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房贷利率上调,我们必须看懂四个问题

2019/8/17 17:40:41 | 作者:滕州房产网 | 来源:徐三刀评楼市 |

       从2008年到2019年,市场的泡沫在不断加大,但泡沫的刚度也在加大,这一片铁打的泡沫,始终弥漫在楼市天空。

  2008年,这一年比2019年更冷一些,世界经济危机,国内经济增速放缓,还有多项天灾降临,那时候说的最多的一句话,就是“多难兴邦”。

  北上广深库存量积压,导致市场一直低靡;汇率一再失守,还有出口遭遇重击;地方债台高筑,缺乏扭转手段;品牌房企集体降价,一大波购房者对置业顾问围追堵截。一片哀嚎里,一些貌似精明的人喊道,没买房的人有福了......

  进入2019年,楼市不断跌宕,最近,一些银行首套利率上调,市场上购房心态开始有些动荡,从踌躇满志到犹豫不决,只是因为利率调整了5-30%,市场便悲观情绪弥漫。

  于是,有人后台咨询,利率上浮对于西安楼市究竟有什么影响,下一步是不是就要凉了,凉了是不是就该等一等,等到涨起来再买?

  一、房贷利率与西安市场走向有什么关系?

  我们一直在说,影响楼市的三个点:长期看人口,中期看土地,短期看金融,“利率调整”就是金融调整的风向标。

  关注房地产行业的都知道,近期各地房贷首套基准利率上浮,一般上浮5-10%,最高上浮30%。换而言之,在你贷款买房的时候,需要支付的利息比之前多了,这直接增加了购房成本。

  一部分刚需、刚改客户就比较头疼,本来资金量有限,钱包不够充裕,现在又要雪上加霜。其实,利率也是一种转嫁风险的方式,可以视为,一些银行看空市场行情,将放贷风险转嫁给了购房者,变相“趁火打劫”。

  例如,2017年9月份,西安房贷利率全线上调,最高上调20%,给购房者房贷莫名其妙增加了几十上百万,反问一句,这最终成为碾压房价的最后一根稻草了吗?

  购房者怨声载道,高价地此起彼伏,2018年千人摇轮番上演,西安被迫进行摇号登记,成为全国第六个摇号城市。

 二、未来房贷利率的走向是否再次提高门槛?

  为什么银行敢于“趁火打劫”?也是跟前段时间高层“四天三次点名房地产”,“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,息息相关。

  从目前来看,积极调整首套房贷利率的银行,并非大行,基本也没有太多的银行业务。资金成本是驱动这些银行调整的关键因素之一。而掌控房贷市场90%份额的工农建交几大行也逐渐参与进来了,这几家大型银行表态,将会决定市场方向。

  可以看到,当前银行信贷仍然是刷爆历史记录的,在全球大宽松的背景之下,其他银行的房贷政策对于市场一点参考价值都没有。

  任泽平,《金融形势严峻,何时降息降准?——点评7月金融数据》一文中强调,随着超20国央行集体降息,未来定向降准概率较大,可能随行就市推出降息政策。

  有一个词汇,“经济的韧性”最近比较流行。何为“韧性”?百度百科一下,是“材料在塑性变形和断裂过程中吸收能量的能力”,考虑一下,2008年四万亿救市、2014年“松绑+放贷+降息”,无不是如此。

 三、能够影响房价下滑的政策究竟在哪里?

  截至目前,超过20国央行发布降息,其实,已经很接近2008年了,这种情况属于好兆头,这说明经济在“挤水分”。

  同样也预示了一点,不远的将来,宽松肯定如期到来,韧性就要反弹了。但并不是没有办法抑制房价上涨,还是有办法促进房企促销,来一场“普天同庆”的。

  例如,银保监会办公厅发布《中国银保监会办公厅关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知》(银保监办便函〔2019〕1157号)。

  决定在32个城市开展银行房地产业务专项检查工作,“严厉查处各种将资金通过挪用、转道等方式流入房地产行业的违法违规行为”,西安位列其中之一。

  这一政策的犀利之处,就在于紧抓资金流向,因为,大量房企在快速扩充之中,资金并没有在监管账户,而是变成了土地款。又或者一部分资金来源不清晰,低首付骗贷,包括租赁贷款被挪用等等。

  一旦这些行为(或是挪用)被发现,极有可能出现重罚,顶格处理。因此,这一政策落实与否,或将决定下半年市场方向。

  严查和宽松将是两种情形:其一,严查,则影响房企摘地积极性,诱发部分城市GDP增长缓慢,包括债务清偿风险;其二,宽松,则对于房企敲山震虎,严格开发资金管理,影响房企扩张规模。

  如果官方大手一抓正风纪,政策面持续收紧,房企极有可能促销,快速回笼资金,实际上,在西安已经开始,不过是悄无声息。

 四、房企打折促销对于购房者是机会还是圈套?

  如果政策打击十分有效,房企批量推出优惠,就诞生了人们最关注的一个问题,房价下滑,2019年究竟还能不能买房?

  那就一定要搞清楚谁在买房?1、过去没有买房的西安人,或是久居西安,没有户口的西漂;2、毗邻城市购房者,典型如郑州、庆阳等;3、还有本地拆迁户,购买力也被货币化安置释放。

  这里面最坚决的买房者,便是毗邻城市的购房者,他们已经享受到了2015年这一轮房价上涨的利益,因此,出现了一个怪相:北京买天津,上海买杭州,郑州买西安,实现“降维打击”。

  从资金流入的角度来看,房价的升温和回调路径,大家就比较清楚了:其一,房价升温:从一线上涨到三四线,从高一级城市抄底涨幅尚未启动的城市。其二,房价回调:从一线回调到三四线,从二三线城市套钱再买到高一级城市。

  但620政策出台之后,让“降维打击”彻底崩溃,因此,西安购买力降低,略显疲软,一些人纷纷喊话:西安的房子不能买!

  其实,在楼市发展之中,不乏一些鲜活的例子,例如,2015年西安房价尚未启动,大量的品牌房企做特价促销、首付分期,很多人买万科、中海、恒大,都是低门槛上车,例如,2016年曲江二期,4.6万买一套万科城市之光·蜜柚。

  一切从实际出发,试想一下,来转三四年时间,买房首付上涨数倍(因为分期,可能变成十倍),过去的分期,究竟是一次机会,还是一个深坑?

  但不可否认,由于首付分期政策过分泛滥,一些购买力差,又急于上车的购房者,使用首付分期买房,导致了一些负面情况。例如,部分购房者断供、生活品质劣质化,更有甚者,引发了一部分金融机构的烂帐爆发。

  因此,即便是首付分期,能够平摊一部分首付的压力,没有实力的购房者还是要慎重考虑好,凡事,合适最好。

  回顾2008年,十年之前,我们看到了一个什么景象?全国库存飙升,百城房价不稳,开始各种试探性下滑,人民币破七,股市漏气,黄金疯涨,房企融资难,楼市降价引发各种维权,全武行打砸售楼部,一场又一场发泄戾气......

  在2008年过后,经济的韧性终于出现,市场出现了转机,也是在这个时候,一些人群,因为房价陷入泥泞;一些城市,因为没有紧抓一波资金潮,逐渐与成都、郑州等拉开差距。

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