秦虹：疫情之下房企要警惕三大风险

      “坚持底线思维，做好充分应对风险的举措非常重要。”4月29日，在经济观察报主办的第十七届（2020）蓝筹年会上，中国人民大学国发院城市更新研究中心主任秦虹发表《商情下房地产企业风险及考验》主题演讲时提醒房地产开发商做好产品，“赌政策的风险还是很大的。”

　　国家统计局数据显示，房地产市场正在不断恢复中，一季度全国商品房销售面积增速-26.3%，整个3月比前两个月恢复了13.6个百分点。一季度城镇固定资产投资同比增速是-16.1%，而房地产开发投资增速是-7.7%，好于固定资产投资的同比增速。

　　“在行业对未来预期比较乐观的情况下，这个时候我觉得更需要冷静，更多考虑未来面临的风险。”秦虹说。

　　三大风险：

　　销售弱化、企业现金流和库存上升

　　在秦虹看来，对房企来说，底线思维就是做好充分应对风险的准备，疫情后房地产企业的风险重点表现在以下三个方面：

　　一是需求弱化风险。疫情对人们收入预期及实际收入下降的影响将导致需求弱化。国家统计局数据显示，一季度全国居民人均可支配收入扣除价格因素实际下降3.9%。未来就业预期和收入预期都下降的情况下，将影响居民的购房置业计划。

　　秦虹分析，今年一季度房地产销售面积同比下降26%，增速虽然比1、2月有明显回升，但对全年影响仍然非常大。根据近十年商品房销售统计来看，一季度商品房销售面积占全年15%左右，照此推断，即使后9个月销售不再下降，今年全年的销售面积至少也会下降5%。

　　房地产行业高度依赖销售回款，如果需求层面受到影响，今年房企压力会非常大，对企业经营会产生很大风险，所以我们需要考虑销售回落的风险。

　　其次是经营现金流风险，国家统计局数据，一季度房企实际到位资金增速是-13.8%，这是历史上从来没有过的。过去四年时间里，房地产行业是相对比较好的年份，2016到2019年连续4年，房地产开发投资额和商品销售额之比都低于100%，也就是企业投出的钱是小于销售收入的，但今年一季度这个比重达到107%。

　　“从十几年房地产实际情况来看，凡是房地产开发投资额低于商品房销售额的年份，开发企业日子相对比较好过。”秦虹举例 ，比如2009年后，在宽松货币政策环境下房地产市场出现一个回升；比如2015年后，在去库存、棚改货币化政策引领下，销售面积和销售额增长使开发企业资金压力并不大，但今年房企有可能重新面临资金压力，如果说开发的现金流有政策支持的话，压力则主要是经营现金流。同时，今年也是开发企业还债高峰期，公开数据显示，近百家房企年内债券到期达到5000亿元以上，比2019年上涨了45%，房企偿债压力不容忽视。

　　第三是库存快速上升的风险。2018年住宅新开工面积和销售面积都创造了历史新高，2019年两个指标同时创出新高。和过去几年这两个指标创新高相比，最大不同是这两年新开工面积增速远高于销售面积增速，2018年住宅新开工面积增速是销售面积增速的9倍，2019年则是6倍。供给速度大幅上升，而销售速度没有跟上，库存在2019年就已经上升了。

　　秦虹判断，今年由于疫情影响，销售出现负增长，如果新开工面积的降速大于销售面积降速，库存可能会继续保持在合理区间；但如果今年新开工面积增速快于销售面积增速，意味今年房地产库存将会明显上升，这也是开发企业需要关注的。

　　三重考验

　　投资力、产品力、销售力

　　无论是销售弱化风险、经营现金流风险，还是库存上升风险，对开发企业来说都是考验。当然这种风险在不同城市、不同企业之间有差异性。

　　秦虹认为，三大风险对于开发企业来说会形成三重考验。

　　首先是考验企业投资力，企业如何把握好结构性机会，如何选择地域，把握开发节奏非常重要。虽然受疫情影响，市场短期会有大的变化，但长期来看，房地产发展的核心逻辑是不变的。房地产行业本质上是保证一个城市运行的基础性产业，承载着城市的生产和生活需求，只有能够满足这些需求的企业才是有生命力的企业。虽然疫情对房地产有很大影响，但是未来中国长期城镇化进程提高及格局重组的趋势没有改变，产业结构、消费结构双升级的发展方向没有改变，所以未来房地产发展不是普遍性机会，而是结构性机会。结构性机会反映在地域上，也反映在业态上。“对投资区域选择、对开发节奏把握非常重要。现在房地产已经不是有钱就能做好的产业了，越来越考验开发企业的专业化能力。”

　　第二是考验企业的产品力，是否以客户为核心，来提升品质和服务品类。疫情对生活理念带来一些变化，大家更关注家庭关系、健康运动，关注安全、智能、便捷、舒适的生活，未来如何运用科技来提升产品品质、提供优质服务是非常重要的。这次疫情后，房地产的产品会发生很大变化。能否有效拓展空间结构，能否实现无接触式智能体系、安防体系。物业管理服务如何与社区智能设施结合，提供更加安全、细致、周到的服务，包括生活所需的生鲜、社区零售等，有可能会成为未来居住区的标配。产品是否优质、领先，是否真正体现以客户为核心，是考验未来开发企业的重要竞争力。

　　第三是考验企业的销售力。这些年来房地产开发的高周转、高速度、高杠杆模式下，特别依赖快速销售回款，能否创新营销新理念，充分运用现代科技，使线上、线下有机融合也是企业提高销售回款速度的一个重要方面。通过这次疫情，很多客户开始慢慢接受线上营销、线上看房。有机构做调研的数据表明，有64%企业实施了线上营销，客户中有一半以上是通过视频看房后才去买房，甚至有客户在价格优惠的情况下，在线上定了房子。疫情之后，将线上获客和线下锁客能够真正的结合起来，提高销售、回款能力是非常重要的。

　　“2020年稳房价目标是不变的，但面临着更艰难的局面。”秦虹说，很多企业期待未来有更多房地产调控政策的放松，特别是需求端放松限购等政策。“很多企业实际在赌这些政策放松，设想如果房地产调控政策放宽，即使拿了地王，拿了高溢价土地，未来也可以有好的销售，我认为这样赌的风险非常大。”