第一太平戴维斯：市场将继续在“止跌回稳”过程中寻求新动能

       2026年1月22日，全球领先的房地产服务商第一太平戴维斯（Savills）举办“2025下半年北京房地产市场回顾与展望”研讨会。

　　会上，第一太平戴维斯多位部门负责人就北京写字楼市场博弈新策略、物业管理驱动园区资产升值的实践与逻辑，以及政策推动下不动产投资信托基金（REITs）扩容为行业带来的历史性机遇等话题进行了分享。

　　从2025年国内房地产主要板块来看，新房市场供求关系持续调整，利好政策频繁出台背景下，住房成交规模开始筑底，但去库存压力犹存。二手住宅市场活跃度回归、交易量出现反弹，“以价换量”特征明显。

　　写字楼市场需求端逐渐回暖，业主方通过“以价换量”策略应对企业租户“降本增效”的选址要求，未来三年供应量可观。

　　商业零售市场方面，新增供应与存量升级改造并举，消费场景持续升级调改，多种手段刺激消费。大宗投资市场成交规模有所回落，机构投资者普遍谨慎，自用型买家需求凸显。

　　第一太平戴维斯认为，2025年伴随着利好政策持续释放但市场压力犹存的背景下，国内房地产市场在巩固止跌回稳过程中持续深度调整。预计2026年市场将继续在“止跌回稳”过程中寻求新动能，在持续调整中积蓄破局力量。

　　北京甲级写字楼市场吸纳量略超2024年

　　从北京市场看，根据第一太平戴维斯提供的数据，2025年北京大宗物业投资市场全年成交金额约为238.84亿元，同比回落约30.3%。

　　2025年北京甲级写字楼市场吸纳量累计约29.2万平方米，略超2024年。受益于写字楼市场平稳运行的利好影响，全市整体空置率出现轻微下调，环比下降0.5个百分点至18.5%，平均租金持续下滑至每平方米每月218元。

　　2025年北京商业零售市场新增供应累积至118万平方米，涵盖购物中心、商业街区和奥特莱斯等多元业态。

　　截止至2025年末，北京全市优质购物中心存量累计为1,387.9万平方米。同期，全市优质购物中心平均空置率环比下降1.7个百分点至6.9%。从购物中心各级商圈租金走势看，2025年四季度北京优质购物中心首层平均租金调整至每平方米每月746.3元，环比微降0.3%，同比下降3.8%。

　　另一方面，受新供应入市，部分购物中心升级改造后重新迎客，以及零售品牌结构迭代调整等因素的影响，2025年四季度北京全市优质购物中心平均空置率环比下降1.7个百分点至6.9%，同比上升2.1个百分点。

　　C-REITs扩容破冰带来新机遇

　　以往提振房地产市场的一系列政策利好更多的是针对“土地-住宅开发-销售”全过程，对商办地产等领域的倾斜较少，而这一局面在2025年年末至2026年年初被彻底打破。

　　2025年12月31日，中国证监会发布《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知》，并同步出台《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》。同日，沪深交易所修订发布公募REITs业务规则，进一步完善市场制度体系。

　　2026年1月1日，《求是》杂志发表《改善和稳定房地产市场预期》。文章在新年首日推出，信号意义明确且强烈，强调要“尽可能缩短调整时间，熨平市场波动”，并且“政策要一次性给足，不能采取添油战术”。预计在2026年初，一系列利好政策有望发力，包括“取消相关限制性措施”、“鼓励不动产投资信托基金继续扩大范围”等改善和稳定市场的措施将加速落地。

　　另外，中国人民银行、国家金融监督管理总局1月17日联合发布通知称，商业用房购房贷款最低首付款比例调整为不低于30%。按照因城施策原则，在全国统一的最低首付款比例基础上，自主确定辖区各城市最低首付款比例下限。

　　值得注意的是，C-REITs扩容破冰商业不动产，加速改写了房地产发展的叙事逻辑。盘活存量资产，扩大有效投资成为深化房地产改革的重要抓手。

　　据悉，C-REITs自2020年启动试点、2021年首次发行以来，为国内基础设施及商业不动产项目提供了权益型融资新渠道。

　　目前C-REITs已成为重塑资产负债表、推进持有型资产向“运营驱动”转型的深层变革，从持有资产到经营资产、再到价值创造，C-REITs正在助力房地产从业者完成从“城市建设者”到“城市运营服务商”的进化。

　　第一太平戴维斯认为，我国商业不动产存量资产长期缺少有效的资本循环机制。通过C-REITs实现商业不动产证券化、渐次破冰扩容来以解决存量资产盘活问题，是一条可实践的成熟路径。

　　新政对“优质资产”明确了标准，通过“质量筛选+资产优化”的机制，倒逼存量资产运营方提升资产质量，形成“优质资产发行REITs，实现资金反哺运营”的正向循环。

　　此外，REITs市场化定价机制也促使商业不动产估值更加透明高效，通过公开市场交易，将推动我国商业不动产价值重塑，尤其是那些优质商业不动产项目，有望获得流动性溢价。