地价顽强攀升 调控未触楼市死穴

    政府要完成GDP等各项经济指标，企业有盈利的目的，银行有确保金融资产安全的目标，民众除了有安居的需求外还有投资资产需求，让房地产调控常常处于两难境地。控制房价远不是调控可以简单解决的问题。四个月的调控时间打下的是人们对房价的预期，调控重压下各地楼市成交量迅速萎缩。市场冷清了四个月之后，一向谨慎的王石刚刚说完“观望低谷已经过去”，潘石屹更言房价要回到2009年。传统销售旺季已经来临，大量楼盘将在金九银十中投入市场，按捺了四个多月的市场到底在发生哪些改变，本报记者进入各地房地产市场第一现场，直观感受和发现价量波动的动向。本期考察北京、上海、广州、重庆市场，敬请期待下周，我们将呈现更多城市房价现状。
    金九又至，银十不远，这是又一个尴尬的“黄金时节”。一方面是中央的调控措施接踵而至，上到国务院下至各部委、地方，无不宣誓般强调对房地产的调控。另一方面，各重点城市成交量有所恢复，甚至房价也有所抬头。从9月到11月，都是房地产销售的传统旺季，地产商的销售目标有四至五成靠这几个月完成。如何“定价”不仅是楼市酣战的核心，甚至直接决定调控之下企业的发展路径。

地价不降 房价难落

    “我们不会盲目抬价，但起价肯定不会低于2009年年初的水平”，一家总部在广州的上市房企营销总监表示，在他看来无论哪个开发商降价，都会有一个基本底线。“其中一个参考标准就是土地价格。”

    尽管调控进行了4个月，但全国的土地价格并没有出现大规模的调整。中国指数研究院的Creis中指数据表明，今年7月北京成交土地的溢价率依旧达到49%，也就是说地产商平均要比起拍价高出近5成才能拿下土地。北京不仅仅是孤例，南京的溢价率也高达56%。数据显示，大部分城市今年前7个月土地溢价水平均高于上年同期。

    8月最后一天，广州的一次土地拍卖会中，越秀城建以23.8亿元的价格夺得一块番禺“地王”。有趣的是，这块项目2007年曾被金地集团[6.48 -1.22%]拍下，但由于存在合同纠纷，项目被广州主管部门收回重拍。重拍现场火热无比，9家开发商经过51轮激烈争夺，最后成交比高峰期的2007年贵了8亿元。“拍地前我预计这一地块成交楼面价应该在5000元/平方米以上，不会超过6000元/平方米。”经纬行研究中心主任曾英杰表示，没想到最终成交价远远高于这个估值，楼面地价达到7282元/平方米。地产专家邓浩志表示，这反映了土地市场不降温，楼价或依旧坚挺。

    “地价肯定是楼市定价的一个最重要考虑。”亚银投资的首席分析师李大伟表示，这并非简单的所谓地价推高房价。“而是关系到发展商重置成本，乃至以后的发展。”李大伟解析道，比如发展商前几年通过很便宜的价格在某区域拿下一个项目，随后几年房价急涨。这无疑意味着地产商利润大幅上升，但同时这也预示着再投资的成本会大规模攀升。“除非发展商选择不在这个区域发展，否则就必须承受高地价的影响。”李大伟表示。

    这种现象这几年在中国随处可见。例如上海徐汇区中环，2003年楼价在6000元/平方米，2004年上涨到单价9000元/平方米，2007年直接跳升到20000元/平方米，四年将近翻了3番。但与此相对，地价也是疯狂飙升，2009年绿城集团竞得的上海徐汇区龙华路地块，楼面价格达到了27231元/平方米。“徐汇楼价再回到2007年的可能性已经微乎其微，更别提2003年。”李大伟表示，除非中国经济出现大规模萎缩或者战乱。

市郊定价趋于保守 城区信心在恢复

    地价不降温，也未必楼价就一定没有折扣。“没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。”供求关系以及开发商对风险的接受程度将直接影响新盘定价。

    “开发商现在的定价策略差异很大，市郊区域定价倾向于保守，中心区域开发商信心在恢复。”为开发商提供定价研究报告的地产代理告诉记者。

    一个成熟区域的市场定价通常考量标准是二手市场，例如位于广州天河区华景新城的新项目华景里，准备在9月12日正式上市，9月初售楼部给出的销售起价是20000元/平方米。

    “如果按这个价格销售，表明开发商的策略比较保守。”裕丰置业的店面经理王彪表示，2009年与华景里一路之隔的项目东方新世界[15.53 5.50%]开盘，销售均价为23000元/平方米，而且成交量一直位于去年官方网签的前列。“但现在楼市有所恢复，真正开盘时，就未必是这个价。”王彪表示。

    今年年初，华景里的开发商也一再加快开工速度，“抢工期、赶进度”的红幅高挂工地之上，楼盘4月份通宵开工，也曾遭到附近居民的连番投诉。楼市调控开始后，周边二手市场出现一定下探，有地产代理向记者表示，周边楼市六七月间曾下跌10%。与之相对应，开发商的抢建也就有所放缓。7月底开发商开始接受优惠登记，当时售楼部给出的预计均价是20000元。

    可是进入8月后，区域二手楼市有所恢复，“十年以内，素质较佳的二手房单价也回升到15000~20000元/平方米。”曾为该项目作定价报告的地产代理表示，预计开发商会采取低开高走的策略。据该项目内部人士介绍，项目的优惠登记情况不错。临近开盘，售楼部的口风已经变成起价20000元/平方米。

杠杆率决定利润

有人辞官归故里，有人连夜赶科场。

    由于供应充足，一些市郊的新盘定价则不得不倾向于保守。一个位于深圳龙岗的项目经理告诉记者，由于项目是在2007年拍下的项目，土地成本以及建筑成本都非常高，但由于合约所限，项目不得不在今年面市销售。项目现在已经推售近半，9月开始将加大销售力度，其中就包括各种折扣优惠。“能有10%左右的利润率就已经不错了。”这位项目经理显得有些悲观。

    实际上，10%左右的利润率只是项目利润，体现在开发商身上的利润也许上升至50%。尽管房地产调控已经进行了4个多月，但调控对于开发项目自有资金的比例并没有明确调整，也就是说，项目的最低资本金也只要20%。具体来说，一个总成本1亿的项目，开发商只需要2000万元的资本金即可开发，剩余的完全可以依靠银行开发贷款，购房人按揭贷款运作。高杠杆率，可以使开发商频繁地运用资金，玩起“十个锅子九个盖”的游戏。

    这种游戏的危险无需赘述，2004年，国务院规定房地产开发的资本金比例要从20%提高到35%以上。但进入备受金融危机冲击的2009年，中国的出口严峻受挫，于是担当着拉动投资与消费的房地产又被赋予了更多使命，当年5月，最低资本金的比例再次下调至20%。

    金融杠杆可以成倍地放大投资者的收益，当然也同样可以成倍地放大投资者的亏损。如果总售价低于总成本，楼盘或者会由于缺乏后续资金而变成“烂尾楼”；或者得由开发商从自有资金中承担巨额亏损。有开发商财务人员告诉记者，无论如何定价，毛利率保持在借贷利率之上，是其最后的底线。

当然，根本上还要看，市场能否接受这样的价格。