人民币连续贬值：房价震荡或将超出预期

       人民币贬值了！8月11日上午，中国人民银行宣布，人民币兑美元汇率中间价报6.2298，较上一个交易日（6.1162）贬值1136个基点，创历史最大单日降幅（1.86%）。8月12日，人民币兑美元（6.3870）汇率再度贬值近1.6%。

　　尽管央行表示，从国际国内经济金融形势看，当前不存在人民币汇率持续贬值的基础，但人们还是非常关心，人民币贬值会给房地产市场带来怎样的影响？

　　海外融资成本上升 房企还债压力增大

　　早在今年初，房企海外融资金额就出现了暴跌迹象。中原地产统计数据显示，2014年一季度，我国房企海外融资总额达172亿美元，而2015年一季度仅有45.3亿美元。 海外融资收紧的原因，一方面在于房地产行业本身的下行趋势令海外融资信心不足；另一方面在于两次降息、降准后，国内融资环境的逐渐放松。

　　本轮人民币贬值如果是持续性的，或许会使房企获取海外融资的成本和难度再次提高，而根据以往经验，只有融资成本超过5%，才会进一步影响到房价。但如果货币贬值只是短期性的，并不会改变房地产市场的趋势。

　　另外，对于已经获得海外融资的房企来说，人民币的贬值或将给企业带来更大的债务压力。

　　生活成本提高 房屋购买力下降

　　人民币的贬值必然造成物价上涨，从而提高人们的生活成本。一旦人们的购买力下降，除非刚需，否则人们在置业上的投入自然会有所减少，并最终影响到房价。当供大于求时，开发商就会想方设法的出售楼盘，不排除降价的可能。不过，在北上广深这些一线城市，并不缺乏购买力，人民币贬值对房价的影响比较有限。

　　造成购买力下降的另一个重要原因来自银行。资金成本的提高会影响房贷的优惠政策，从而影响人们的购房热情。不过，房价如果真的跌了，人们的购房热情可能会被再度唤起，到时候如果限购取消，房价是涨是跌，也不好说。

　　外资撤出 国内资产减持

　　近期，“超人”首富李嘉诚打算出售上海浦东世纪汇的消息炒得沸沸扬扬，而这已经不是他第一次这么玩了。近年来，李嘉诚频频抛售内地地产项目，让不少人猜测，“李超人”并不看好内地的房地产市场。尽管他在各种公开场合表示，依然看好内地市场，但从本次人民币贬值来看，李嘉诚还是很有先见之明的。

　　人民币的贬值，会造成外国资本的信心不足，一方面，已经涌入的海外资金或将撤离，另一方面，还未进入的海外资金或将持观望态度。一旦海外资金选择撤退或注入不足，都将影响房企的资金链，进而影响到房价。

　　像李嘉诚一样，减持国内资产，转投海外市场，对于房企来说，是一个不错的选择。

　　纵观国内外历史经验，一国货币的贬值，并不意味着本国房地产行业面临绝对的风险，比如2002-2004年，美元大幅贬值，房价却持续上涨。只有贬值和资金流出同时发生，才有可能出现危机。另外，对于房价来说，它的高低更主要的还是取决于购买力，而不仅仅是货币的汇率。