适应房地产发展新形势，积极应变求变谋新发展

       经过较长期的房价过快上涨等房地产过热，房地产市场从2021年下半年开始出现高位回落，目前仍处在调整过程中。当前，房地产市场处在转型升级期，这也是房地产开发企业转型发展的关键期。调整及转型过程中难免会遇到一些困难，甚至出现某些难以接受的阵痛，房企必然会出现分化，大浪淘沙。一些过去盲目跨业无序扩张的房企“断臂求生”甚至“关停并转”是必然的，但这并不意味着所有的房企都不行了，未来房地产行业持续发展仍然有坚实的支撑。对此，房企不应过于悲观而“躺平”“摆烂”，或消极等待政策“救市”“救企”，而应增强信心，积极识变、应变、求变。

　　近年来，我国房地产发展面临新形势、进入新阶段。总的来看，主要面临以下三方面重大变化：

　　房地产市场供求关系发生重大变化。我国房地产经过20多年的快速发展，住房供给规模不断扩大，城镇人均住房建筑面积超过40平方米，户均拥有住房超过1.1套，人民群众的住房需求从“有没有”转向“好不好”。

　　城镇化和城市发展出现“两个转向”，即“我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段”，常住人口城镇化率达到67%，城镇化进程放缓。此外，当前，我国人口发展呈现少子化、老龄化等趋势性特征。房地产发展与城镇化进程、城市发展及人口状况密切相关，并以其为发展基础和基本前提。

　　我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段，正处在转变发展方式、优化经济结构、转换增长动力的攻关期。政府过去提出的GDP增长目标是“保八”，而近年来设定的GDP增长目标是“5%左右”。房地产发展与宏观经济息息相关、相互影响，离不开宏观经济基本面的有力支撑，尤其是有赖于居民就业状况、收入增长及其预期。

　　今年1~8月，全国房地产开发投资总量为2021年同期的61%，房屋新开工面积为2021年同期的29%，新建商品房销售面积和销售额分别为2021年同期的50%和46%。目前，虽然房地产开发投资、房屋新开工面积、新建商品房销售面积和销售额等指标相对于历史峰值均出现大幅下降，但未来的房地产开发和市场规模总量依然巨大。因为我国有超大规模存量房屋优势，目前城镇住房存量接近350亿平方米。仅就住房来说，按平均寿命50年计，每年约有2%的更新需求，建筑面积达7亿平方米。再加上自然灾害等造成住房损毁灭失、国防设施建设和交通基础设施建设等公共利益需要征收拆迁带来的被动性住房需求以及其他因素，我国住房年均新增量仍然可观。

　　因此，正如有关媒体报道，越秀、保利、万科等多家房企高管表示，当前虽然市场在调整、在转型，但从长远看，“瘦身”后的楼市还有得做。目前市场不缺房子，但缺少“好房子”。

　　为此，房企需要深刻认识房地产行业发展环境变化的重大而深远影响，应主动适应住房需求、城镇化进程、人口流动等趋势，顺势而为、转型发展：

　　主动适应形势变化，把握房地产发展规律。房企应认识到房地产开发投资、房屋新开工面积、新建商品房销售“达峰”后回落，并逐渐进入房地产市场成熟阶段的平衡周期，从重增量建设为主转向重存量运营为主，从刚性需求为主转向改善性需求为主，从卖方市场为主转向买方市场为主等，这些都是房地产发展到一定程度后的必然转变，是房地产自身发展规律的作用，也是房地产市场逐渐成熟的结果。

　　转变房地产发展理念，践行房地产发展新模式。房企应认识到传统“高负债、高杠杆、高周转”的开发经营模式难以为继，也不会再次来到，要积极寻找新动能，努力转型升级。房地产开发项目不宜再追求搞“大盘”，而应“少而精”，注重精打细算、科学管理和稳健经营，实现从规模扩张向品质效益提升转型，走高质量和可持续发展道路。要重点适应人民群众高品质居住需要，着力建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”。

　　积极参与城市更新，拓展新的发展空间。房企应将业务重心适度转向城市更新领域，主动参与老旧小区、老旧街区、老旧厂区、城中村等更新改造，助力好房子、好小区、好社区、好城区建设，为人民群众打造高品质居住生活空间，满足不同层次、不同收入群体对高品质住房的需求。

　　推进存量资产优化，妥善处理存量资源。面对当前房地产市场调整，房企应主动、有效推进“去库存”，积极而稳妥地盘活存量土地和存量项目，不断优化资产结构，提升资产运营效率，为未来稳健发展夯实基础。

　　中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长、研究员　柴强