存量时代：房地产高质量发展的新起点

       住房城乡建设部网签数据显示，今年前三季度，全国二手房网签交易面积61746万平方米，同比增长10.7%，9月份同比增长11.7%；16个省（区、市）二手房网签交易量超过新房。今年上半年，全国二手房交易面积首次超过新房，之后二手房交易面积占新房和二手房交易总面积比重稳步提升，这标志着我国房地产市场正式进入存量时代。认清变化、顺应规律，对促进房地产市场平稳健康发展具有重要意义。

　　认识存量时代：大势所趋、规律使然

　　新房和二手房都是满足居民住房需求的重要途径。随着城镇化进入稳定发展期和人口发展呈现少子化、老龄化、区域人口增减分化等趋势性特征，存量住房体量持续累积，住房市场正由以新房为主加快转向新房和二手房并重，这是房地产市场发展阶段演进的必然结果。

　　放眼全球，主要发达国家房地产市场进入存量时代，普遍对应城镇化率达到较高水平、人口增长趋势放缓的阶段。美国城镇化率升至74%左右、人口增速回落后，住房市场转入存量主导，当前二手房交易量占房屋交易总量比重超过80%；日本城镇化率达77.6%、人口见顶回落后，新房开工持续下行，二手房成为交易主体，通过出台《城市再生法》、推出J-REITs制度等构建存量资产盘活长效机制。英国城镇化早已见顶，新房开工规模长期保持较低水平，市场以旧房置换、改造更新为主。德国新房供给规模很小，市场发展的重心是存量维护、住房租赁等。经验表明，随着房地产市场进入存量时代，二手房交易上升、新房交易下降成为常态，但新房和二手房交易总量不会明显下降。因此，研判房地产市场，必须统筹分析新房和二手房的总供给、总需求，不能简单以新房销售、开发投资等单一指标回落，断言市场下行。

　　把握存量时代：需求稳固、内涵变化

　　存量时代，住房需求的基本盘依然稳固，只是在需求结构、实现方式等方面发生深刻调整。本地居民和新市民的刚性需求、住房“以小换大”“以旧换新”的置换需求、多子女家庭的改善性需求、独居等生活方式调整带来的需求以及城市更新衍生的需求，共同构成支撑房地产市场运行的坚实底盘。

　　部分地区率先适应存量时代新阶段性特征，探索创新一批可借鉴的实践做法。如，上海在多个区试点，由区属保障房公司收购居民存量旧房，打通住房“以旧换新”链条，释放改善性需求。杭州浙工新村探索“政府引导、居民出资”的自主更新模式，通过原拆原建方式，走出老旧小区提质更新新路径。苏州鼓励国企收购存量商品房转为保障性租赁住房、人才公寓等，补齐新市民住房短板。实践表明，存量时代的住房需求，更多依托存量房源流通、更新改造等来满足。

　　与此同时，房地产市场的运行机制正在发生深刻变化。从经济贡献看，房地产对宏观经济的贡献由增量开发为主转向存量价值提升，城中村、危旧房、老旧小区改造等成为稳投资的重要力量，“小而美”城市更新项目成为市场热点。从价格形成看，增量开发阶段房源集中于房企，房价主要由卖方决定；进入存量时代，房源分散于众多业主手中，房价更多由买方的购买力、居住需求等因素决定。从市场主体看，房企从单一开发建设加快向代建、租赁、资产运营等多元化转型。

　　适应存量时代：多方协同、顺势而为

　　地方政府、房地产开发企业、商业银行和购房人等各方主体需要适应存量时代新阶段新特征。地方政府要统筹存量与增量，加快破除对房地产和土地财政的过度依赖，稳妥推进城市更新、老旧小区改造，畅通一二手房置换链条，推广带押过户、降低交易成本，健全租购并举住房体系。房地产开发企业要加快角色转变，从单一开发商转向城市服务商，布局代建、租赁、存量资产运营等轻资产业务，参与城市更新，走质量效益型发展之路。商业银行要创新住房金融产品和服务，优化二手房信贷，加大对城市更新的金融支持力度。购房人要坚持理性消费，量力而行规划置业，实现住房从无到有、从有到优的梯次消费。

　　存量时代不是房地产市场发展的终点，而是房地产高质量发展的新起点。只要各方同向而行、守正创新，就能推动房地产市场在新的发展阶段行稳致远，更好实现“住有所居”“住有宜居”。

　　江苏省住房城乡建设厅住宅与房地产业促进中心副主任　魏东泉