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央行降息对楼市影响几何 看看地产专家怎么说

2020/2/20 16:48:54 | 作者:滕州房产网 | 来源:财联社 |

    2月20日,央行发布最新一期贷款市场报价利率LPR,其中,1年期贷款市场报价利率(LPR)为4.05%,此前为4.15%;5年期以上贷款市场报价利率(LPR)为4.75%,此前为4.8%。

  业内人士对财联社记者表示,此次LPR利率再度下调,无论是一年期还是五年期,都呈现贷款成本下降的趋势,这与当前宏观经济以及抗击新冠肺炎等密切相关。

  中原地产张大伟:降息后30年月供百万可省1万利息

  中原地产首席分析师张大伟分析认为,降息证明了金融政策取向是稳楼市、刺激实体经济。

  首先,不论存量贷款还是新增贷款,都有望享受降息的利好。按照基准计算,5年期降低了5个基点后,以贷款100万30年期计算,月供减少30元左右,大约30年内整体利息少支出10864元。

  其次从趋势看,降息还将持续。

  央行公布的去年12月金融机构贷款加权平均利率,较9月下降18bp至5.44%。其中一般贷款利率下行幅度较大,环比下降22bp至5.74%;票据利率环比下降7bp至3.26%,个人住房贷款利率环比上升7bp至5.62%。2019年末金融机构超储率为2.4%,与上年末持平。

  央行指出,2019年MLF和逆回购操作中标利率分别下行5个基点,货币市场利率中枢也有所下行。在解释2月初的降息操作时,也提到流动性投放推动货币市场和债券市场利率下行,并将进一步推动贷款市场利率下行,有利于降低资金成本,支持实体经济。

  在经济下行压力之下,货币政策仍会趋于宽松,降息周期会继续。

  再次,全国性的房地产稳市政策集中在“救企”。

  2020年因为疫情影响,2月份全国房地产政策井喷。不完全统计,2020年2月份全国已经有超过40城市发布了多次房地产政策,大部分都有关疫情下的房地产市场调控。

  多地发布房地产政策,的确一定程度上缓解了房地产企业的资金压力,特别是减缓土地出让金交付,对于很多之前拿地企业有很大作用。

  但目前的房地产政策基本都只针对节流有一定的影响,对于房地产企业来说,最大的问题还是资金压力,特别是到期债务问题。一旦销售不能快速恢复,房企到3月份将面临普遍性的资金压力。

  目前全国各地售楼处基本关闭,而工地也都停工,这种情况下,现有的房地产政策肯定已经不合时宜。对于全国市场来说,应该在“房住不炒”的基础上,放开刚需和改善购房。

  短期看,目前的房地产政策对房地产资金链的缓解影响不大,应该有更多城市出台更多的稳定经济、稳定房地产措施。

  最后,虽然降息不是为了刺激房地产,但肯定有稳定房地产的作用。

  LPR降低的主要目的是未来引导实体经济利率降低,降低资金成本,并不是为了刺激楼市,所以在LPR政策出台之初就针对楼市制定了专门的政策,要求首套不得低于LPR,二套房也不得低于LPR+60个基点。

  因为一般5年以上贷款大部分是房贷,所以本次降息出现5年期降低,对于房贷影响巨大。而LPR的报价是月度,后续继续降息可以期待。

  未来在全社会的资金成本降低下,房贷利率上行的可能性就不存在了,而且针对优质区域、优质贷款者,不排除后续房贷利率的继续轻微下调,后续市场针对首套房贷利率应该有宽松的趋势。

  易居严跃进:房贷领域呈现降低成本和激活需求的导向

  易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,实际上此前市场对于此次LPR利率下调已有很强预期。第一、在2月7日央行发布会上,曾经明确2月20日LPR有较大概率的下行,这为当前LPR的改革定了基调;第二、作为先行指标,在2月17日央行最新的公开市场操作中,MLF利率有所下滑,从此前的3.25%下降至3.15%;第三、在国务院以及各次会议上,都明确了在抗击肺炎中对于中小企业成本的降低,其中融资成本降低也是符合预期的。

  根据此次最新的报价,一年期下调幅度更大,下调了10个基调,而五年期及以上的则下调了5个基调。第一、下调幅度的不同,说明当前注重短期资金成本的降低,尤其是今年上半年预计各类短期贷款的成本把控是关键,所以短期的贷款成本首先会下调,而中长期贷款或需要等抗疫工作接近尾声、两会工作后才能定调。所以体现了差异化的利率调整思路;第二、降低了企业成本,当前各行各业的资金压力很大,此类贷款利率的变化,客观上有助于形成更为明确的降成本导向,对于相关企业的活力激活有积极的作用;第三、从市场预期看,后续也还会形成进一步下调的可能,但也会遵循循序渐进的方式,不会一步到位,体现了改革的大方向和逆周期管理的思路。

  此次调整中,五年期及以上的LPR利率下调了5个基点,最终利率为4.75%,进一步体现了包括房贷在内的中长期贷款降低的导向。第一、中长期贷款的LPR利率一共报价了6次,其中2019年11月份下调了一次,这是第二次下调,有助于进一步引导市场预期,对于相关房贷领域的成本降低有积极的作用;第二、今年3月份存量贷款进入LPR的改革也会启动,后续对于存量贷款的工作是否需要延长工作时间,以确保改革的顺利推进,预计后续也会有相关政策出。

  而房贷领域势必呈现降低成本和激活需求的导向。第一、LPR利率的下调,使得房地产开发贷款和房地产个人按揭贷款的成本都有望下调。其中房地产开发贷款中一些中长期贷款的成本下调,有助于房企经营成本的降低,对冲近期销售市场不景气的压力,而个人按揭贷款等比重更高,有助于进一步落实信贷的政策思路,对于购房者刺激购房需求、降低还贷压力等有积极的作用;第二、根据测算,此次下调后,统计的全国64个城市中,100万房贷、等额本息偿还30年,其月供额从此前1月份的5731元减少至5699元,减少了31元,这有望进一步减少购房者的月供,虽然部分购房者可能认为减少额并不多,但如果考虑到去年11月份已经减少过一次,那么其实累计已经减少了62元。这都值得肯定的地方;第三、类似减少的情况下,购房积极性会增强,所以实际上虽然此次新冠肺炎的影响很大,但是各种降成本的政策会出现。这也有助于近期相关房企的项目促销,有助于活跃市场交易。

 58安居客张波:房贷利率水平降低 购房需求会加快入市

  58安居客房产研究院分院院长张波表示,在LPR利率调整之前,MLF已经先期进行了利率下调,也是本次LPR一个预先信号,从本次调整来看,利率毫无悬念进行了下调,对疫情影响下的实体经济,尤其是融资层面起到一定作用。值得关注的是,由于LPR利率不断下调,也在一定程度上降低了房贷利率水平,间接拉部分购房需求的加快入市,对于楼市稳定也起到积极作用。

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