城市,15个重点城市,一手房前50个城市大概占了2/3市场份额,二手房前15个城市也差不多占了2/3的市场份额,所以二手房看十几个城市就可以了,基本上都是绿的。所以各城市城市二手房成交也都是下降的。

  土地市场:5、6、7三个月成交都下滑。

  所以三大指标5、6、7都下滑。原先我看一手房比较多,但是今天看一手、二手、土地三大指标全部下滑,在过去五年当中,5、6、7三个月全部下滑的情况很少发生。所以土地市场的下滑预示着开发企业对未来的判断也出现了观望,甚至出现了悲观。影响土地市场投资还有资金面,土地投资减少之后,证明资金链趋紧,这也是非常明确的一个信号。

  对于开发企业来说,资金链趋紧,一手房现在买卖不活跃,开始下滑,二手房买卖双方目前开始进入到观望,所以整个目前房地产市场,大家没有必要还去抱什么所谓的盲目乐观,对整体市场应该有一个非常谨慎的态度,甚至要做一些坏的打算,做一些坏的准备,千万不要认为房地产和整个国民经济走两条不同的路。整体经济下行压力也很大,所以一定回过头来会影响房地产市场,而且房地产和消费又有一个对冲的效应,房地产下行一些,其他消费可能会上行一点。所以目前这种态势在短期内还得不到根本性的扭转。

  市场热度:融资情况,土地成交情况溢价率下降非常快,溢价率下行说明开发企业对整体未来市场趋势的判断发生很大的变化。

  整体土地市场溢价率可能还会有进一步下降的情况,当然和去年同期相比,去年也是土地市场从6月份开始往下行,7月份开始出现很多土地流拍的情况,10月份流拍达到相对高点。今年流拍情况不明显,但是溢价下行在7月份已经很明显,8月份基本上很多土地都是底价拿的,流拍好像还没看到。所以目前土地市场我个人认为确实还有下行的空间。

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