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2020年,房地产市场会进入一个调整周期吗?

2019/10/11 17:14:42 | 作者:滕州房产网 | 来源:不执著财经 |

       最近,有网友提问,2020年,房地产市场是否会进入一个回调降价的趋势?

  对此,专家认为,2019年房价总体呈现一二线城市房价上下两难,三四线城市房价同比略有上涨。而到了2020年,房地产市场这种僵持情况会被打破,各城市房价会出现分化,经济基础好,产业蓬勃发展的城市 房价还会稳中有升,而那些人口流出大于流入,基础设施薄弱的三四线城市,明年房价将会进入到调整周期。

  此外,一些网友还认为,明年为期三年的三四线城市棚改计划将逐步退出,国家要加快城镇化进程,届时会有大量农民进城,目前,中国城镇化率由过去的30%上升至现在的58%,离开发达国家80%的城镇化率还有差距,未来房价上涨固然已无可能,但是房价大跌恐怕受到城镇化的推进,也很难成功。

  对此,我们认为,中国城镇化进程推进并不见得会推高房价:

  其一,三四线城市现在房价都过万,县城房价都过八九千,高房价严重迟滞了我国的城镇化进程。其二,农村人口习惯呆在家乡,享受慢节奏的生活,不愿意过快节奏生活。其三,推进城镇化,并不仅仅是让农民进城买房,而且还要解决他们的医疗、教育、就业、养老等问题,这需要地方政府投入大量的财力。所以,城镇化是有一个非常漫长的过程,不要指望农民进城能托起高房价。

  现在问题来了,2020年,房地产市场会否进入一个价格回调周期呢?对此,我们认为这种可能性很大:

  首先,从2018年下半年开始,国内房价大涨势头得到基本遏制,整个2019年房价进入僵持阶段,虽然,今年房价还是小幅上涨,但涨幅远不及前两年了。而如果房价长期不涨,处于持平阶段,那对于炒房者无疑是一种煎熬。

  因为,房价不涨或者微涨,都是不赚钱。而如果长期不赚钱,那只能是抛售房价,如果大量炒房者都想抛售房产,2020年房价进入调整周期的概率在加大。

  再者,对于开发商来説,2020年房企的偿债周期更为严峻。早在2015年-2016年,由于央行货币政策持续宽松,房企都开始举债圈地建房,当年各地地王频出,不计血本的拿地,让人记忆犹新,而现在房企集中偿债的周期要来了,而在市场上,房企因负债率过高,而无法得到融资,如果再不降价促销,恐怕资金链就要断裂。所以,房企只能加大降价的力度促销,否则就有被大型房企吃掉的风险。

  再次,全球经济下行压力较大,国内经济增速也在逐步放缓,人民币贬值速度在加·快。在经济下行的背景下,指望房价大涨是不可能的了,未来会有很多炒房资金因害怕资产泡沫破裂,而离开房地产领域。

  不过,鉴于一二线城市实行了限购、限售令,房价会逐步下跌,回归居住属性。而三四线城市的房价很可能出现大起大落。所以,2020年房价将会出现分化,一二线城市房价慢跌,三四线房价就会有较大波动。

  最后,中国个人房贷的杠杆率已经用到极致,房价上涨已无可能,只能继续向下调整去了。

  目前,国内房产占家庭总资产的77%,剩下的只有23%才是金融资产。而欧美国家房产占家庭总资产40%。

  同时,有80%的中国城市家庭拥有房贷。这説明中国的房地产泡沫已经没有上涨空间。未来大城市只能依靠房价逐步回落,当地居民收入不断提升来实现软着陆,如果房地产杠杆继续上升,那将是一条不归路。

  2019年国内房地产市场是否会进入一个调整周期?我们认为这种可能性很大。房价僵持在这里已经有一段时间了,同时开发商也无法去库存,这主要是想买房的人已经买了房,现在不买房的家庭主要是买不起为主。

  未来2020年,只有房价去杠杆化、去泡沫化,真正做到房住不炒。预计2020年房价进入调整期将是一个必然的结果。

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