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重磅:丁祖昱评楼市2021年十大预测曝光

2020/12/31 18:02:11 | 作者:滕州房产网 | 来源:乐居财经 |

      2020年12月31日下午,“2021挑战未来——丁祖昱评楼市年度发布会”在上海新静安体育中心举行,现场超3000人聆听易居企业集团CEO丁祖昱的分享。自2016年始,“丁祖昱评楼市”年度发布会已成功举办四届,成为中国地产行业最受关注的盛会之一。

  2020年,地产行业的“序章”比过往任何时刻都难以“抒写”,市场下行通道中突遇疫情黑天鹅,楼市注定是一场极其艰难的破冰之旅,更是难上加难的一年。

  进入2021年,这个磅礴的年份,主题更加包容,经济的叙事更为宏大,房地产行业的浪潮愈加澎湃。此次跨年演讲,丁祖昱将以亲历者、参与者、记录者的身份,预测2021年的下一程,楼市会走向何方?调控政策将如何演变?土地市场还有机会吗?三道红线对企业只有坏消息吗?租赁市场是蓝海还是红海?

  预测一:行业步入无增长时代

  丁祖昱在现场表示,地产行业正在经历从确定性到不确定性再到确定性的转折:2018年之前,地产处于确定性阶段,房企通过增大融资、高周转、高负债模式,实现规模迅速壮大;2018-2020年,伴随政策面房住不炒政策出台,宏观经济去杠杆苗头出现,加之疫情突发,房地产进入不确定性阶段。

  他预测,2020年后,房地产将进入到下一个确定性阶段,伴随三道红线落地,房住不炒已成为长效机制,由此地产“无增长时代”有望来临。

  预测二:政策关注重点在租赁

  2020年来,长租公寓“爆雷”“跑路”频发,叠加疫情影响,更是加速暴露了租赁市场的运营风险与漏洞。

  自中央政府大力推行“租售并举”,至今已五年。2020年是租赁政策年,各城市也根据自身市场情况,全国46城累计出台租赁政策234条,进一步推动完善住房租赁市场健康发展。与此同时,租金整体走势平稳,全国55城整体个人租金同比下跌0.4%,为30.96元/平米/月,其中,31城下跌、3城不变、21城上涨。

  尤其是今年年末的中央经济工作会议把“租赁”放到了特别重要的战略位置,指出,“明年宏观政策要保持连续性、稳定性、可持续性,继续坚持“房住不炒”的政策主基调,并以租赁市场为抓手,解决好大城市住房突出问题。”

  在丁祖昱看来, 2021年政策关注重点在租赁,既要高度重视保障性租赁住房建设,又要土地供应要向租赁住房建设倾斜,还要对租金水平进行合理调控,更好地解决好大城市住房突出问题。

  预测三:金融政策趋紧,三道红线范围扩大

  这一年,调控依旧不放松,金融政策持续收紧。从年初,银保监会严格执行房地产金融监管要求,防止资金违规流入房地产市场,抑制居民杠杆率过快增长;到8月20日,住建部、央行,根据“三道红线”触线情况,试点房企分为“红-橙-黄-绿”四档,分档设定有息负债规模的增速阈值;再到11月底,银保监会主席郭树清强调,房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。

  由于“三道红线”政策出台,企业的投资受到较为严重的影响,预计需要经过一段时间财务指标的调整后,方可重新企稳。所以,丁祖昱表示,2021年,金融政策仍将趋紧,“三道红线”范围扩大。 千万不要以为今天“水”很多,都会流入房地产。过去两年,都在关房地产金融的“水龙头”。

  预测四:企业快速去杠杆,过半房企转绿

  随着融资环境收紧,“三道红线”势必将倒逼房企加速去杠杆、降负债。

  用什么方式加杠杆?例如,在投资端,房企合作拿地增多,减少资金占用;加快土储开发效率,合理储备,提高土储质量。在运营端,加大小股操盘比例,维持行业规模;加大销售回款,加快项目去化;产品力打磨、标准化,提升利润空间、加快周转速度;加快项目结转速度,增厚资产;组织管理效能提升,降成本提效率。在融资端,分拆多元化上市;增发配股;加大经营杠杆使用等等。

  2020年,净负债率明显改善的房企包括:阳光100中国、首创置业、中南建设等;现金短债比显改善的房企包括:国瑞置业、金隅集团、华发股份等;扣除预收后的资产负债率大幅改善房企包括:融创中国、碧桂园、中梁控股等。

  2021年,丁祖昱预测,将有过半房企转“绿”。 这也是三道红线给房企带来好的方面,也是机遇。

  预测五:投资趋同,重点城市地价难降

  为遏制疫情对于房地产行业的负面影响,各地加大了优质用地供应量,土地市场热度明显提升,地价随着优质用地的供应增加上升。据统计,2020年土地价格延续2019年的价格上涨之势,全国300城土地成交楼板价迎来大幅上涨,增至2613元/平方米,地价创十年历史新高。

  展望2021年,他认为,投资趋同,重点城市地价很难下降。

  预测六:销售全口径上升,操盘权益下降

  丁祖昱谈到,2020年1至11月,超8成百强房企累计全口径业绩同比提升,全口径金额门槛持续提升,其中TOP50门槛增幅最高,由604.3亿元增至741.3亿元,涨幅达22.7%。同时,2020年千亿房企数量预计将由2019年的34家增至40家以上。

  他预测,2021年部分房企全口径金额还将继续增长,但操盘或权益将下降,未来可能会成为一种常态。

  预测七:数字化加速,线上营销成为新战场

  2020年是房企的数字营销大年,年初线下售楼处的关闭加速了线上售楼处、直播售房等线上营销方式的发展;疫情逐渐消退之后,房企采取线上线下并举的双重举措,通过优惠券、特价房等方式让利消费者冲刺业绩;9月底天猫好房成立,线上营销更进一步,“好房双十一”再次引发行业内外共同关注。

  展望2021年,丁祖昱表示,未来在区块链、云计算等技术的支持之下,线上化营销趋势将会加强,成为新战场。 投入1亿做数字化的企业会越来越多,房企、服务企业都要多投钱,会带来意想不到的回报。

  预测八:养老进入新时代,增长提速规模放量

  据工信部数据,2020年,我国养老产值达1.17万亿美元;2030年,我国养老产业规模将达到20万亿元。同时,我国老人口数量是全球最多,2019年60岁以上老人2.53亿,2030年3.7亿人;我国老龄化速度也是全球最快,未来十年,年均新增2170万老人。

  随着人口红利释放、政策精准把脉、智慧养老赋能,丁祖昱表示,养老产业迎来黄金布局期,有望超越地产。

  预测九:资本聚焦仍在物业,估值全面回归理性

  物业板块的价值通过疫情被刷新,多家物业服务企业以黄金赛道的名义C位上市,标志着房地产企业纷纷从城市发展商向生活运营商迈出关键步伐,也在资本市场迎来高光时刻。

  截至2020年底,年内成功上市17家。2021年,丁祖昱大胆预测,资本聚焦仍在物业,但估值全面进一步回归理性。

  预测十:看好9只股票——龙湖、华润、旭辉、金地、万科、碧桂园服务、永升生活服务、金科服务、华润万象生活

  丁祖昱现场对房地产行业未来一年股票做出预测,看好龙湖集团(HK:00960)、华润置地(HK:01109)、旭辉控股集团(HK:00884)、金地集团(SH:600383)、万科A(SZ:000002) 5家地产股。

  同时,鉴于物业公司在过去一年获得了良好的涨势,他在今年的预测中加上了四家物业公司:碧桂园服务(HK:06098)、永升生活服务(HK:01995)、金科服务(HK:09666)、华润万象生活(HK:01209)。

  这些推荐企业兼顾了龙头、兼顾了中型房企、兼顾了物业股、兼顾了特色企业。

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