周俊生：首套房商贷首付比例不妨让银行自定

　　9月30日晚间，央行在其官方网站发布通知，决定在不实施住房限购政策的城市降低住房商业贷款首付比例，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人贷款，最低首付款比例调整为不低于25%。这被视为央行为激活三四线城市日趋低迷的房地产市场、促进经济稳增长的一个积极举措。

　　央行的措施有相当的积极意义，但同时也应考虑到一些现实中可能遇到的问题。一方面，在此次调低之前，首套房商贷首付已经降到了最低为30%，在此基础上再下降5个百分点，能够激活的购买力其实是很有限的；另一方面，目前北上广深等一线城市买盘虽然强劲，房价也在不断上升之中，但这一政策改变并不涉及此类城市。而三四线城市由于市场活力窒塞，一些有购买力的当地居民正在涌入一线城市，而外地购买力也很难对其产生需求。

　　目前我国房地产市场出现的问题，并不完全是消费者缺少购房资金所导致，而是有更复杂的因素。因此，激活房地产市场，仅仅依靠央行不断释放利好政策是不够的。相反，作为央行来说，这种经常性地对商业银行的贷款品种在比例上作出规定是否有必要调整？

　　在前几年房价快速上涨的过程中，银行的房贷曾经起到了火上浇油的作用，房贷也被其视为赚取高额利润的一个优良品种。但经过最近几年的调控，我国的房地产市场结构已经发生了很大的变化，首套住房的购买者通常都是经济能力并不很强的人群，他们在购房中对房贷的依赖很强，与此同时，对于商业银行来说，房贷的风险因素也很大，这便是目前一些银行对于投放房贷不够积极的重要原因。

　　我国的商业银行经过多年的改革，已经离市场化的目标越来越近。由于房地产市场曾经长期被当作“经济龙头”来使用，银行也充当了政策工具，这对于它的市场化是不利的。就目前来说，一些已经取消限购的三四线城市，则可以考虑将首套房商贷的首付比例决定权交还给商业银行，由商业银行根据其对客户的评估来确定放贷比例。

　　这样做的好处是，商业银行可以摆脱其传统的政策工具的角色定位，更好地适应市场化的要求，房贷需求者也可以通过“货比三家”的选择得到适合自己的房贷服务。当然，经过这样的改革，银行对首套新购买者的房贷支持可能会有所减弱，政策面上对这部分人群的支持，应该更多地由公积金贷款来承担。