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秦虹:疫情之下房企要警惕三大风险

2020/5/4 17:18:44 | 作者:滕州房产网 | 来源:中国房地产报 |

      “坚持底线思维,做好充分应对风险的举措非常重要。”4月29日,在经济观察报主办的第十七届(2020)蓝筹年会上,中国人民大学国发院城市更新研究中心主任秦虹发表《商情下房地产企业风险及考验》主题演讲时提醒房地产开发商做好产品,“赌政策的风险还是很大的。”

  国家统计局数据显示,房地产市场正在不断恢复中,一季度全国商品房销售面积增速-26.3%,整个3月比前两个月恢复了13.6个百分点。一季度城镇固定资产投资同比增速是-16.1%,而房地产开发投资增速是-7.7%,好于固定资产投资的同比增速。

  “在行业对未来预期比较乐观的情况下,这个时候我觉得更需要冷静,更多考虑未来面临的风险。”秦虹说。

  三大风险:

  销售弱化、企业现金流和库存上升

  在秦虹看来,对房企来说,底线思维就是做好充分应对风险的准备,疫情后房地产企业的风险重点表现在以下三个方面:

  一是需求弱化风险。疫情对人们收入预期及实际收入下降的影响将导致需求弱化。国家统计局数据显示,一季度全国居民人均可支配收入扣除价格因素实际下降3.9%。未来就业预期和收入预期都下降的情况下,将影响居民的购房置业计划。

  秦虹分析,今年一季度房地产销售面积同比下降26%,增速虽然比1、2月有明显回升,但对全年影响仍然非常大。根据近十年商品房销售统计来看,一季度商品房销售面积占全年15%左右,照此推断,即使后9个月销售不再下降,今年全年的销售面积至少也会下降5%。

  房地产行业高度依赖销售回款,如果需求层面受到影响,今年房企压力会非常大,对企业经营会产生很大风险,所以我们需要考虑销售回落的风险。

  其次是经营现金流风险,国家统计局数据,一季度房企实际到位资金增速是-13.8%,这是历史上从来没有过的。过去四年时间里,房地产行业是相对比较好的年份,2016到2019年连续4年,房地产开发投资额和商品销售额之比都低于100%,也就是企业投出的钱是小于销售收入的,但今年一季度这个比重达到107%。

  “从十几年房地产实际情况来看,凡是房地产开发投资额低于商品房销售额的年份,开发企业日子相对比较好过。”秦虹举例 ,比如2009年后,在宽松货币政策环境下房地产市场出现一个回升;比如2015年后,在去库存、棚改货币化政策引领下,销售面积和销售额增长使开发企业资金压力并不大,但今年房企有可能重新面临资金压力,如果说开发的现金流有政策支持的话,压力则主要是经营现金流。同时,今年也是开发企业还债高峰期,公开数据显示,近百家房企年内债券到期达到5000亿元以上,比2019年上涨了45%,房企偿债压力不容忽视。

  第三是库存快速上升的风险。2018年住宅新开工面积和销售面积都创造了历史新高,2019年两个指标同时创出新高。和过去几年这两个指标创新高相比,最大不同是这两年新开工面积增速远高于销售面积增速,2018年住宅新开工面积增速是销售面积增速的9倍,2019年则是6倍。供给速度大幅上升,而销售速度没有跟上,库存在2019年就已经上升了。

  秦虹判断,今年由于疫情影响,销售出现负增长,如果新开工面积的降速大于销售面积降速,库存可能会继续保持在合理区间;但如果今年新开工面积增速快于销售面积增速,意味今年房地产库存将会明显上升,这也是开发企业需要关注的。

  三重考验

  投资力、产品力、销售力

  无论是销售弱化风险、经营现金流风险,还是库存上升风险,对开发企业来说都是考验。当然这种风险在不同城市、不同企业之间有差异性。

  秦虹认为,三大风险对于开发企业来说会形成三重考验。

  首先是考验企业投资力,企业如何把握好结构性机会,如何选择地域,把握开发节奏非常重要。虽然受疫情影响,市场短期会有大的变化,但长期来看,房地产发展的核心逻辑是不变的。房地产行业本质上是保证一个城市运行的基础性产业,承载着城市的生产和生活需求,只有能够满足这些需求的企业才是有生命力的企业。虽然疫情对房地产有很大影响,但是未来中国长期城镇化进程提高及格局重组的趋势没有改变,产业结构、消费结构双升级的发展方向没有改变,所以未来房地产发展不是普遍性机会,而是结构性机会。结构性机会反映在地域上,也反映在业态上。“对投资区域选择、对开发节奏把握非常重要。现在房地产已经不是有钱就能做好的产业了,越来越考验开发企业的专业化能力。”

  第二是考验企业的产品力,是否以客户为核心,来提升品质和服务品类。疫情对生活理念带来一些变化,大家更关注家庭关系、健康运动,关注安全、智能、便捷、舒适的生活,未来如何运用科技来提升产品品质、提供优质服务是非常重要的。这次疫情后,房地产的产品会发生很大变化。能否有效拓展空间结构,能否实现无接触式智能体系、安防体系。物业管理服务如何与社区智能设施结合,提供更加安全、细致、周到的服务,包括生活所需的生鲜、社区零售等,有可能会成为未来居住区的标配。产品是否优质、领先,是否真正体现以客户为核心,是考验未来开发企业的重要竞争力。

  第三是考验企业的销售力。这些年来房地产开发的高周转、高速度、高杠杆模式下,特别依赖快速销售回款,能否创新营销新理念,充分运用现代科技,使线上、线下有机融合也是企业提高销售回款速度的一个重要方面。通过这次疫情,很多客户开始慢慢接受线上营销、线上看房。有机构做调研的数据表明,有64%企业实施了线上营销,客户中有一半以上是通过视频看房后才去买房,甚至有客户在价格优惠的情况下,在线上定了房子。疫情之后,将线上获客和线下锁客能够真正的结合起来,提高销售、回款能力是非常重要的。

  “2020年稳房价目标是不变的,但面临着更艰难的局面。”秦虹说,很多企业期待未来有更多房地产调控政策的放松,特别是需求端放松限购等政策。“很多企业实际在赌这些政策放松,设想如果房地产调控政策放宽,即使拿了地王,拿了高溢价土地,未来也可以有好的销售,我认为这样赌的风险非常大。”

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