2020年,房地产市场会进入一个调整周期吗?

       最近，有网友提问，2020年，房地产市场是否会进入一个回调降价的趋势？

  对此，专家认为，2019年房价总体呈现一二线城市房价上下两难，三四线城市房价同比略有上涨。而到了2020年，房地产市场这种僵持情况会被打破，各城市房价会出现分化，经济基础好，产业蓬勃发展的城市 房价还会稳中有升，而那些人口流出大于流入，基础设施薄弱的三四线城市，明年房价将会进入到调整周期。

  此外，一些网友还认为，明年为期三年的三四线城市棚改计划将逐步退出，国家要加快城镇化进程，届时会有大量农民进城，目前，中国城镇化率由过去的30%上升至现在的58%，离开发达国家80%的城镇化率还有差距，未来房价上涨固然已无可能，但是房价大跌恐怕受到城镇化的推进，也很难成功。

  对此，我们认为，中国城镇化进程推进并不见得会推高房价：

  其一，三四线城市现在房价都过万，县城房价都过八九千，高房价严重迟滞了我国的城镇化进程。其二，农村人口习惯呆在家乡，享受慢节奏的生活，不愿意过快节奏生活。其三，推进城镇化，并不仅仅是让农民进城买房，而且还要解决他们的医疗、教育、就业、养老等问题，这需要地方政府投入大量的财力。所以，城镇化是有一个非常漫长的过程，不要指望农民进城能托起高房价。

  现在问题来了，2020年，房地产市场会否进入一个价格回调周期呢？对此，我们认为这种可能性很大：

  首先，从2018年下半年开始，国内房价大涨势头得到基本遏制，整个2019年房价进入僵持阶段，虽然，今年房价还是小幅上涨，但涨幅远不及前两年了。而如果房价长期不涨，处于持平阶段，那对于炒房者无疑是一种煎熬。

  因为，房价不涨或者微涨，都是不赚钱。而如果长期不赚钱，那只能是抛售房价，如果大量炒房者都想抛售房产，2020年房价进入调整周期的概率在加大。

  再者，对于开发商来説，2020年房企的偿债周期更为严峻。早在2015年-2016年，由于央行货币政策持续宽松，房企都开始举债圈地建房，当年各地地王频出，不计血本的拿地，让人记忆犹新，而现在房企集中偿债的周期要来了，而在市场上，房企因负债率过高，而无法得到融资，如果再不降价促销，恐怕资金链就要断裂。所以，房企只能加大降价的力度促销，否则就有被大型房企吃掉的风险。

  再次，全球经济下行压力较大，国内经济增速也在逐步放缓，人民币贬值速度在加·快。在经济下行的背景下，指望房价大涨是不可能的了，未来会有很多炒房资金因害怕资产泡沫破裂，而离开房地产领域。

  不过，鉴于一二线城市实行了限购、限售令，房价会逐步下跌，回归居住属性。而三四线城市的房价很可能出现大起大落。所以，2020年房价将会出现分化，一二线城市房价慢跌，三四线房价就会有较大波动。

  最后，中国个人房贷的杠杆率已经用到极致，房价上涨已无可能，只能继续向下调整去了。

  目前，国内房产占家庭总资产的77%，剩下的只有23%才是金融资产。而欧美国家房产占家庭总资产40%。

  同时，有80%的中国城市家庭拥有房贷。这説明中国的房地产泡沫已经没有上涨空间。未来大城市只能依靠房价逐步回落，当地居民收入不断提升来实现软着陆，如果房地产杠杆继续上升，那将是一条不归路。

  2019年国内房地产市场是否会进入一个调整周期？我们认为这种可能性很大。房价僵持在这里已经有一段时间了，同时开发商也无法去库存，这主要是想买房的人已经买了房，现在不买房的家庭主要是买不起为主。

  未来2020年，只有房价去杠杆化、去泡沫化，真正做到房住不炒。预计2020年房价进入调整期将是一个必然的结果。