邓郁松：房地产市场的新变化与政策取向

       2019年3月19日，由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中指研究院主办，中国房地产TOP10研究组、中指研究院承办的“2019中国房地产百强企业研究成果发布会暨第十六届中国房地产百强企业家峰会”在北京举行。

　　很高兴有这个机会和大家进行交流，今天和各位共同探讨三方面的内容：

　　一、房地产市场形势的新变化

　　2018年是中国房地产新开工、销售都创峰值的一年，参照主要发达国家房地产市场的发展情况，我们认为国内整个房屋的新开工和销售到了峰值，将要出现一个正常的、自然的回落的过程，整个市场形势正从以往供不应求转向供求总体平衡，区域分化。

　　2018年以来，房企投资增速始终快于到位资金增速，销售增速持续往下走，但新开工增速持续比销售增速快，今年上半年进入到预售阶段的新房面积会有一个比较明显的增加，目前要重点关注销售情况和新开工及投资增速的可持续性。

　　二、新形势

　　从宏观上看，2012年，第三产业的占比开始超过第二产业，这是一个非常重要的分界点，说明从2012年开始，我们的人力资源、土地和金融资源将开始新一轮的大规模的重新配置过程，调整过程至少要持续15年以上，这个调整过程一定和整个城市化过程结合在一起。与此同时，2015年以来，整个杠杆率提升非常快，经济调整结构过程中，大城市圈越来越得到发展，人口不断的流动，意味着人口从房价收入比低的城市倾向于流向房价收入比高的城市，带动整个贷款资源的增加，杠杆率会有一个变化。

　　从全国来看，房价的涨幅明显低于货币供应量的涨幅，大城市的房价波动显著超出全国水平，这和金融的杠杆率有很大的关系，利率和首付政策调整一定会对房地产市场、对房价形成一个很大的影响。

　　三、房地产的政策取向及关注点

　　我们的整个政策目标是明确的：第一是如何保持房地产市场的持续稳定健康发展，第二是如何解决好低收入家庭的住房困难问题。目前，低收入家庭的住房困难问题已经得到很好的解决，但房地产市场平稳健康发展的任务仍然很繁重。

　　从去年下半年以来，越来越强调“因城施策”、“一城一策”。我们要使用的最重要的政策工具就是土地和金融。先说土地，所有房价过高的城市在人口流入的过程中，新建房的供应量非常有限，如果要实现特定城市的市场供应平衡，最重要的是土地供应上要有基本的保障。

　　国家的整体经济会有一个很大的周期，而这个周期和整个金融政策的变化紧密地结合在一起。每一轮利率下调时，住房价格上升幅度加快，加息之后，房价涨幅就会回落。只要我们能够处理好土地的供求关系，住房金融政策保持中性，我们的房地产市场有非常大的希望实现平稳健康发展。