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后疫情时代的房地产市场,谁会胜出?

2020/4/7 18:14:07 | 作者:滕州房产网 | 来源:新浪财经 |

       突如其来的新冠肺炎疫情,让2020的春天猝不及防。工地停工、售楼处、中介门店关闭,房地产无疑是受影响最大的行业之一。

  但是,疫情终会过去,销售也正回暖。突发的危机事件往往只是一个暂时的黑天鹅,它会加速或延缓某个社会进程,却不会彻底改变原本正在发生的趋势。对于房地产企业来说,从短缺时代向精耕细作时代的转型,这一原本正在发生着的行业趋势,就被大大地加速了。疫情过后,存量博弈的时代也许会真正地拉开大幕,竞争更加激烈,机遇也更加广阔。

  住房消费升级按下快进键

  1998年中国取消了福利分房,靠市场来解决住房问题。之后,随着中国宏观经济的高速增长,房地产市场经历了蓬勃的发展。20多年里,中国的人口从12亿增长到14亿,人均住房面积却由几平米增长到现在的将近40平米。

  众所周知,在这一段地产高速发展的年代里,房子供不应求,房价快速上涨。精雕细琢,输给了货如轮转,随便一个楼盘就大把人排队买,人们对房产增值的需求盖过了对产品质量甚至居住本身的关注。

  而如今,形势已然大不一样。随着中国经济进入新常态,地产市场也进入了平稳增长期,越来越多的企业开始真正意识到,产品、服务的质量,比拿地的速度、规模的增加更重要,尤其是一些龙头企业,追求增长质量的思维模式开始成为主流。

  在消费者端口,“房子是拿来住的,不是拿来炒的”这一政治叙述深入民心,消费者对房子的需求也正回归产品本身,对质量和服务也越来越挑剔。而经此一“疫”,长时间居家隔离的人们对居住体验感受更深,改善居住品质的愿望也更强烈。

  租房带来居无定所的漂泊感,使得很多无房者想要拥有一套自己的房子;有房者想要“换套大房子”,一家人在一起的时候其乐融融,分开的时候各有自己的房间,互不干扰;甚至有条件的会想再买第二套房,第一套主要在交通便利的市区,满足日常生活和工作需要,第二套在城镇郊区或风景名胜区附近,环境优美、空气清新、人口密度低,主要用于度假和休闲。

  这些年来,中国城市化快速发展,城区土地紧张地价高昂,建筑密度高。在一些城区,经常可以看到一片片连在一起的几个楼盘,天空只留一条狭窄的缝隙。这种楼盘,平时住着都是百般不便,疫情下就更严重了。一个小区里动辄几千上万人,一人确诊全小区隔离。

  所以,无论有没有疫情,人们改善居住条件的需求不会变,地产市场发展的大方向也不会变,最终都得回归基本面:产品和服务。而疫情的突然来袭,则按下了住房消费升级的快进键。

 企业的加减法

  疫情之后的市场怎么走?从市场空间来看,房地产作为国民经济的支柱产业,衣食住行四大刚需的其中之一,经过这几年挤泡沫之后去年也仍然有接近16万亿元的市场规模,房地产行业是不会死的,但企业则不一定。

  3月是房企一年一度的“年报季”。从目前已经发布业绩的上市房企表态来看,企业目标增长率基本在10%左右,较2019年进一步放缓。在第三方研究机构克而瑞看来,“在行业增速放缓的背景下,提质控速已经成为行业共识。”

  规模为王,曾是过去十多年里房地产行业竞争的战略制高点。如今,市场逻辑已发生变化,简单的规模复制已经难以为继。

  战略转型随之而来的便是组织架构的调整。据不完全统计,整个2019年,为应对行业变化而进行组织架构调整的房企至少有10家。其中除了万科、碧桂园、保利等龙头房企之外,还包含了旭辉、阳光城、中梁、融信、蓝光发展、正荣、和昌等不同规模梯队的企业。

  其中,以规模著称的碧桂园动作相当引人注目。早在2018年8月份,其创始人、董事会主席杨国强就预见性地提出了“提质控速、行稳致远”的大战略,随之而来的便是区域合并、总部精简等先后五轮组织优化。这些先见之明式的战略调整,也给碧桂园带来了丰厚的回报。

  根据碧桂园不久前发布的最新年报,2019年实现归属公司股东权益的合同销售金额同比增长超10%至5522亿元,营业收入增长28.2%至4859.1亿元,净利润增长26.1%至612亿元。可动用现金余额约2683.5亿元,达公司有史以来最高水平,现金短债比高达2.3倍。与“举步维艰”的行业大势相比,碧桂园显得游刃有余。

  与此同时,过去两年间,碧桂园在机器人、现代农业等领域获取了足够的资源,支撑其迅猛扩张,大步向前。随着大量的员工招募、专利申请、产品量产等,博智林机器人、现代农业、碧优选以及机器人餐厅所组成的碧桂园高科技产业版图已初现峥嵘。

  谁会胜出?

  过去的十几年里,选择房地产行业的商业巨子们,无疑是幸运的。当其他领域早已进入存量竞争的红海时,房地产市场依旧在稀缺性商品的逻辑支配下迅速增长,而且其体量巨大,获利颇丰。

  很多年后,再回望2020年这个春天,也许人们会发现,这次疫情应该是中国经济的一次分水岭,对于地产行业更是如此:它大手一挥,把地产行业彻底推入了存量竞争的时代。

  疫情之后,住房消费升级的趋势会加快,商业竞争将更多地围绕着高端品质和匠心,以及其所代表的生活追求来展开。对于企业来说,竞争的坐标也已经彻底改变:组织运转是否高效,产品和服务是否有竞争力,能不能获得消费者认可?

  可以预见的是,大量的小公司会离场,事实上早在疫情之前,2019年就有多达500多加房地产企业宣告破产。但是,市场竞争没有因此而弱化,而是更加激烈了,头部企业们都在憋着劲抢反弹。

  品牌房企以其强大的资源优势、管理优势、融资优势、品牌优势等,相对来说胜出的概率会更大些。然而,如果不重视客户需求,不精研产品和服务,再大的房企也会轰然倒塌。

  “容易赚的钱没了。”消费者主权时代,人们对产品的要求只会越来越高、越来越多元,人们对服务的需求会越来越精细化,那些早已为这个时代做好准备,或者最先做好准备的企业,无疑将会是最有可能的胜出者,也注定会挺立在下一个时代的潮头。

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