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重磅:丁祖昱评楼市2020年十大预测曝光

2019/12/31 18:19:46 | 作者:滕州房产网 | 来源:乐居财经 |

       2019年12月31日下午,“2020拥抱未来——丁祖昱评楼市年度发布会”在上海新静安体育中心举行,现场超4000名粉丝聆听易居企业集团CEO丁祖昱的分享。自2016年始,“丁祖昱评楼市”年度发布会已成功举办4届,成为中国地产行业最受关注的盛会之一。

  房子是用来住的,不是用来炒的。这是房地产行业2019年最重要的一句话。上半年,在“房住不炒、因城施策”的主基调指引下,中国房地产市场行业整体增速较2018年显著放缓。下半年,犹如赛马般,房企之间,格局发生了显著变化。

  进入2020年,这个磅礴的年份,主题更加包容,经济的叙事更为宏大,房地产行业的浪潮愈加澎湃。此次跨年演讲,丁祖昱将以亲历者、参与者、记录者的身份,预测2020年的下一程,楼市会走向何方?宏观政策变化、融资渠道收紧下,开发商该如何应对?2020年的楼市会面临哪些新的变化和调整?丁祖昱给出了他的答案。

  预测一:既要“防上涨”又要“防下跌”

  丁祖昱在现场表示,政策方面要从“防涨”到“防跌”,无论是价格下跌还是成交量下跌都是需要关注的政策面,所以2020年(房地产)政策与过去有点不一样的。

  从2019年两会表态“防止房市大起大落”,到中央政治局会议首提“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,再到12月份,中央经济工作会议重申“坚持房住不炒的定位,全面落实因城施策,稳地价、稳房价、稳预期的长效机制”,这些都侧面映证未来楼市预期的转变。

 预测二:继续“放水”楼市不是受益者

  丁祖昱预计2020年会继续“放水” ,但楼市不是受益者。虽然他鼓励房地产是最大制造业,但“放水”只给房地产就太简单。在“房住不炒”的指导下,做好打持久战准备,房地产去杠杆是长期战役。

  近期,央行行长发表题为《坚守币值稳定目标,实施稳健货币政策》的文章,提出:综合运用多种工具对房地产融资进行逆周期调节,前提是房住不炒、因城施策、宏观审慎管理。虽然金融层面要进行逆周期调节,但绝不等于对房地产放水,防范金融风险仍是一贯坚持的方向。

  预测三:行业规模、企业规模双见顶

  丁祖昱坦言,2020年行业规模稳住,整体企业规模也稳住,但不排除部分企业还会继续增长。但他看来,整体企业在2020年增长会非常有限,部分企业甚至会出现下调。为什么销售增长就是好?当前市场下,不增长也能赚钱,也没有什么不好。2019年出现很多现金流为负的企业,2020年负现金流的企业会更多。所以,他建议2020年房企需要重新考虑制定销售目标。

  预测四:深圳不会涨,长三角空间大

  丁祖昱在现场大胆表示,2020深圳房价不会涨,但长三角发展将展现出极大空间。

  克而瑞数据显示,在2019年100城新建商品住宅成交均价涨幅TOP10中,长三角占了一半的名额。其中,位于长三角三四线城市的盐城同比涨幅39%、南通涨31%、江阴涨28%、台州涨26%、泰州涨22%

  预测五:加速去库存,销售依赖渠道

  丁祖昱称,常规手段失效,卖房就靠渠道。2018年以前,渠道占比小于5%,到2019年底,渠道已占比50%。在渠道佣金方面,2018年为1%-2%左右,2019年已大于2.5%,个别项目佣金甚至超过10%。2020年,为加速去库存,渠道依赖仍将表现突出。

  预测六:拿地不急,全年都是“窗口期”

  在拿地方面,丁祖昱建议,2020年不用着急,适合就拿地,不用像2019年那样在3至5月份去抢地,新的一年都是拿地的窗口期。2020年,对于投资者来说,应该更从容一点,机会可能会更多一点。

  预测七:兼并收购“大鱼开始吃大鱼”

  所谓“大鱼吃小鱼”的年代进一步演变成“大鱼吃大鱼”的时代,未来也会如此。

 预测八:仍看好物业,但企业开始分化

  在2020年,丁祖昱将继续看好物业,但企业会出现分化,每家物业企业市盈率发生比较大的变化,好的物业仍然比今年房地产企业高5到6倍,一般的物业企业慢慢趋向于今天的房地产企业,2020也是物业企业分化的一年,包括很多上市的物业企业。

  预测九:租赁变天,还需寻找新模式

  丁祖昱表示,随着年底政策的改变,2020年对待租赁市场的看法也应该改变。他认为,租赁市场未来空间很大,但企业需要在细分领域进行细化,做更加符合市场的产品。未来,租赁还需要不断提升。

  预测十:看好地产股:万科、融创等8家

  丁祖昱现场对房地产行业未来一年股票做出预测表示,看好万科、融创、金茂、世茂、美的、佳兆业、绿城服务、碧桂园服务8家地产股。

  鉴于2019年预测的房地产股中没有物业企业,但物业公司在过去一年获得了良好的涨势,他在今年的预测中加上了两家物业公司,此外,六家房地产企业。

  这些推荐企业兼顾了龙头、兼顾了中型房企、兼顾了物业股、兼顾了特色企业。现场,丁祖昱笑称:“买股票还是要拼自身的运气和人品,希望现场观众在2020年底能为我的这个预测鼓个掌。”

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