恒大研究院：疫情之后，房地产市场怎么走？

       2月25日，恒大研究院发布地产行业研报。随着防控工作积极推进、疫情初步得到有效控制，疫情将如何影响居民住房需求，进而影响房地产市场？危就是机，我们期待政策、产品、营销三大升级，希望疫情给行业带来更深刻、也更积极的变化。

  疫情爆发初期和快速发展期，会造成需求被暂时抑制

  新冠疫情全面爆发以来，房地产市场成交量大幅下跌。根据 CRIC 监测，春节期间 88 个重点城市商品房成交量相比 2018 年春节假期减少 63%，部分三四线城市零成交。

  住房需求短期被抑制，主要有两方面原因。第一，关闭售楼处和居民居家防疫，导致实地看房无法进行，居民难以做出购房决策。第二，购房预期受到较大影响，观望情绪浓。对经济增长和收入水平提高的预期降低；防灾预期增强，短期内购房等大项支出和借贷的意愿降低；对未来房地产市场走势的预期不明朗，都能导致严重的市场观望情绪。

  2002 年 12 月 SARS 疫情爆发后，住房需求在短期内被抑制，随着疫情逐步消除，需求重新释放。疫情期间住房成交和按揭批贷数降至近年最低点；随着疫情在 2003 年 6 月结束，住房成交和按揭批贷数重回上升通道。

  随着防控工作持续进行，长时间居家隔离，使大家对居住体验的感受更深，将激发居民改善居住品质的欲望，引致 7 类新型购房需求。

  第一，部分租赁需求转为购房需求。租户在疫情中的生活和工作受到较大影响，疫情后将倾向于购买自有住房。一是部分小区拒绝外地租户返回；二是合租的交叉感染风险较大，租户先后返回导致隔离观察时间延长。链家 2019 年样本城市数据表明，租房的青年人中合租占比达 78.2%。

  第二，购买和持有第二居所意愿提升。第一居所主要满足居民日常生活和工作，多位于繁华区，交通便利、配套完善；第二居所主要满足居民度假、休闲、养生等高品质生活需要，多位于城镇郊区或风景名胜区附近，环境优美、空气清新、人口密度低。疫情期间长期居家隔离，凸显了二居所不仅居住品质更好、还可满足特殊情况下居家隔离需求的优势。

  第三，以大户型为代表的改善型需求将被进一步激发。2014 至 2019 年，全国二三线城市商品住宅销售套均面积持续快速增长，表明居民不断追求居住空间尺度增加。疫情期间，这一需求进一步被激发。一是全家人连续多日共处，房屋面积小造成的活动空间不足、个人隐私无法保证等弊端非常凸显；二是户型太小则难以区分污染区、半污染区、清洁区，住房面积对居家卫生的重要性凸显。

  第四，对住房产品升级的需求更明确。不仅仅是面积，长时间居家隔离让居民深刻体会到房屋户型、朝向等因素对通风、日照等居住体验的重要影响。疫情中，所有专家都在强调“每日按时通风”，长期居家，室内采光也尤其重要。

  理想的住房，户型方正、动静分离；通透上，南北通透最佳，开窗后空气对流；采光上，全明格局、客厅卧室朝南最为理想；观景功能上，客厅卧室带有阳台、飘窗或落地窗是重要加分项。

  当前，我国具备上述理想功能的住房占比低。根据 2015 年人口小普查，城镇住房中成套率仅为 85%，约 20%为条件较差的平房，约 40%在 1998年房改以前修建。

  第五，洋房、别墅等低密度产品将受关注。疫情会改变居民对住宅类型的偏好，2003 年 SARS 过后，通透性能好、密度较低的板楼更畅销。当前的商品房市场上板楼已经不再稀缺，开发商开始打造各类高品质低密住宅，出现了更多的小高层、花园洋房，别墅也进一步细分出叠拼、双拼、联排和独栋等多类产品。疫情过后，部分需求将由高层转向小高层、花园洋房和各类别墅，低密住宅产品溢价显现。

  第六，高品质物业服务的楼盘需求提升。社区防疫工作中，部分缺乏物业支持的老旧小区，仅能进行基本的出入管控和防疫宣传工作。品牌房企的小区，拥有专业物管团队和充足的财力物力支持，除了各种社区防疫举措，还向业主居家隔离提供丰富的物资支持和生活保障服务。经此一“疫”，不同物业的服务水平差距凸显，居民将意识到高品质的物业服务不仅关系平日居住体验，在非常时期还和业主健康安全密切相关。

  第七，园林绿化好、周边商业医疗等基础配套齐全的楼盘更受欢迎。疫情期间小区封闭式管理，活动空间有限，园林绿化和卫生环境将决定业主身心健康和居住体验。疫情后将产生置换园林绿化充足、小区环境优美的商品住房需求。疫情期间，乘坐交通工具外出采购生活物资和就医的暴露风险较高，周边具有步行可达的基础配套重要性凸显。其中，商业配套主要包括大型商场、农贸市场和社区超市，医疗配套主要包括大型医院、社区诊所和药店。具备上述完备配套的住房，主要是品牌开发商的品质大盘和地处核心城区优质地段的小区，疫情后配套溢价显现。

  危就是机，期待房地产三大升级

  需求顺利释放还需政策支持和供给端发力。如果应对得当，保持市场平稳，将是一次很好的住房消费升级、房地产销售渠道升级、坚持“房住不炒”、支持居民自住需求的房地产政策升级。和爆发 SARS 的 03 年不同，当前经济增长压力较大、住房短缺的问题已基本解决。疫情对国民经济和房地产行业造成较大冲击，疫情过后住房需求的顺利释放还需要三大条件。政策上，因城施策调整调控政策，支持刚需改善型需求，如适度调整限购限贷、降低契税等税费、增加房贷优惠；产品上，开发商升级产品，持续改善户型、物业和配套，使产品与居民需求匹配；销售模式上，创新销售渠道，推广线上营销。