存量时代格局显现核心城市支撑楼市平稳运行

　　今年以来，各地深入落实中央关于“控增量、去库存、优供给”的决策部署，新建商品房市场持续呈现出供求关系修复的“再平衡”过程。供求关系不断修复，一个重要的表征就是在售库存规模持续下降。到8月，全国新建商品房待售面积连续6个月下降，8月末同比下降1.1%，比7月末的降幅扩大了0.3个百分点，显示库存在加速去化。

　　值得关注的是，8月末新建商品住宅库存同比下降0.5%，这是该指标2021年9月份以来首次下降。这是供给端积极控增量的成效，也是顺应需求结构变化而主动为之。需求结构最大的变化就是从“增量时代”进入“存量时代”。根据住房城乡建设部网签数据，1-8月，16个省（区、市）二手房交易总量超过新建商品房交易量，20个省（区、市）二手住宅交易量超过新建商品住宅交易量。

　　反映在数据上，就是新房交易和二手房交易的此消彼长。与新房交易下滑形成反差的是，二手房市场一派欣欣向荣的景象。1-8月，全国二手房交易网签面积54923万平方米，同比增长10.6%；8月，二手房交易网签面积同比增长14.0%。根据克而瑞公布的数据，1-8月重点20城二手住房成交面积12509万平方米，同比增长6.9%，增速较1~7月扩大0.2个百分点。8月，重点20城二手住房成交规模是新房住宅成交规模的1.59倍，1-8月累计成交是新房住宅的1.33倍。可见，二手房市场的活跃度明显大于新房市场，日渐占据主导地位。

　　二手房和新房都可以解决住房的需求。房子回归居住属性，其大宗消费品属性越来越突出，热点城市刚性购房需求、基于结婚生娃的刚性改善需求占主导，他们更青睐于选择二手房。因为，二手房分布的片区更多更广、总价和单价总体较低、马上能入住、片区生活便利度高且成本低、交通通勤更便利，这是存量时代的大趋势，也是二手房交易保持增长和与新房并驾齐驱的主要原因。

　　随着房地产进入“存量时代”，分析房地产市场时要看新房和二手房的总供给和总需求。1~8月，全国新房销售面积49880万平方米，同比下跌12.1%；二手房交易面积54923万平方米，同比增长10.6%。如果将一二手房交易量加总，合计交易面积达到104803万平方米，同比仅下降1.5%。可见，今年以来全国总的住房购买需求保持稳定的态势。

　　随着存量住房体量越来越大，商品房将由新房为主逐步过渡到新房和二手房并重。发达国家历程表明，“存量时代”下新房和二手房相加的房屋交易不会明显下降。近期，尽管新房交易有所下降，但核心城市和区域的稳定性和基本盘作用日益上升。8月，一线城市新房价格环比上涨0.1%，今年2月份以来保持持续上涨态势，7-8月的淡季也能维持上涨的态势。

　　从新房价格环比涨幅排名看，8月，上海、无锡、徐州、沈阳、杭州、深圳、南宁、惠州、大连、宁波、合肥、厦门、广州等长三角、珠三角城市，区域中心城市涨幅居前。这得益于这些城市近期新房交易量稳定、“好房子”产品热销。根据克而瑞发布的数据，8月一线城市新房成交同比增长5.9%，1-8月累计成交1389万平方米，累计同比微降4.2%，市场韧性相对突出。

　　根据克而瑞的统计，8月全国重点15城新开盘项目平均去化率升到44%，环比上升约10个百分点，也是2024年以来32个月的最高水平。一线城市新盘去化率全线上升，北京、上海、深圳、广州分别达到65%、54%、71%、83%。进入9月，开发商为“金九银十”做供货铺排，加快供应性价比高的产品。同时，7~8月淡季积累了部分需求，希望在金九银十入市购房。

　　同时，8月底发布商品住房销售制度改革新政后，一方面会在供给端优化结构，平衡供求关系，实现库存去化；另一方面，现房销售实现“所见即所得”，更好维护购房者的权益，会带动新房市场供给侧改革，并激发和牵引新的需求，促进供需总量和结构平衡，助力新房市场更快实现回稳向好。

　　广东省住房政策研究中心首席研究员　李宇嘉