任志强等大佬齐看涨房价，刚需买房的最佳时机来了吗？

       最近任志强接受乐居财经专访，他说：我不想谈房价，现在的房价不是真实的房价。奇哥想说，任志强即便口上说“不谈”但实际上也还是“谈”了，一句“房价不真实”显然是话里有话，言之有物。引发新一轮争议看来是难以避免了。

　　那么任志强所说的“房价不真实”到底该如何理解呢？是低于真实水平抑或是高于真实水平呢？即便他没有直说，但是我们所有人几乎都心知肚明，这又是个有分歧意义的导火线：拥趸者不必说，自然会理解为房价还会继续涨，更加有恃无恐；无房及期盼房价下跌的观望一方自然又要开启新一轮吐槽谩骂。众所周知，任志强一贯的观点都是“现在的房价并不高，甚至理合理水平还相差甚远”，“穷人活该买不起房”等等这种严重超纲的言论。但人家言之凿凿，且预测至今几乎没有失误过，所以有时不得不服气。

　　去年的11月29日，任志强在“财经年会2018：预测与战略”上表示，在城镇化的推进过程中，老百姓对于住房还有巨大的需求，而商品房只占住房总量的40%或者还不到，庞大的市场需求下自然会存在庞大的价格上涨空间。关于房价，他给出的数据是，截止到今天全国平均房价也就是7000元/平，均价超过2万元/平的城市还不足10个，所以他认为房价不仅不高，还早着呢。其实拥有相同观点的还有金岩石，有印象的朋友应该记得，他鼓吹房价其实要比任志强激进得多。“北京房价卖不到每平30万是开发商的耻辱”，他曾夸下如此海口；甚至表示，未来只有极少数的城市具备投资价值，中国90%的城市房价都会崩盘，可谓“九死一生”。

　　无独以上两人，中原集团施永青在与张文豪谈香港房价时也说过，人们觉得香港房价高，是因为香港人平均收入的增加并没有与房价的上涨同步。在香港这种城市，房价不必反映大部分居民的购买力，它对应的是“用家”。香港每年供应2万套住房，房价的确很多人买不起，但这个“很多人”之外的人数，也绝对可以把新增供应量给消化掉。更何况，现在香港的房子，很多甚至也不是卖给“用家”，而是卖给投资者的。

　　按照此逻辑，北上广深因为聚集了巨量的有钱人、投资人，所以即便房价依然高涨，仍然会有有钱人消化得掉。这事实上也符合中国城市化进程的走向，未来城市发展也会进行分化，大城市会越扩越大，逐渐形成城市圈，资源越来越向大城市汇集，人口越来越向大城市聚拢，大城市的房价自然会被巨量的购房需求进一步推高。而小城市的房价，就算是放开限制，也没有购买和投资的价值，会逐渐湮没在公众的视线。

　　对于任志强的话，虽然违背了普通购房者的意愿但是不无道理。从眼下的调控来看也确实如此，如今一二线城市全面收紧，调控政策密集宣发，大招齐射，又是限购、限价、限售，又是上调贷款利率、提高首付比例，而反观三四五六线城市呢，不仅政策足够宽松，而且国家为了“去库存”甚至生生造出了“棚户区改造货币化安置”这种推动房价上涨去库存的方式，足可见房价确实“不真实”。

　　这种自上而下的通过行政手段压制需求进而影响房价的做法本身就有问题，它不符合市场经济的自然法则。所以才有任志强那句“房地产领域是非市场化的，决定房屋价格的是政策”，中国的房地产市场已经不是纯粹的市场经济，而是极大的约束于房地产调控政策。但短期的调控终究只能管住一时，这样做的结果就是所有的购房需求被生生按下，但是时间久了终究会爆发出来，还市场以颜色。

　　所以结论也非常清楚，任志强等人即便一直在高喊“房价还会上涨”的口号，但并不代表他所表达的真实意思是全国所有的房价都会继续涨，对于有人口流量和有产业加持的城市，如北京、上海、深圳等一二线城市，房价长期来看还是会有上涨空间的，这是内在驱动的结果。现在的各种“限”政策能压制得了一时，但影响不了5年、10年。

　　但是反观现在的很多三四五六线城市，有些小县城房价都已经破万了，这种局面是完全不能接受的，因为它们没有支撑这么高房价的基础。现在的高房价事实上已经掏空了当地居民，透支了城市十几、二十年的未来，这种发展无异于自我毁灭。更加可悲的是，很多人听了任志强一句“房价还会涨”，“越出调控的城市房价越涨”就完全不顾及风险跑到很多小县城去炒房，这是完全曲解了任志强的意思。

　　奇哥非常同意经济学家易宪容的分析，由于三四线城市是人口净流出城市，且投资房产的风险承受能力较低，其住房投资机会与一线城市不可同日而语。这些城市房价涨得越多，对等的风险就越高。