重振楼市遐想再起 地产信托业务还好吗？

        新型冠状病毒感染肺炎疫情防控工作仍处于关键时期，在此背景下，多地地产扶持政策密集出台引发关注。

  2月12日，无锡发布《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持企业共渡难关保障经济平稳运行的政策意见》，其中明列17条措施，涵盖缴税延期、贷款支持等方面，全力支持房地产企业、建筑施工企业积极应对疫情给企业生产经营造成的困难。

  此外，上海、浙江、南昌等省份或城市也纷纷出台了房地产支持新政，或调整土地价款缴付方式和期限或优化审批服务、调整履约监管，全面减轻企业资金压力。

  地方政府连发地产松绑政策，令业界忆及2003年非典疫情之后国内楼市走向。

  2003年8月份，国家印发《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，简称“18号文件”，明确将房地产作为国民经济的支柱产业。在此之后，房地产业进入超过十年的黄金发展期。

  此次的新冠疫情与非典存在不少相似性，经济高度承压，叠加地方政府楼市松绑政策相继出台，市场上出现一些声音，认为政府将通过刺激房地产投资以稳固经济增长。

  对此，资深信托行业研究员袁吉伟向信托百佬汇记者表示，“近期新型冠状病毒感染肺炎疫情对于房地产的销售、建设有明显冲击，需要一定政策缓解房企短期所承受的冲击，帮助行业度过难关，但中央调控基调并没有改变。”

  中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞亦表示，疫情下房地产市场总体趋稳不会改变，当前“没有必要也没有条件”通过对房地产实施刺激政策来对冲经济下行压力，但应因时因地微调政策，确保疫情冲击下楼市稳定，从而支持宏观经济稳定。

  地方政府连发楼市新政

  2月12日，无锡连夜出台了17条保障城乡有序建设的政策，在疫情期间给予房企、建筑企业、房屋中介企业全方位支持，涉及信贷、税收、预售、工期等诸多方面。

  具体来看，无锡针对房地产行业出台的一揽子措施包括，酌情延期办理企业纳税申报、已挂牌成交地块因疫情影响无法按期签订成交确认书或合同的，可申请延期签订。已经领取施工许可证范围内的楼栋，因疫情影响施工建设的，申请预售时原形象进度要求调整为按投资额计算，预售部分完成25%以上投资即可。

  此外，在无锡的城市基础设施配套费由企业申请，可根据属地政府意见予以延期缴纳，延期缴纳时间自属地政府批准延期之日起最长不超过6个月。无锡还规定，国有投资项目不得由施工单位垫资施工，应严格按照合同约定支付项目工程款；同时要求审计机关加强对以政府投资为主的公共工程建设项目审计监督，建设单位不得将未完成审计作为延期工程结算、拖欠工程款的理由。

  同日晚间，西安市政府出台《西安市人民政府关于有效应对疫情促进经济平稳发展若干措施》(简称“《西安楼市10条》”)涉及到缓缴或分期缴纳土地出让金、土地保证金比例降至20%、土地款缴纳50%可预办理不动产登记等。

  信托百佬汇记者注意到，除无锡、西安以外，南昌、上海、浙江在内的超10个省市相继推出了各类涉房支持政策。

  上述政策旨在缓解房地产行业资金压力，稳定行业发展秩序，并落实2月12日中央政治局会议精神“非疫情防控重点地区要以实行分区分级精准防控为抓手，统筹疫情防控与经济社会秩序恢复。要加大宏观政策调节力度，针对疫情带来的影响，研究制定相应政策措施”。

  业内人士普遍认为，地方政府当下出台的楼市新政将在一定程度上缓解房企运营压力。但相关政策边界明确：并非刺激当地楼市。

  暂无必要刺激房地产？

  中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞认为，基于疫情严重程度及持续时间、政策对冲和市场反应，疫情会加大房地产市场的月度、季度波动幅度、年度降温程度和空间分化程度，但变中趋稳仍是房地产市场的大概率事件。

  他认为，总体上，受疫情影响，全年房地产市场年度降温幅度可能增加。综合以上三个因素，我们适当更新之前对2020年全年房地产市场的预测，即房价增幅可能在-3-5%，销售增幅将在-5-1%之间。老城更新、旧房改造以及医疗养老住房等会提速，投资增幅可能会在8-15%。房地产市场总体趋稳不会改变。

  倪鹏飞认为，房地产已对经济健康发展产生了一定的牵制作用：房地产对经济增长的净贡献已由正转负，高房价已对整体住户部门的消费和生计产生挤出，房地产过度发展已经导致经济结构失衡并阻碍了经济结构调整和产业升级，房地产风险是中国经济的重要风险源。近两年的房地产调控刚刚取得初步的效果。如果通过对房地产实施刺激政策，不但不能对冲经济下行，还会使以上问题再转向恶化。

  基于此，倪鹏飞三点提出建议：第一，应继续坚持“房住不炒”的调控定位、“因城施策”的调控原则和“稳房价、稳预期、稳预期”的调控目标。第二，应“因时因地”调整政策以对冲疫情对房地产市场的冲击。第三，应加快城市补短板、老城更新、旧房改造以及健康宜居环境建设，促进经济增长和结构升级。

  疫情对地产信托的影响

  针对新冠肺炎疫情对信托公司造成的影响，中诚信托不久之前研究报告称，疫情对我国经济造成显著的短期冲击，尤其是给房地产、政信、小微金融等信托业务重点领域带来较大影响，可能会提升存续信托项目的潜在风险。

  报告同时表示，在疫情影响较为严重的区域，部分房地产企业将会面临严峻考验。尤其是综合实力中等、资金链较为紧张、拥有一定优质项目资源的区域龙头或知名房地产企业，为应对生存危机，可能会有出售部分优质资产的意愿。对于整体实力较强、资金相对宽松的大型房地产企业而言，有实力、有意愿以较低成本并购获得区域优质资产，优化区域布局。在房地产并购的需求和供给中，信托公司可以提供包括投融资在内的多种服务。

  中融信托创新研发部李红伟、张陶然认为，疫情对房地产肯定会有影响，但对具体企业和区位影响不一，对整个行业的影响或将呈现先抑后扬的趋势。

  从建设和销售端来看，春节假期延长以及防控工作对于开工的限制势必会影响建设工期。节日期间，各地房地产协会和房管局已下发通知，要求关闭商品房售楼处。不过一些企业开启了网上看房、网上售楼处的形式，或将对冲一部分影响。

  从需求端来看，近期有市场相关统计结果显示，若没有疫情，有49%的受访人士在春节期间及接下来的一个月有购房计划，因为疫情而推迟购房计划的比例达到70%，短期需求有延迟的倾向。

  综合来看，疫情对于房地产项目的建设和销售工作在短期内会产生较大影响，其中，资金链紧张、靠高速周转的地产商压力更大。

  对地产价格而言，至少区域性的影响较为确定。需求短期疲软，叠加房企促销回笼资金，市场较多观点预计疫情之后房价会短期走低，但下行空间有限。同时，随着货币、信贷政策调整，保生产稳经济，房地产也将逐步恢复甚至可能会超预期。

  在行业因为疫情产生振荡调整的过程中，现金流好、债务结构合理、融资能力强的头部房企将更具优势。

  “我们预计，一二季度新增房地产信托会有明显萎缩。随着市场信心的增强，下半年需求会有所回暖。”上述人士表示。