多城市最严调控出台 房价升势接近尾声

      国庆期间，多座一二线城市密集出台楼市调控新政。本轮房价涨幅创歷史之最，本次房地产调控堪称史上最严。各地步调一致、态度坚决、政策严厉，并有央媒引导舆论，可能是各地落实最新中央精神，建议重视此次调控决心。我们判断，房地产小周期趋于结束，本轮房价上涨接近尾声。

　　方正证券首席宏观分析师 任泽平

　　新一轮房地产调控有利于抑制资产泡沫和防控金融风险，将增加改革转型压力，为改革破冰赢得时间窗口，同时也将增加经济再度下行压力，对相关的周期品和大宗商品不利，利好债市和PPP，增加汇率贬值和资本流出压力。

　　新政落实中央精神

　　2014年“930”新政和“1121”降息，开启新一轮房价上涨；2015年“330”新政和下半年两次双降，房价暴涨。2016年7月26日中央政治局会议提出“抑制资产泡沫”以来，各地陆续出台收紧限购限贷政策。2016年“930”新政前后的本次房地产调控，各地步调一致密集出台政策，不仅是落实7月份政治局会议精神，更可能是落实最新的中央精神，态度坚决政策严厉，并有央媒引导舆论，建议重视此次调控决心。未来房地产政策取向将因城施策，一二线加强调控，三四线继续鼓励去库存。

　　本轮房地产调控在以下方面可称为史上最严：一是限购范围扩大，以前主要是北上深限购，现在苏州、南京、杭州、天津、廊坊、无锡、武汉、广州等城市也开始限购；二是大幅提高首付比，深圳二套房提高至七成；三是提高购房者门槛，深圳非户籍居民家庭购房缴纳个税或社保提高至五年，这一轮房价上涨深圳是龙头，调控收紧也是最严厉的。

　　房地产小周期趋于结束，这一轮房价上涨接近尾声。2014年至2016年这一轮房价上涨是在经济下行周期下启动的，主要是货币金融现象，受益于政策牛（放松限购限贷减税）、水牛（货币超发低利率）、杠杆牛（放松限贷降低首付比）。现在这三头牛都走了：政策收紧、货币中性、降低杠杆。过去平均而言，一轮房价小周期上涨18个月，这一轮需求释放周期也基本接近尾声。

　　楼市呈现区域分化

　　中长周期视角下，中国房地产尚有基本面支撑：城镇化率56.1%，还有一定空间；城镇化进入第二阶段，人口从农村和三四线向一二线大都市圈迁移，未来楼市将呈现“总量放缓、区域分化”的新特徵；如果转型成功，未来中国经济有望实现中速增长。未来楼市区域分化将越来越明显，一二线人口迁入但土地供给慢，楼市将日趋货币金融化。未来一二线房市的三种前景：货币（货币供应增速、利率、信贷杠杆决定的综合货币金融环境）中性，房价横盘；货币超发，房价大涨；货币收紧，房价调整。

　　新一轮房地产调控有利于抑制资产泡沫和防控金融风险，调控得当尚有转机。十次危机九次地产，中国经济和住宅投资已经告别高增长时代，房地产政策应适应“总量放缓、结构分化”新发展阶段特徵，避免寄希望于刺激房地产重回高增长的泡沫风险，面对结构性和体制性问题，中国经济的出路在供给侧改革破冰攻坚。当前房地产市场尚且具备经济有望中速增长、城镇化还有一定空间等基本面有利因素。

　　需留意去杠杆风险

　　调控政策出台后的影响包括：随着销量收缩，房地产投资和经济增速面临再度回调压力；经济下行和银行资金配置需求，利好债市；对房地产投资相关的周期品和大宗商品不利；过去稳增长主要靠房地产和基建，未来将更多地倚重基建，利好PPP；对股市影响存在不确定性，上半年房地产投资触底回升、供给收缩推动商品价格和股市相关板块上涨，未来留意风格切换的可能；经济面临再度下行压力，以及美联储加息预计、明年初新的换汇额度出来，可能增加汇率贬值和资本流出压力，密切留意汇率、资本流动和房市调整的相互强化；密切留意去杠杆风险，尤其前期部分地区首付贷（类似去年场外配置）和抵押贷款杠杆过高，对房价波动承受能力低。