宽松政策激活楼市需求

      2015年即将踏进最后一个季度，回顾这一年来房地产情况，有何特点或变化呢？合富辉煌房地产经济研究院院长龙斌认为，今年以来，房地产市场回暖明显，成交量上升，购房信心恢复得比较快，房价止跌企稳，改善型的购买者入市较过去一年增多，高端市场活跃度上升。主要原因在于：一是政策面发生变化，从去年开始，限购、限贷等政策取消，存量房交易的营业税年限也调整；二是货币信贷层面有所放松，去年到今年央行共降息5次，3次降准，还有一系列宽松措施，使得流动性紧张状况缓解，买房利率处于近年来最低水平。这两大变化激活了市场需求，增强了购房信心。

  当前仍属于购房好的时机

  谈到下半年楼市走势，龙斌表示，下半年楼市预计保持交投活跃、回暖的走势，不同城市的房地产市场分化还会延续，一线城市和核心二线城市回暖明显，房价缓步上升，三四线城市市场表现温和，房价较为平稳。此外，下半年国家房地产政策依旧保持“支持和鼓励自住和改善型需求”的总基调，分城施策，三四线地方政府或许还会继续出台鼓励住房消费、去库存等措施，国家的货币金融政策取向偏宽松。

  “下半年开发商应该会乘市场回暖的时机加大推货力度，供应充裕。刚需、刚改和少部分再次改善的购房者入市信心会增强，供求两旺的市场格局可以期待；投资型购房预计不会太多。”龙斌说。他认为当前仍属于购房好的时机。“国家政策支持，利息处于历史低点，房价稳定，未来并不悲观，所以，有能力、有需要的买房应该抓紧时间。至于投资，我建议坚持价值投资，充分考虑投资物业的地段价值和产品价值，注意自己的资金风险，最好作长期持有打算。”

  去库存延续 房企拿地谨慎

  8月12日，国家统计局网站发布数据显示，7月全国房地产开发投资增速环比下降。尽管无后续政策刺激，但龙斌认为：“目前整体楼市较为健康，不过，由于宏观经济走势不甚明朗，各城市房地产库存量大，仍处于去库存阶段，影响到房企后市买地投资热情，故房企新开工、投资买地都较为谨慎，市场回暖还没有传导到让整个行业都景气、乐观。”

  龙斌还表示，土地市场今年整体较为理性，量价齐跌。“目前绝大多数城市楼市的供应较充足，需求逐渐激活，去库存还会延续。建议房企还是积极顺应市场，以去库存积极回笼资金为主，有备无患。”龙斌说。

  人民币贬值对楼市影响不大

  最近，人民贬值，再加上房地产税的热度久久不褪，让人们关心是否影响楼市。对此，龙斌表示，人民币贬值，总体对楼市影响不大: “主要是我们的货币开放度有限，美元涨、人民币贬值的预期影响货币流动有限，且目前楼市主要是自用需求主导，投资本身数量极少。”此外，他还表示，房地产税今年是立法起草年，房地产税出台预计需要较为漫长的立法、讨论、修改、征求民意的过程，不会在一两年就出台，况且目前经济形势不佳，房地产进入调整阶段，需要政策扶持，已经丧失即刻出台的经济、市场条件。“预计房地产税对楼市的实质性影响不大，或许有些心理影响。”龙斌说。