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袁一泓:收紧房地产金融,应避免一刀切

2019/8/10 11:25:07 | 作者:滕州房产网 | 来源:乐居财经 |

       据媒体9日报道,银保监会办公厅发布《中国银保监会办公厅关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知》,决定在32个城市开展银行房地产业务专项检查工作。

  根据报道,哪些城市被纳入这次检查有两个参考标准。一是根据国家统计局发布的2019年6月份全国70城商品住宅销售价格指数,二是结合参加房地产“一城一策”试点重点城市名单。

  也就是说,主要参考标准是今年1-6月房价涨幅比较大的城市;同时,它们可能还是房地产“一城一策”试点重点城市——后者透露出,房地产调控“一城一策”也存在一个试点城市名单,但此前未向社会公开。

  被列入这次房地产业务专项检查的城市是:北京、天津、石家庄、秦皇岛、呼和浩特、沈阳、长春、上海、南京、苏州、无锡、徐州、杭州、合肥、福州、济南、郑州、洛阳、武汉、襄阳、长沙、广州、重庆、成都、贵阳、昆明、大理、西安、宁波、厦门、青岛、深圳,共32个。一二三线都有,连云南大理都在名单上。

  检查要点包括四个方面:房地产业务授信政策和内控制度执行情况;房地产开发贷款和土地储备贷款管理情况;个人住房贷款管理情况;住房租赁贷款方面。

  今年5月底以来,金融监管部门在房地产金融领域采取了一系列果断行动。包括对所谓“地王”房企暂停再融资,对房地产信托公司进行警示、约谈、检查、罚款,对涉房信贷违规的几十家银行进行了罚款,然后就是这次启动对32个城市的专项检查。有点有面,有条线,有专项。看得出来,金融监管部门是在房地产金融领域进行精准调控。

  此前我多次引述中国银保监会主席、央行党委书记郭树清今年的两次讲话,表明金融监管部门对房地产金融风险尤其是房地产泡沫一直是充满警惕的。最新的官方表态仍旧一以贯之:

  央行7月29日在京召开银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会,再次明确提出,房地产行业占用信贷资源较多,各类银行要转变传统信贷路径依赖,合理控制房地产贷款投放。

  8月2日央行召开2019年下半年工作电视会议提到,要按照“因城施策”的基本原则,持续加强房地产市场资金管控。

  核心内容是:房地产占用信贷资源过多,必须尽快将房地产信贷增幅降下来,将规模降下来。

  所以,我们看到了,在细分领域,房地产信托增幅最大,就先拿它“开刀”,要求坚决止涨;房价上涨较快的城市,专项检查,首套房贷款利率继续提高等等。与此同时,房地产调控的其他主管部门,如住建部,也对部分城市进行了约谈、警示;国家发改委也收紧了房企海外发债备案。

  多位地产界人士问我,这是不是意味着,房地产融资已全面收紧?有人甚至称提前进入融资寒冬。在7月份商品房销售明显滑落的背景下,叠加融资紧缩,又将产生何种影响?

  我个人判断,目前尚不能得出房地产融资全面收紧并进入融资寒冬的结论。我想借用中国银保监会副主席王兆星今年2月25日在国新办发布会的一句话,他说:要对房地产开发贷款、个人按揭贷款继续实行审慎的贷款标准,特别是要严格控制带有投机性的开发和个人贷款。

  近期金融监管部门的一系列动作,仍然是针对特定对象(投机性的个人和拿高价地的房企)、特定领域(部分信托公司和银行)、特定区域(房价上涨过快的城市),而不是“全面紧缩”。审慎监管,抑制涨幅,控制规模,而不是一刀切。

  但我也想提两点建议。一个是,对确属刚性住房需求应予以满足甚至保障。个别城市对首套房利率上浮到20%,虽然目的是为了抑制当地房价过快上涨,但实际操作上对刚需有很大的伤害。既然是刚需,即使你利率这么飙涨,他也是非买房不可。这方面,应该可以找到更和缓更柔性的办法。

  一个是,整体上还是要保障房地产市场正常发展的资金需求。我们的调控必须坚决贯彻执行“房住不炒”的原则,但与此同时也应注意,中央对房地产的定调是“促进房地产健康稳定发展”,也就是说,房地产还是要发展,健康稳定发展。毫无疑问,要剔除投机因素,挤掉泡沫,但房地产企业投资的正常资金需求,居民个人刚性甚至改善性的正常贷款需求,应该给予满足。

  至于融资定向紧缩对房地产市场的影响,我对房企有一个建议:谨慎买地尤其是高价地,抓紧促销卖房,哪怕牺牲一些利润也要尽最大努力回笼资金。

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