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读懂“取消公摊面积”被误读背后的民意期待

2019/2/28 18:04:37 | 作者:滕州房产网 | 来源:南方都市报 |

        公众期盼取消公摊面积,并非否认公摊部分的存在,而是期待以实际套内面积计价,让房地产交易更加透明,让房价数据更为直观,也让各项费用更加公平。我们不可能真正告别公摊,却能告别公摊模式存在的种种弊病,而这也应该是相关法规和规范着重努力的方向。

  日前,住建部官网就38项住房和城乡建设领域“全文强制性工程建设规范”公开征求意见,其中的《住宅项目规范(征求意见稿)》中明确,“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”,这被舆论理解为“取消公摊面积”。

  买100平方米的房子,最后实得只有70平方米,这是公摊面积饱受诟病之处。此番征求意见稿明确“住宅应以套内使用面积进行交易”,可谓迈出积极步伐。

  虽然这只是一份建筑工程规范文件,难以对到底使用何种方式进行计价交易产生实际影响,所谓“取消公摊面积”也多半存在过度误读之嫌。但在公摊面积备受主流媒体关注的背景下,这则规范无疑有着极其显著的信号意义。

  公摊面积起源于香港。上世纪50年代,香港楼宇一般都是整栋出售,对资金量要求较大,有开发商率先想出“分层出售”的主意。既然分层出售,那么公摊部分自然而然就被计入其中。随后,这一模式被内地所引进,目前除了重庆之外,全国各地都以建筑面积作为计价方式。

  无论是建筑面积还是套内面积,只是两种不同的计价模式。有人以为,取消了公摊面积,房子总价必然会随之而下降。这其实是误解,只要供求关系和大环境没有发生变化,房子的总价就不会轻易发生变化,现在只是改变计价模式,从建筑面积到套内面积,只会改变名义房价,而住房的实际总价并不会发生变化。

  还有人认为,没了公摊面积,房地产税也不会有那么多了。事实上,财政部门有关负责人曾经表示,“或按评估值征收”。显然,评估值并不会因为计价方式变化而发生变化,所以房地产税并不会受到公摊面积的影响。

  不过,即使房地产税出台,相信也不不会一刀切征收。对于刚需购房者,多半都会有免征面积,超过免征面积才会开征房地产税。换言之,如果能取消公摊面积,免征面积或许会按照实际套内面积进行减免。

  虽然有无公摊面积,并不会对房价和房地产税产生实质性影响,但公摊面积的存在,却会对市场心理和交易费用产生实质性影响。这背后的原因在于,公摊面积的存在,不仅在计算精装修费用、取暖费、物业费时存在多征多收的情况,而且公摊比例本身并不透明,同一定位且基础设施相差无几的小区,有的公摊比例仅为10%,有的高达30%,这其中的猫腻,令购房者防不胜防。

  有必要指出的是,公摊面积的问题,不在于公摊本身,而在于计价模式和公摊比例本身的不透明。任何小区或楼宇,都必然存在电梯、楼梯、变电室、公共门厅等,这些均属于必需的建筑配套,由于涉及所有业主,所以属于公摊部分。所以未来即使取消公摊面积,这些基本的公摊部分仍会存在。

  因此,公众期盼取消公摊面积,并非否认公摊部分的存在,而是期待以实际套内面积计价,让房地产交易更加透明,让房价数据更为直观,也让各项费用更加公平。我们不可能真正告别公摊,却能告别公摊模式存在的种种弊病,而这也应该是相关法规和规范着重努力的方向。

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