公积金政策“多变”：一年内五次降息 两次降二套首付

     买房是大事，放宽政策是好事，对于市民来说，今年是公积金政策的“福利年”，不仅频频降低贷款利率，还放宽贷款门槛，放松提取条件等，等于变相鼓励市民购房，这不，5月刚下调了二套房首付标准，前几天又下调了。频频变化的政策虽说是利好，也让很多市民凌乱了，目前公积金贷款有什么条件？优惠力度怎么样？贷款如何操作？（注：部分政策10月15日之后开始执行）

　　公积金

　　疑问：已经贷款还会跟着下调吗？

　　对于频频下调的贷款利率，有人欢喜有人忧。市民李先生2015年2月刚办理完公积金贷款，是不是就享受不到公积金利率下调的利好政策了？

　　济南住房公积金管理中心工作人员表示，每年的1月1日会根据新的公贷利率重新计算贷款利率，像李先生这种情况，明年会根据新的利率重新计算剩余本金的利息，然后计算出每个月的还款额，李先生也无需到场，只要按照新的还款额还房贷即可。

　　提取

　　●提取前提：连续足额缴存住房公积金满3个月

　　●购房提取：购买自有住房、有效购房凭证三年内，可一次性提取职工夫妻双方、父母、子女的住房公积金，父母、子女必须与夫妻中的一方为同一户籍。提取额合计不得超过购房款总额。

　　●租房提取：连续缴存满3个月，无房产、无贷款，可提取夫妻双方住房公积金支付房租。每人每年可提取一次，两次提取时间间隔不少于12个月。

　　●物业费提取：每人每年只能申请提取一次，每次提取额不得超过1000元。

　　不买房不租房只能看账户余额“睡大觉”吗？

　　很多市民存在这种现象，账户余额钱很多，但不买房，不租房，难道只能等着退休吗？不，还是有很多方法的。除了公积金政策允许提取的购房、租房、物业费、翻修、离职等多种情况，你的父母、子女购房也可以提取你的公积金，如果这些你都不需要，那没办法了，只能等退休了。

　　贷款

　　●贷款前提：账户连续足额缴存满6个月

　　●贷款额度：个人贷款额度最高为30万元；家庭贷款额度最高为60万元。

　　额度计算：两种方法择其优

　　1.公积金账户余额的15倍。

　　2.根据新的公式计算，受缴存年限，可贷年限等限制。计算方式：本人公积金月缴存基数（最近6个月平均数）×12×贷款年限×50%×本人连续缴存时间系数

　　●首付比例：首套房：总房款的20%，没有面积限制。二套房：还完首套房公贷，首付为总房款的20%。

　　●贷款年限：贷款年限放宽至借款申请人法定退休年龄后5年。

　　●放款期限：20个工作日左右

　　疑问：省公积金和市公积金能否联合贷款？

　　在济南，如果市公积金贷款者是主贷人，不管省公积金交在哪个城市，原则上都是可以的。

　　所需材料和注意事项贷款时咨询贷款银行即可。

　　还贷冲还贷

　　举例说明，王先生个人住房公积金账户余额有8万元，个人住房公积金贷款已偿还满一年，每年还款2万元，根据提取政策王先生最多可提取2万元。剩余6万元，王先生可以利用冲还贷业务，直接用于偿还个人住房公积金贷款，然后根据自己需要决定降低月供额或者减少贷款年限。

　　疑问：商业贷款可以冲还贷吗？

　　商业贷款是不可以冲还贷的。但是可以拿着购房合同和发票或房产证明去办理提取公积金账户余额。所需材料和申请表济南住房公积金网站可以查询到。

　　开发商为啥拒用公贷？

　　有这样一种情况：单位给交了住房公积金，自己也符合各种使用条件，就是用不上？近日，济南部分楼盘就出现了这样的情况。市民不解，不管用什么贷款，对开发商来说是一分钱不少，不知道为什么要出这个政策难为购房者，不让用公积金？

　　王先生购房就遇到了这样的尴尬事：所购楼盘使用商贷一平方米7800元，使用公贷一平方米8700元。比起直接拒绝用公积金，这算是变相的鼓励购房者使用商业贷款。

　　对此售楼人员表示，公积金会给开发商带来资金回笼慢的问题，所以在单价上进行区别对待，鼓励购房者使用商业贷款。

　　银行又是为什么态度呢？有关人员表示，在贷款时间上，商贷大约两周放款，公积金贷款则至少需要一个月时间，公积金商业混合贷时间更长，得一个半月。对于公积金贷款资料，银行一般不情愿受理，除非客户找上门，银行才肯收件。此外，银行工作人员不愿做公贷，与个人利益有关。商贷属于银行自身业务，而公贷则是代办，对个人收入没有任何影响。银行放的公积金是公积金中心的钱，利息收益都归公积金中心所有，银行没收益，银行员工基本是义务劳动。而材料得先报给银行审核，银行审核完报给公积金中心，材料经常出各种错，退给银行，银行就得通知贷款人重走申请流程，这个过程的工作量很大，也会耽误不少时间。因此开发商与银行双方的合作关系，决定了开发商自然要给银行多拉点商业贷款业务。开发商为了快速回款，一般都会配合银行，让购房者尽量采用商贷。