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李宇嘉:2020年楼市“小阳春”值得期待

2020/1/9 17:45:49 | 作者:滕州房产网 | 来源:中新经纬 |

        2019年12月13日的中央经济工作会议通稿中,有29次提及“稳”字。为何如此强调“稳”?因为,2020年是“收官年”,既是“十三五”收官,又是“脱贫攻坚”收官,更是全面完成小康目标的收官。

  如果各项宏观经济指标比照2019年的走势,不出大纰漏,2020年各项收官将顺理成章。治大国如烹小鲜,“稳字当头”在情理之中。

  对楼市来说,“稳地价、稳房价、稳预期”近期被提及的频率非常高。“稳地价、稳房价、稳预期”已成为长效机制的目标。也就是说,2020年各地楼市政策,都要围绕“稳地价、稳房价、稳预期”。

  2019年12月17日,国务院副总理韩正在谈及房地产情况时表示,“当前房地产市场总体平稳,成绩来之不易”。

  这意味着,2019年楼市“高位徘徊”的走势,即量在历史最高位,价格相对平稳,国家是满意的,并希望在2020年继续看到这一走势。

  韩正还强调,“保持房地产市场稳定,是对宏观经济平稳健康发展的重要贡献”。可见,政策有信心将楼市高位运行的态势延续到2020年。

  2020年,调控很难拿捏

  2020年,楼市政策首次将“房住不炒”、“稳字当头”并列为长效机制目标。

  但是,“房住不炒”和“稳字当头”侧重不同:“房住不炒”重在压制,“稳字当头”重在“托底”,哪个重要呢?

  当前,楼市存在下行趋势,“托底”可能占上风。新房限价、促销,看不出问题。但70个城市中有35个城市的二手房价格下跌,很能说明问题。

  所以,2020年全面落实“因城施策”,要求各城市自己管好自己。市场下行了,就要托一托;哪个区域下行了,要“一区一策”地对症下药。

  近期,各地“一城一策”、“一区一策”的松绑信号很明显。但是,“托”不是刺激,只是稳定,因为还有“房住不炒”压顶。

  所以,2020年各地在推进房地产调控时的压力会比较大。既要稳住房价、地价和市场预期,还不能出现价格明显反弹,这需要一定的政策设计技巧。

  2020年,热点区域有看头

  2019年,尽管调控政策相对严厉,融资环境也不友好,但楼市“韧性”很足。除了供地下滑外(降速也有收窄),其他指标都还比较理想,特别是成交量,年底出现转正。

  原因是“因城施策、周期错位”。2016年四季度,大城市开始收紧调控,大城市房地产从2017年二季度后开始调整。中小城市一直在进行棚改货币化刺激,直到2018年下半年政策微调。

  进入2019年,棚改降速,货币化退出,“去库存”政策也退出,顺应国家开启都市圈增长战略,开发商开始回归一二线热点城市。

  因此,中小城市开始回调,但经过2-3年的蛰伏,一二线热点城市又开始回升。

  特别是,党的十九届四中全会提出,要“提高中心城市和城市群综合承载和资源优化配置能力”。《求是》杂志上发表的重要文章《推动形成优势互补高质量发展的区域经济布局》也明确指出,“增强中心城市和城市群等经济发展优势区域的经济和人口承载能力。”文章强调,“北京、上海、广州、深圳等特大城市发展优势不断增强,杭州、南京、武汉、郑州、成都、西安等大城市发展势头较好,形成推动高质量发展的区域增长极。”

  目前,涵盖这10个城市的粤港澳大湾区、长三角一体化、京津冀协调发展、长江中游和西部城市群等,已经成为新的增长极。这几个增长极稳住,经济、楼市才能稳住。

  这几年,楼市温度在热点与非热点区域的轮回很明显,这也是楼市保持韧性的关键。未来,人口、资金、资源都会向优势区域集中,也给房地产带来可持续的机会。这些区域核心城市发展好了,外围就会发展起来。

  2020年,“小阳春”值得期待

  2019年的楼市走势,与2018年很类似,“两头高、中间低”。

  受政策放松、开发商促销的影响,年初都出现了“小阳春”、年末都出现“翘尾”行情。其中,2018年“7.31”提出坚决遏制房价上涨,2019年“7.30”提出不将房地产作为短期刺激经济的手段。

  2018年年末的“翘尾”,延续到了2019年一季度的“小阳春”。大家疑惑的是,2019年的“翘尾”是否会延续到2020年的“小阳春”?

  笔者认为,从货币政策和调控政策来看,2020年楼市走出“小阳春”的概率很大。

  一方面,新定价基准的LPR,已开启下行通道。当然,针对房贷的5年期LPR下行幅度不会太大,影响也有限。但是,2020年货币环境友好,银行降准和实体融资利率下降,有助于楼市稳定。

  另一方面,“一城一策”全面落地,政策最紧时刻过去。2020年,很多地方将会“小步快跑”地松绑政策。

  2020年,要耐得住性子

  不过,也不能对2020年的“小阳春”抱太高的期望值。毕竟,“房住不炒”的红线不能碰。

  2020年,地方主体责任将全面落地,市场任何异动,特别是有炒作嫌疑的,都会引发灵活多变的政策应对。

  对于楼市来说,横盘着不涨不跌,时间一久,就会跌了。只要CPI在上涨,货币在增长,房价就一定会上涨。另外,要想实现“稳地价、稳房价、稳预期”的目标,房价也要有一定的涨幅。

  所以,未来几年,热点城市和区域的房价,还是会有一定涨幅。

  但是,就像房贷启动LPR定价后,要经常盘算房子的月供,是增加还是减少。一样的道理,未来几年,尽管房价在上涨,但涨幅没那么大了。现实的问题是,抛开月供,持有房子的成本其实越来越高,资金成本、折旧维护、物业费、税费等,基本在7%以上。

  所以,也要经常盘算持有房子的成本和收益对比。未来的政策设计,一定会让房价保持一定的涨幅,但明显上涨是不允许的。这时,增值收益或租金收益,可能覆盖不了成本。

  当然,政策一定会鼓励长期持有,打击短期炒作。未来,房地产仍旧是中国经济的“综合引擎”,打造都市圈,互联互通,公共服务均等化等,地产功不可没,政策一定会给长期持有者可观的回报。但是,城市、区域都开始分化,我们要有耐性,要慧眼识金,学会分享长期红利。

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