3年免租的放水养鱼之商道

2014-05-21 | 滕州房产网 | 楼盘直通车：百地茂商城

引言：据滕州住宅信息产业网公布的数据来看，截至2014年4月，全市新开工项目约17个，其中住宅类项目占77%，专业市场等商业类项目占23%，由于媒体对于专业市场类项目的分析较少，因此，笔者走访了几个成熟的专业市场并对其进行深度剖析，希望能给关注专业市场类商铺的投资者、经营者一个指导。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　滕州专业市场的发展总体来讲较为繁荣，但同时也存在诸多问题，例如发展空间有限、档次低、规模小、消防上也存在一定隐患等，这些都制约市场的进一步发展。

政府规划条件决定了专业市场发展前景
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　滕州是鲁南城市带上重要的城市，人口规模近200万。随着“北进、东扩、南优、西延、中疏”的城市发展战略实施，由政府主导的城市功能板块格局也逐渐成形，城东品质住宅区、城北政务商务区、城南生产、生活服务的经济开发区，城西则是商贸物流集中区。从板块功能规划格局来看，发展前景向好的商贸物流区域集中在了滕西板块。

完善的交通是展开商贸物流的基础
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　主城区交通南北发达，东西连接较为不畅。荆河路贯穿市区东西，是连接市区与乡镇的最重要的一条道路，但由于荆河路老城区路段较为拥挤，因此老城区交通条件并不利于中心路段发展大宗商贸物流业。南北向道路较多，西侧鲁班大道、东侧龙泉路等具备发展现代商贸物流的交通条件。交通改善提升了本地专业市场产品竞争力，使投资吸引力大幅度增强，这给区域生产型企业以及家庭作坊式的小微企业创造了条件。

市场培育为专业市场存活提供了保障
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　为何需要市场培育？首先，从消费者层面分析，大多数消费者具有前往成熟商圈内进行购物的习惯。其次，从商户角度分析，品牌类商户在新店选址时都愿意进驻成熟商圈内的商业。专业市场一般选址在主城区交通便利区域，进驻的商家可替代性较高，新兴区域新项目需要通过一定时间的市场培育来获得稳定的消费人群。据笔者了解，位于滕西核心区域的兴盟国际商城一期五金机电区推出所有商铺免租三年的培育政策，帮助商户更快、更好的做旺市场。新兴市场如果能突破传统培育政策，便为专业市场存活提供了可靠的保障。已和兴盟国际商城签约的林先生接受记者访问时说“当时选择在兴盟国际开店，看中的就是新明集团的牌子，市场3年的免租让我的资金压力减轻了不少，才有更多的钱和精力来做生意，相信这个市场一定会火！”

规模效应与主力商家让更多的散户获益
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　        规模化商业集聚的背后赢得的不仅是商家自身的人气与财气，还有整个商业不断拓宽的市场辐射力。同样，主力商家能依靠自身的特点吸引消费者，对整体商业起到吸引客流的作用。通过笔者走访了解，兴盟国际商城一期五金机电建材区总体量达48万方，有很多经营者主动上门寻求经营店铺。随着浙江永康五金城行业商家的整体入驻，作为主力商家，将带动一批散户商家获益。
专业化管理成为后期运营成功的关键
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　        从滕州专业市场的经营管理商来看，多为本土企业在经营，外来知名经营管理商据笔者了解仅上海南硕资产管理公司一家，本地专业市场不同程度的存在着管理粗放和经营管理方式落后等缺点。专业化管理必将成为后期运营成功的关键。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　       综上所述，滕西地区既有三十年来自发形成的老市场基础，又有政府规划地区升级改造的利好，确实是发展新型专业市场的好地方。据笔者判断,地处这一核心区域的兴盟国际商城是其中的典型代表，其独一无二的交通优势，优越的购物环境，全方位的商业配套以及专业的运营管理和服务体系是其能够成为行业标杆的保证。据估算，新明集团在租金的减免、物业管理和市场推广的费用总投入将超过1亿，如此实力与决心着实让人钦佩。