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调控四周年,哪些城市房价还在任性上涨?

2020/9/21 19:10:32 | 作者:滕州房产网 | 来源:中国房地产报 |

       本轮房地产调控如果从2016年的“9·30”开始算起的话,至今已经整整4年时间。在“房住不炒”的基本原则指导下,4年的调控基本扭转了楼市暴涨暴跌的局面,投机炒房得到了有效抑制,房地产市场逐步走向平稳健康发展的轨道。

  9月14日,国家统计局公布了2020年8月份商品住宅销售价格变动情况数据,从月度数据看,70个大中城市房价涨跌互现,但总体表现平稳。中房智库根据8月份数据,并结合4年来各个城市房价指数变动情况,对楼市变化做一番梳理,并试图探究城市房价涨跌背后的逻辑。

  哪些城市在涨,哪些城市在跌?

  注:按国家统计局数据,定基为2015年=100

  数据来源:国家统计局,中房智库整理

  9月14日,国家统计局城市司首席统计师孔鹏对2020年8月商品住宅销售价格变动情况进行了解读。从环比数据看,4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%,涨幅比上月扩大0.1个百分点。其中,北京、上海、广州和深圳分别上涨0.6%、0.6%、0.9%和0.5%。二手住宅销售价格环比上涨1.0%,涨幅比上月扩大0.3个百分点。其中,北京、上海、广州和深圳分别上涨0.7%、0.8%、1.7%和1.1%。31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%,涨幅比上月扩大0.1个百分点;二手住宅销售价格环比上涨0.4%,涨幅比上月回落0.1个百分点。35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨1.0%和0.6%,涨幅比上月分别扩大0.2和0.1个百分点。

  从同比数据看,8月份一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨3.9%和6.9%,涨幅比上月分别扩大0.3和1.2个百分点。二线城市新建商品住宅销售价格同比上涨5.0%,涨幅比上月回落0.1个百分点;二手住宅销售价格同比上涨2.0%,涨幅与上月相同。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅均连续16个月相同或回落。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨4.5%和1.8%,涨幅均与上月相同,均连续17个月相同或回落。

  从单个城市分析,新建商品住宅环比涨幅最大的惠州涨幅为1.9%,环比涨幅超过1%的包括银川、锦州、唐山、温州、济宁、金华、无锡、西安;环比下跌的包括太原、南昌、济南、安庆、九江、常德、桂林、北海、南充,跌幅均未超过1%。新建商品住宅同比涨幅最大的为银川(17.6%)、唐山(15.4%)、西宁(13.4%)、徐州(11.6%)、锦州(11.5%),其他城市同比涨幅均未超过10%;同比跌幅超过1%的城市包括安庆(-3.1%)、泸州(-1.7%)、韶关(-1.6%),贵阳、北海、常德、郑州、南充、济南、岳阳、宜昌等跌幅在0.1%~0.6%之间。

  从上述城市房价涨跌数据可以发现,波动较大的多为三四线城市,这些城市房价房价基数比较低,限购政策也较为宽松,短期存在一些波动,但从长期看涨跌空间不大。大部分一二线城市在严厉的调控政策之下,房价涨幅得到有效抑制。

  4年涨幅二三线城市最大 西安、徐州领衔

  注:按国家统计局数据,定基为2015年=100

  数据来源:国家统计局,中房智库整理

  如果把房价变动数据拉长到4年这一调控周期分析,可以发现4年来的房价涨幅相比本轮调控前明显收窄,暴涨暴跌的现象极少出现。中房智库整理了2016年“9·30”前一个月也就是2016年8月份国家统计局的同口径房价变动数据,发现很多城市4年的房价涨幅还不及调控前一年的涨幅。例如深圳2016年8月新建商品住房房价指数为149.2,意味着以2015年为定基,年涨幅达到49.2%,而2016年8月至2020年8月累计涨幅只有4.96%;上海2016年8月房价指数为140.07,至今累计涨幅仅为9.88%。当然,从二手住宅数据上看会发现与新建商品住房存在较大差异,如深圳新建商品住房涨幅4年涨幅为4.96%,而二手住宅4年涨幅为27.14%,这说明针对新建商品住房的限价政策人为压低了房价数据,导致新房二手房价格倒挂。因此对于某些限价政策执行非常严厉的一二线城市,二手住房的房价数据更具参考价值。

  从4年来的房价涨幅来看,新建商品住房房价平均涨幅达到了34.18%,平均年复合增长率为8%。4年涨幅超过50%的包括西安(71.69%)、徐州(62.80%)、三亚(57.06%)、成都(55.28%)、呼和浩特(55.08%)、唐山(52.30%)、昆明(51.98%)、扬州(51.49%)、秦皇岛(51.44%);4年涨幅靠后的分别为深圳(4.96%)、上海(9.88%)、天津(10.82%)、厦门(12.01%)、南京(14.45%)、北京(14.66%)。二手住房4年平均涨幅为22.18%,平均年复合增长率仅为5.08%。4年涨幅居前的包括无锡(45.78%)、济宁(41.42%)、唐山(41.38%)、沈阳(35.27%)、秦皇岛(35.04%);涨幅排名靠后的为牡丹江(0.5%)、上海(5.77%)、石家庄(7.54%)、北京(7.77%)、厦门(8.12%)。

  尽管面临严厉的调控,但一些城市房价连涨的势头不减。自2015年以来西安房价环比已经连涨53个月,徐州房价连涨55个月,高居四年累计涨幅榜前两位。对于这两个城市来说,近年来房价连续上涨大致包括以下原因:一是房价基数比较低,本轮调控之前恰逢房价低谷。以西安为例,本轮调控前西安房价只有七八千元每平方米,在二线城市中算是比较低的。二是大规模的新区建设带动地价高涨,进而带动房价上涨。三是人才引进政策带动人口流入,导致供需矛盾加剧。

  按照4年的复合增长率统计,70个大中城市新建商品住房复合增长率超过10%的有11个城市,占比15.7%;复合增长率8%~10%的有21个城市,占比30%;复合增长率8%以下的有38个城市,占比54.3%。二手住房年复合增长率更低一些,超过8%的只有3个城市,分别为无锡、济宁和唐山,半数以上的城市房价复合增长率在6%以下。

  从上述数据可以看出,在“房住不炒”的基调下,投机炒房将变得越来越难,资金占用成本和交易成本叠加,基本覆盖了投资收益,单纯从投资收益的角度考虑,房产已经不再是最佳的投资选择。

  楼市不再“蹦擦擦” 调控更像“打地鼠”

  2018年国家原房改组组长孟晓苏在接受媒体采访时,曾经把楼市规律总结为“蹦擦擦”节奏,也就是大约3年为一个周期。2006年楼市火热,2007~2008年因调控而陷入低迷;2008年面对全球金融危机而出台刺激政策,房价随即反弹,2011~2012年进行了强力调控;2013年房价上涨,2014~2015年出台收紧政策;2016年在“去库存政策”影响下楼市恢复上涨,之后就是以“9·30”为起点的楼市调控。按照孟晓苏的预测,2019年楼市又要“蹦”了,但持续的调控却打破了这样的周期律。即便是在中国经济面临巨大压力的当下,政府也并未像以往一样刺激房地产,“房住不炒”“不把房地产作为短期刺激经济的手段”被反复提及并不断强化。政策的周期律被打破,楼市进入以稳为主的温和上涨阶段。

  本轮调控的目标很明确,就是稳字当头,“稳地价,稳房价,稳预期”,本着因城施策的原则,坚持落实主体责任。房价成为重要的调控指标,对于房价涨幅过大的城市,大多数城市会选择主动收紧调控措施;调控不力的城市,地方政府会面临被问责、被约谈的风险。今年6、7月份,深圳、东莞、南京、无锡等城市楼市出现过热苗头,地方政府即迅速采取行动,加码调控。这就好比“打地鼠”游戏,调控措施不力、房价涨幅过大就要坚决予以打击。

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