房贷利率上调，我们必须看懂四个问题

       从2008年到2019年，市场的泡沫在不断加大，但泡沫的刚度也在加大，这一片铁打的泡沫，始终弥漫在楼市天空。

  2008年，这一年比2019年更冷一些，世界经济危机，国内经济增速放缓，还有多项天灾降临，那时候说的最多的一句话，就是“多难兴邦”。

  北上广深库存量积压，导致市场一直低靡；汇率一再失守，还有出口遭遇重击；地方债台高筑，缺乏扭转手段；品牌房企集体降价，一大波购房者对置业顾问围追堵截。一片哀嚎里，一些貌似精明的人喊道，没买房的人有福了......

  进入2019年，楼市不断跌宕，最近，一些银行首套利率上调，市场上购房心态开始有些动荡，从踌躇满志到犹豫不决，只是因为利率调整了5-30%，市场便悲观情绪弥漫。

  于是，有人后台咨询，利率上浮对于西安楼市究竟有什么影响，下一步是不是就要凉了，凉了是不是就该等一等，等到涨起来再买？

  一、房贷利率与西安市场走向有什么关系？

  我们一直在说，影响楼市的三个点：长期看人口，中期看土地，短期看金融，“利率调整”就是金融调整的风向标。

  关注房地产行业的都知道，近期各地房贷首套基准利率上浮，一般上浮5-10%，最高上浮30%。换而言之，在你贷款买房的时候，需要支付的利息比之前多了，这直接增加了购房成本。

  一部分刚需、刚改客户就比较头疼，本来资金量有限，钱包不够充裕，现在又要雪上加霜。其实，利率也是一种转嫁风险的方式，可以视为，一些银行看空市场行情，将放贷风险转嫁给了购房者，变相“趁火打劫”。

  例如，2017年9月份，西安房贷利率全线上调，最高上调20%，给购房者房贷莫名其妙增加了几十上百万，反问一句，这最终成为碾压房价的最后一根稻草了吗？

  购房者怨声载道，高价地此起彼伏，2018年千人摇轮番上演，西安被迫进行摇号登记，成为全国第六个摇号城市。

  二、未来房贷利率的走向是否再次提高门槛？

  为什么银行敢于“趁火打劫”？也是跟前段时间高层“四天三次点名房地产”，“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，息息相关。

  从目前来看，积极调整首套房贷利率的银行，并非大行，基本也没有太多的银行业务。资金成本是驱动这些银行调整的关键因素之一。而掌控房贷市场90%份额的工农建交几大行也逐渐参与进来了，这几家大型银行表态，将会决定市场方向。

  可以看到，当前银行信贷仍然是刷爆历史记录的，在全球大宽松的背景之下，其他银行的房贷政策对于市场一点参考价值都没有。

  任泽平，《金融形势严峻，何时降息降准？——点评7月金融数据》一文中强调，随着超20国央行集体降息，未来定向降准概率较大，可能随行就市推出降息政策。

  有一个词汇，“经济的韧性”最近比较流行。何为“韧性”？百度百科一下，是“材料在塑性变形和断裂过程中吸收能量的能力”，考虑一下，2008年四万亿救市、2014年“松绑+放贷+降息”，无不是如此。

  三、能够影响房价下滑的政策究竟在哪里？

  截至目前，超过20国央行发布降息，其实，已经很接近2008年了，这种情况属于好兆头，这说明经济在“挤水分”。

  同样也预示了一点，不远的将来，宽松肯定如期到来，韧性就要反弹了。但并不是没有办法抑制房价上涨，还是有办法促进房企促销，来一场“普天同庆”的。

  例如，银保监会办公厅发布《中国银保监会办公厅关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知》(银保监办便函〔2019〕1157号)。

  决定在32个城市开展银行房地产业务专项检查工作，“严厉查处各种将资金通过挪用、转道等方式流入房地产行业的违法违规行为”，西安位列其中之一。

  这一政策的犀利之处，就在于紧抓资金流向，因为，大量房企在快速扩充之中，资金并没有在监管账户，而是变成了土地款。又或者一部分资金来源不清晰，低首付骗贷，包括租赁贷款被挪用等等。

  一旦这些行为（或是挪用）被发现，极有可能出现重罚，顶格处理。因此，这一政策落实与否，或将决定下半年市场方向。

  严查和宽松将是两种情形：其一，严查，则影响房企摘地积极性，诱发部分城市GDP增长缓慢，包括债务清偿风险；其二，宽松，则对于房企敲山震虎，严格开发资金管理，影响房企扩张规模。

  如果官方大手一抓正风纪，政策面持续收紧，房企极有可能促销，快速回笼资金，实际上，在西安已经开始，不过是悄无声息。

  四、房企打折促销对于购房者是机会还是圈套？

  如果政策打击十分有效，房企批量推出优惠，就诞生了人们最关注的一个问题，房价下滑，2019年究竟还能不能买房？

  那就一定要搞清楚谁在买房？1、过去没有买房的西安人，或是久居西安，没有户口的西漂；2、毗邻城市购房者，典型如郑州、庆阳等；3、还有本地拆迁户，购买力也被货币化安置释放。

  这里面最坚决的买房者，便是毗邻城市的购房者，他们已经享受到了2015年这一轮房价上涨的利益，因此，出现了一个怪相：北京买天津，上海买杭州，郑州买西安，实现“降维打击”。

  从资金流入的角度来看，房价的升温和回调路径，大家就比较清楚了：其一，房价升温：从一线上涨到三四线，从高一级城市抄底涨幅尚未启动的城市。其二，房价回调：从一线回调到三四线，从二三线城市套钱再买到高一级城市。

  但620政策出台之后，让“降维打击”彻底崩溃，因此，西安购买力降低，略显疲软，一些人纷纷喊话：西安的房子不能买！

  其实，在楼市发展之中，不乏一些鲜活的例子，例如，2015年西安房价尚未启动，大量的品牌房企做特价促销、首付分期，很多人买万科、中海、恒大，都是低门槛上车，例如，2016年曲江二期，4.6万买一套万科城市之光·蜜柚。

  一切从实际出发，试想一下，来转三四年时间，买房首付上涨数倍（因为分期，可能变成十倍），过去的分期，究竟是一次机会，还是一个深坑？

  但不可否认，由于首付分期政策过分泛滥，一些购买力差，又急于上车的购房者，使用首付分期买房，导致了一些负面情况。例如，部分购房者断供、生活品质劣质化，更有甚者，引发了一部分金融机构的烂帐爆发。

  因此，即便是首付分期，能够平摊一部分首付的压力，没有实力的购房者还是要慎重考虑好，凡事，合适最好。

  回顾2008年，十年之前，我们看到了一个什么景象？全国库存飙升，百城房价不稳，开始各种试探性下滑，人民币破七，股市漏气，黄金疯涨，房企融资难，楼市降价引发各种维权，全武行打砸售楼部，一场又一场发泄戾气......

  在2008年过后，经济的韧性终于出现，市场出现了转机，也是在这个时候，一些人群，因为房价陷入泥泞；一些城市，因为没有紧抓一波资金潮，逐渐与成都、郑州等拉开差距。