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楼市只涨不跌时代宣告结束,房价下跌多少才合理?

2019/8/7 12:17:02 | 作者:滕州房产网 | 来源:光宇吐楼市 |

       全国二手房市场或将开启下跌通道,因为已经到了全面停涨的阶段。

  据诸葛找房数据显示,2019年7月,100个重点城市二手住宅挂牌均价为15035元/平方米环比微涨0.02%,之前连续上涨4个月态势基本停止。7月份上涨城市数量和下跌城市数量基本保持平稳,预计后期各城市涨跌幅将趋于平稳,不会出现较大幅度波动。

  其中,三亚跌幅2.74%居首,杭州跌幅1.73%,位列跌幅榜第5。另外同样身为省会城市的郑州,二手房挂牌价也从2018年6月至今已连续下跌12个月,从当时的1.68万元/平跌至7月的1.53万元/平。

  眼看着我以前一直看好的一二线城市包括省会城市房价怎么都下跌了呢?

  除了诸葛找房的数据外,社科院也于7月29日发布报告显示,2019年6月核心城市房价基本停止上涨,总体实现房价稳定目标。一线城市房价整体微跌,其中上海、深圳由涨转跌,北京、广州继续下跌;准一线及二线城市房价涨速进一步下降;三四线城市房价涨跌互现,总体较为平稳。

  由此可见,全国房价已经全面进入停涨状态。

  其实,作为购房者,房地产发展到今天也应该看清楚了,无论房价如何波动,都可以从官方的表态中看出,房价在房子是用来住的而不是用来炒的这个定位指导下,房价大局已定,房价不会大起大落,而且从各方报告中更不难看出,稳定依然是市场的主旋律。

  但有一点值得庆幸,也给了市场一个较大的信号,房价只涨不跌时代结束了,房价上涨神话被打破。谁说房价只能涨不能跌?大连就率先发布了限涨令:对房地产市场调控进行加码,明确限制了商品房的出售价格,要求商品住房不能涨价、只能降价,当然也对降价幅度做出了限制。

  之前,央行参事盛松成就说过此类的话,他表示,我国长时期形成的房价看涨预期正处在转变的临界点上,目前我国房价平稳或小幅下降是好事。我们不希望房价大幅下降,事实上也不会大幅下降,但目前更需要扭转房价只涨不跌的预期。

  回忆一下,过去为什么房价一直涨?因为大家的预期都是如此,每次一到市场有降温倾向,基本上都会有放松调控的声音和落地政策,大家早就习惯了这种模式,所以坚信房价一直涨。但如今大连已经拉开了房价不许涨只需跌当然也控制幅度的序幕。

  多重影响之下,下半年开发商资金链将面临更大考验,正像富力地产内部文件一样,将以销售回款为主。如果销售行情依然不好,不排除房企主动降价的可能。降价不一定万能,但似乎开发商也没有别的路可走。

  那房价到底应该下跌多少才合理呢?这个一定有一个比较全面综合的考量,让普通老百姓在大城市买房,就现在的收入水平,可能降多少他们都不觉得多。

  经济学家马光远去年底判断,表示基本可以断定,到2019年上半年,不管是否放水,是否改变调控政策,房价将延续明显的跌势,跌幅在20%到30%,价格回到2016年底的水平基本已成定局。

  在广东省和深圳市主持改革工作二十余年的张思平(既是从政者,又是专家)表示,深圳房价应该从5.4万稳健回归到2015年的3.3万水平。这里要说明的是,5.4万他取的是深圳新建住宅样本平均价。

  深圳倒是有人口资源产业支撑高房价,但是为什么还要建议房价回归呢?即使降价可能也不一定让你我买得起房,但是还要考虑整个市场的健康度,这个不得不防。

  最近,中国社会科学院报告显示,2018年房地产对宏观经济增长的正向拉动效应出现拐点。随着房价收入比的提高,房地产对经济增长的正向拉动效应不断变小、负向挤出效应不断增大,拐点处的房价收入比为9左右。也就是说,当房价收入比超过9以后,房地产对经济增长的影响将得不偿失。

  所以,房价不是不能降,但也要控制在一定的幅度内。降价不只是让人是否买得起房,更在于是否能保证市场的健康和持续发展。房价下降到多少才合理?不少专家建议回归到3-4年前,但是从官方来看,还要保持市场的稳定大局。至少应该参考房价收入比为9的警戒线吧,虽然不能完全依赖这个,但至少要作为一项参考因素。

  接下来楼市整体会进一步降温,下半年楼市也会进一步分化。一二线城市继续稳中有降或整体稳定,三四线则因为前两年透支了购房需求而且楼市库存过大,市场有价无市局面或开启。但是无论是涨还是跌,已经不能决定一个城市的价值,我还是那句话,即使一二线城市房价下跌,也不能否认其价值,三四线城市房价即使涨,也不能被假象所迷惑。

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