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朱靖雷:2025年中国房地产或将开始衰退

2020/8/21 19:35:17 | 作者:滕州房产网 | 来源:易沃高层管理研修 |

       无法预测的疫情下,原来许多被认为是常量的事物都成为了变量,原来很多人信奉的长期主义、颇有自信的理论,在黑天鹅面前不堪一击。

  如何面对未来不确定性不断增强的周期?如何重塑自身的观念和认知?是时候好好想一想了。

  日前,在易居沃顿PMBA第9期集修共训课程中,澎湃资本创始人、管理合伙人朱靖雷分享了房地产行业从观念到认知的趋势变化,部分精彩观点如下:

  1.万亿级、千亿级和百亿级的房企在操作层面上根本不是同行,它们现在需要解决的问题完全不一样。

  2.千亿级房企不要再“赶时髦”,踏实做好主业,万亿房企倒是可以做一些资本风口上的探索。

  3.物管企业本身并没有很大的盈利和想象空间,它只是一个大型的服务场景,本身是不赚钱的。

  4.再过十年,那些可以用绝对改善替换相对公平的超额的服务红利就没有了。

  5.2025年,50到55后集中进入死亡周期,除了人口净流入的一二线城市外,三线城市房产需求将从三套变成一套,房地产行业或将遭遇巨大危机。

  6.目前养老地产的未来尚未来,市场还没有真正启动,2025年、2035年是两个重要时点。

  “三观一论”比认知更重要

  每每谈及“三观”的时候,我们实质讨论的是“三观一论”,是方法论、价值观、人生观、世界观。

  方法论决定同行。在座的同学有来自有百亿级开发商企业的,有来自千亿、万亿级的房企,也有来自房地产服务领域企业的。大家真的是同行吗?不见得。左辉和其他中介是同行吗?根本不是同行,他们采用的方法论是完全不一样的,只有方法论相似才会有竞争,才会是同行。天天搞勾地的也叫开发商,但他们和万科、碧桂园是同行吗?不是一回事儿。

  价值观决定伙伴,决定你的投入人是谁。能真正和你成为好朋友的,一定是在价值理解上很接近的。你可以和他算糊涂账,不用算细账,这就是价值观定义的伙伴。

  人生观定义命运,企业观定义企业的命运。大家游学的时候很喜欢去日本考察一些百年企业,比如一家八百多年的温泉酒店,一家存续五百年专门造佛像和寺庙的建筑公司。他们代表的是一种希望把事业传承到自己的生命周期以后的人生观。但这有意义吗?

  开温泉酒店不是什么大生意,当然做了八百年还是很了不起的,但是你愿意做一个温泉酒店吗?你并不会做。那家做佛像修复和寺庙的公司倒闭过三次,现在被一家大型公司收购后作为一个子公司存在,这样存续五百多年有意义吗?并没有什么意义。

  有时候大家会传播一下长期主义的观点,但一个疫情就打没了,长期什么?利息都还不上。做一家百年企业有意义吗?但你可能在每个时代都是不入流的小公司。所以要想清楚我们的人生用来定义什么,什么是真正有意义的人设。

  世界观定义阶级。有一年上海的世界人工智能大会,马云和马斯克有一场对话,马云表演了很多段子,说了很多戏谑之言,马斯克讲怎么旅行火星,怎么理解科技,这就是世界观的境界。

  过去大多数房地产从业者都是在懵懵懂懂中得到了幸福或说幸运,但是真的改变阶级了吗?我觉得并没有。很多房地产老板挣钱以后,在过去若干个风口中把这些钱又重新抛回去了。

  观念比认知重要,真正体现水平的首先是观念,而不是某一种具体实践过程当中的认知。大家不要每每去说,你这个人三观不正,我觉得三观不一样是对的,不是说如果你的三观和别人一样,你就非常不高级。

  阿里的梁宁讲过一个观点是说,对应观念的高下,企业家的成功也可以分为多个层次。

  第一类是草根创业者,他们有捕捉机会的嗅觉,捕捉到了机会,挣到了第一轮钱。用王健林的话说,先定一个小目标,挣它一个亿。这件事靠一定的勤奋加一定的运气都能实现,但在这一个亿以后的所有成功,都不是靠投机行为能捕捉到的,它需要能力、杠杆。

  第二类是腰部创业者,他们通过精益化的运营能力,获得市场份额,但是仍面临激烈的竞争,他们不是依赖于机会而获得收益和成功的。

  第三类是头部创业者,一个很好的检验标准——是否能终结一次战争,他们内心有世界版图,一场胜仗结束就能垄断这个市场。

  第四类是顶级创业者,他们能够连续做对决定,这依赖于他们强大的世界观和历史观,他们有跨越周期的能力。

  现在被架在这个标准上考验的就是张一鸣,在这个历史已经进入到两个齿轮碾压的对抗时期时,你有没有做世界级企业的条件?有没有应对两边舆论的能力?这些都是观念决定的,并不是认知决定的。而且并不是说,顶级创业者的世界观就是最自洽、严谨和完整的。但我想说,即使是最粗陋的世界观构建,都会远远比只是严谨的挑战和解构来的有价值。

  所以立足于重构观念的基石,我们要用观念去检验我们的认知,来破除大量镜像的赋魅。用反脆弱性检验原有历史上习惯的操作是否正确,从而窥探长期正确的反共识。

  从某种层面而言,疫情检验了我们原来那些很自信的理论是否经受得住考验。不同时间需要的观念和认知完全不一样,不要用那些长期主义,用某些看起来很性感的观念绑架我们自己。

  万亿、千亿、百亿房企绝不是同行

  接着我们分别从三个维度重新看地产行业。

  从时间维度来讲。

  2008年金融危机前,房地产行业基本上处于野蛮生长的过程,当时最大的特征就是土地储备快速周转,没有限制性条件,房价也是线性增长的状态。

  2008年到2018年,面临一个比较明显的周期性特征就是政策调控,这个过程中看的是你的融资能力,能不能保证现金流可持续地发展,能不能吃到下一轮调控放松时的暴涨机会。

  2018年以后,基本上一个面对存量化和金融化房地产市场的状态。到底房地产是金融工具,还是金融是房地产的工具,可能已经发生了转换。

  从规模维度来讲,万亿级、千亿级和百亿级的房企在操作层面上根本不是同行,它们现在需要解决的问题完全不一样。

  万亿房企第一追求的是控制规模,不是再增长,这是“安全性的问题”;第二追求的是横向发展,做机器人,做AI科技,涉猎很多。

  千亿房企,要像跑马拉松一样调节自己的呼吸,优化杠杆、库存、现金流调节的节奏,这一梯级内区别非常大,但也有巨大的空间。

  百亿级房企,基本上就是快进快出的机会主义打法。这也就是中国房地产市场现在的结构。

  最后从领域维度来讲。

  首先,开发属性,以这轮疫情为例,面对这种不确定的关系,万亿房企的优势是什么?是能够提早获得金融信息的能力,因为谁都承受不了这样的房企出现问题。这个能力让他们以最低的成本持有在建工程,一旦看到国家有放松信号,就能凭借敏捷吞吐的能力快速变成可售状态。

  持有资产属性,我相信低成本融资就是现状,资产证券化一定是未来两到三年可以看到的机会。

  服务属性里科技赋能和资本化的特征非常明显,而且是以有轮次的方式实现的。

  基于上述信息,我们必须承认两点:第一,黄金时代显然已经过去了。GDP增速、汇率、杠杆率、通胀、流动性,都有很大变化。第二,增量市场无可避免地大步迈向存量市场。后续可能的证券化和资本化都会走向存量市场部分。

  因此,大家必须要重塑自己的观念。

  第一,估值逻辑已经发生了变化。增量周期的估值要素是土地储备、现金储备和去化速度,而存量周期的估值要素是资产质量、金融信用和经营效率。从估值逻辑角度讲,2008年之前讲的是PEG,当期盈利和增长速度。2008年到2018年讲的是PB,土地储备和现金储备,而现在已经进入谈ROE的阶段了,强调资产质量和资产收益。

        第二,现金充沛的房企曾经赶过的时髦,电商、社区O2O、互联网装修、智能家居、众创空间、长租公寓、教育养老、无人零售等等,都已经是雨打风吹去了。

  资本的风口基本就是这样的节奏,前18个月到24个月是1.0商业模式,盈利模式并不显著,至少有30家以上的创业公司可以拿到A轮,有5到10家公司可以拿到B轮进入下一轮竞争。下半场出现2.0商业模式,大家开始比较现金流和盈利能力,会有5到10家拿到A轮,最后形成寡头竞争和垄断的状态。

  当年总有人非常激动地科普某个风口前景有多光明,给行业带来多大帮助,但现在都不怎么样。比如曾经很火的众创空间,我们看到Wework的估值从最早预计IPO的六七百亿美金,到现在只有一两百亿美金的状态。所以我建议千亿级的企业,不要再碰这些东西,万亿房企,可以活过18到24个月筛选的头部企业可以做一些尝试和试探。

  第三,地产上市公司业务分拆和价值估值的演绎。因为现在物业有三十倍PE,开发商开发业务是享受不了这个PE数字的,大家只要往里面装一点利润,就可以做成数百亿港币的上市公司,何乐而不为?

  开发要给物业注入一些利润是非常容易的事情,但这不代表物业管理公司本身是很有盈利和想象空间的,它只是一个最大的服务场景,而这个服务场景本身是不是赚钱的?不见得挣钱,同理销售服务也是一样。

  在调控周期好的时候,消费业务可以给房地产开发增加一些利润,销售管理也是。好的时候大家多买房子,所以很多开发商把销售业务保留在自己体内,实际上对市值没有任何帮助,因为市值是按照PD来计算的。当然也出现了一些比较高明的头部开发商把一些销售业务分拆给易居,分拆给贝壳,换一些投资和资本的收益会更高,因为长期持有销售队伍并没有太大价值。

  2025年中国房地产或将开始衰退

  前面讲的是观念,接下来我们讲认知。

  和房地产行业最有关系的短期要素是金融要素,最有关系的长期要素是人口要素,所以我们“人口要素”为例来看房地产行业。

  打开康波的周期来看,人口显然是影响30年到60年波动的长波因子。在这个过程当中,最长的波动因子就是60年,从出生,到就业,结婚生育,退休,退出劳动力市场,再到死亡。人口的波动越大,康波周期越显著,这样的波动在中国更明显。60年,也暗合了一甲子一轮回的影响。

  拿一段周期打开来看——“婴儿潮”,三十年之后就是下一个“婴儿潮”。六十年以后就是一轮“老龄化”,所以说在某一个时间点上,婴儿潮的高低浪差越大,面临老龄化的挑战一定是最大的。

  从1978年开始来统计,前一轮的高点在1982年到1987年之间,一直到1991年以后,这段是第一个高点。为什么中国在1980年推出独生子女政策,不是反人性,而是经济承受不了结构,那时的经济实力受不了1950到1955年“光荣妈妈”再多生的,那一代人平均生育指数是六,粮食不够吃。为什么到2015年取消了二胎政策,因为80后子女如果再只生一个,对国家后面的经济和劳动力供给是有巨大问题的。

  2017年的出生人口出现了最高点,后面开始迅速下降,目前已经跌破了1500万的出生人口。中国现在的生育率在1.4左右,正常维持人口的数量是2.0左右,日本在1.2到1.3,像法国、一些西欧国家基本在1.6左右。

  现在预判是2028年出现人口减少,但是一个更乐观的预测是大概2025年前后中国就会出现人口下降。2025年是一个特别可怕的时点,是下一个死亡周期。也是中国房地产行业开始衰退,或说风险显著增加的时点。

  2025年,50到55这一代人集中进入死亡周期,三套房子的需求迅速变成一套,除了人口不断流入的优质一二线城市之外,三线城市房子一下子没有需求了,会不会出现不动产危机?

  所以中国房地产行业会在2025年前后遇到巨大挑战。人口下降,独生子女父母进入死亡周期,这是一个悲观主义者的调侃。

  80、90、00后有截然不同的代际特征

  人口要素决定不同年龄人的消费习惯和身份的不同。

  在座有很多80后,80后最大的特征是什么?80后有两个身份标签,一个是“节约”。因为父母是50到55年这代人,赶上了上山下乡,赶上了改革开放下岗,他们节约,也要求自己子女节约,同时要求他们竞争高考,因为那时候高考升学率并不高,所以80后的第二个身份标签是“高考”。80后最喜欢的是奢侈品,因为买奢侈品是对节约的报复,体现的是身份,是隐性的竞争关系。

  90后的特征是什么?首次改善买房的就是这一人群。他们的父母以60到65后为主,赶上了改革开放,赶上了炒房炒股,所以90后家里不缺房子不缺钱,升学率也可以,但大多数人的工作状况都一般化。为什么90后的特征是追求特立独行、消费潮牌?原因是他们缺乏个性,父母都有钱,家里都有房,自己都有大学文凭,但是工作已经吃不到高增长的红利了,没吃到房地产的红利,也没吃到互联网红利,只能通过潮牌来彰显个性。

  如果中美关系不完全恶化,中国的00后是最有希望的一代。

  我先讲一下60后和70后的区别,如果这个人出生在1960年,16岁文化大革命刚结束,小学和中学教育都存在很大问题的,没有基础的世界观和价值观,没有前面讲的三观,他们的三观都是现实主义和斗争带来的观念。但如果一个人出生在1970年,7岁上小学的时候文化大革命刚结束,18岁上大学的时候正好是改革开放,思潮汹涌的前期,所以70后的父母和世界接轨,世界观和教育是完整的。

  所以00后很小开始就去海外旅行,语言和接受程度都可以,他们的世界并没有异乡这个概念,可以做世界公民。2018年第一批00后进入成年开始上大学,有独立消费和支付能力,2020年毕业走向社会,开始对行业产生影响。

  通过要素认知,希望大家早一些感觉到不同代际的区别以及共性,这些区别和共性有没有底层原因。

  十年后,“海底捞红利”就会消失

  大家都知道中国是城乡二元结构,农村补贴城市,但这种红利是有周期性的。

  之前有同学举例海底捞,认为海底捞最强的是组织能力,把人组织起来,提供超额的服务质量。我不太赞同。海底捞所有的海外餐厅亏得一塌糊涂,服务也很糟糕,我在东京和美国的海底捞餐厅都吃过,那里的服务员并不会提供这些超额贴心的服务。

  那海底捞这些超额贴心的服务是从哪来的呢?

  海底捞的老板把那些五线农村的朴实孩子带到上海这样的城市,提供绝对改善和半集体生活,让他们得到了极大的满意和愉悦,同时在工作当中投射给消费者,海底捞超额贴心的服务是这样来的。但前提是虽然这些孩子的家里不富裕,但家庭和人生是完整的。

  下一代还会有这样的海底捞似的红利吗?并没有。70后以后的农民工的孩子都是留守儿童,没有父母的关爱,不带在身边,带在身边的也可能在城市里受到歧视或者不平等。

  所以说,再过十年,那些可以用绝对改善替换相对公平的超额的服务红利就没有了。

  再如城市化进展的映射,婚宴。去年我和一个做婚庆的创业者交流,问他按照这个人口结构变化,婚庆市场是不是没办法搞了?他说不是,但也只有一些城市的婚庆是好的,那些城市边界不断扩张,把旁边一些县级市都包进来的城市的婚庆是很好的,因为征地的变化带来一些人口,反而是市场增长的。

  总的来说,从宏观到中观,不同的城乡二元结构中有巨大的区别。

  养老行业的市场还未启动

  最后一个我想说的要素认知就是,人口波动周期作为长波因子,对于很多相关行业有深远影响,包括地产和其他行业。

  地产行业的核心要留意“光荣妈妈”一代,独生子女的父母进入慢病和死亡周期的时点,从2025年开始到2030年;以及人口净流出的三线城市不动产的价格和流动性破溃,这都是具体和显然的风险。

  消费行业可以留意每个代际的身份特征和消费偏好的影射,以及这种特征背后的周期。虽然说不同代际的人有不同的特点,但是某一个阶段后,比如成家生孩子后,还是共性会大于个性。

  服务行业要关注“海底捞红利”的消失,用绝对改善替换相对公平的有效性是有保质期的,人力服务成本的上涨是不可控制的,二元结构的第一代适用,第二代留守儿童可能就不适用了。

  养老这个产业没有开始,目前还是一个苦哈哈的状态,因为现在的老人还没有进入慢病和死亡周期,还在旅游,还在带孩子。而从2025年开始,50年代生育高峰期一代的老人才会显著变多,2035年之后,60年代富裕一代老人才会真正出现。

  保险行业,因为可就业人口数量下滑,所以中国的社会性医保难以为继,一定会被击穿,基本上和人口数量减少的时间点是相匹配的,所以商保、互保可能会有二十年左右的红利周期。

  医疗行业,因为人口的变化,医药和器械将为医保进行代偿,医保本身要被击穿。医疗发展的不自洽逻辑,包括老后破产,都值得关注。

  AI和机器人方面,中国经济的增长,不光是人口的优势,还有女性工作的优势,很多国家的女性不工作的。所以中国必须all in AI和机器人来改命。

  互联网行业,短期看4G平权,远远大于5G红利,小镇青年和老年人移动互联网的应用机会会更多一些。

  最后,衷心地祝福大家和自己的企业去争取世界观级别的成功,而不是孜孜不倦于一些方法论的高下,或者说是某一些镜像的故事,谢谢大家!

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