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当我们谈论房地产时 我们在谈些什么?

2019/1/30 16:35:51 | 作者:滕州房产网 | 来源:中国网地产 |

       2018年是房地产行业极不平凡的一年,每位关注房地产发展的读者都感同身受:这一年,从燕郊小镇到首都北京,调控政策保持连续性稳定性,因城因地施策得到落实;这一年,从中小房企到头部房企,“活下去”成为共同呼声,不管是为了生存还是为了更好发展,行业焦虑已经显现。

  当热衷预测市场趋势的人发现,过去被奉为圭臬的调控轮回论不再灵验,这昭示着形势大于人,房地产发展的逻辑已经发生变化——在“房住不炒”的总基调下,行业不但回归居住属性,而且更加强调以人为本,以工匠精神、精细化管理等为特征的高质量发展已经取代过去的粗放扩张逻辑。

  2018年11月,习近平总书记在上海考察时指出,“要加快提升城市能级和核心竞争力,更好为全国改革发展大局服务。” 2019年是改革开放走过40个年头后再出发的新起点,也是中华人民共和国建国70 周年。城市高质量发展为房地产带来新命题和新机遇,当我们再谈房地产时,也需要把眼光放到更大的格局中。

  房地产发展逻辑发生转变

  2018年国庆节期间,在广州市广钢新城区域,很多房地产开发商打出促销优惠。市民王先生在多个楼盘间观望,面对“限时促销”却不急于入手,希望找到既高性价比又高品质的项目。彼时王先生在接受记者采访时认为,自己作为改善型需求者不用着急,反而焦虑的应该是开发商,下半年市场供应充足,买方市场可能会持续。

  王先生一语中的,以往房地产项目销售的“金九银十”节点在2018年显得黯然失色。在“房住不炒”的总基调下,促销甚至降价销售透露出房价回调的信号。国务院发展研究中心研究员刘卫民认为,随着调控政策精准程度不断提高以及长效机制、基础性制度逐步建立,未来房价将继续向均衡价格回归,房地产调控效果会继续显现。

  2018年,房地产市场还出现了很多新现象。

  一是土地流拍在全国范围内出现,流拍宗数占总推出宗数的比重达到峰值。这与房地产政策环境的变化息息相关,也反映出房地产企业拿地逐步回归理性。2018 年,房地产供需两端信贷资金逐渐收紧,加之土地出让限制政策以及竞自持、竞配建、限房价等政策的出台,让部分附带条件过多的地块以及非优质地块遭遇流拍。根据中指研究院数据,2018年1月-11月,全国300个城市共流拍700宗住宅用地,总规划建筑面积为8534万平方米,约是2017年全年流拍地块总规划建筑面积的2.9倍。从占比来看,流拍宗数占总推出宗数的比重为7.8%,为2010年以来的最高值。

 二是房地产企业更名去地产化。据不完全统计,有近20家房地产企业在2018 年变更了企业名称,将“房地产”、“地产”等去掉或者进行替换。这表明多元化与跨界合作成为越来越多房地产企业的转型选择。例如,在近日举办的碧桂园2019年度会议上,公司董事局主席杨国强对行业发展趋势进行了预判、对公司的业务重点进行了布局,并明确了公司的定位——全世界创造美好生活产品的高科技综合性企业。

  此外,2018年房地产市场还出现了中小房企赴港上市、房价楼面价格倒挂、一二手房价格倒挂、长租公寓备受关注等一系列现象。这些现象背后是基于多种因素交织下预期蝶变的房地产业调整与转型。在房地产市场回归理性的同时,行业发展逻辑已经发生转变,房地产从过去享受快速城镇化红利和土地红利挣脱出来,迈向高质量发展阶段。这要求我们既要看清房地产发展存在的问题,又要找到症结所在从根本上解决问题,实现行业平稳健康发展。

  从更广阔的格局看房地产

  住房城乡建设事业事关经济社会发展大局、事关人民群众切身利益。党的十九大报告明确,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。我们认为,促进房地产市场平稳健康发展,是保持宏观经济平稳运行、防范化解房地产市场风险的必然要求,也是改善群众居住条件、增进人民福祉的现实需要。

  2018年12月19日至21日召开的中央经济工作会议要求,构建房地产市场健康发展长效机制,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任,完善住房市场体系和住房保障体系。这为我国房地产发展指明了方向和路径。之后召开的全国住房和城乡建设工作会议将“以稳地价稳房价稳预期为目标,促进房地产市场平稳健康发展”列入2019年全国住房城乡建设系统十大工作重点之一。

  当前,我国居民住房建设已经从“有房住”升级到“住好房”阶段,这要求房地产业转变过去住房供应的高速增长模式,进入打造“好房”的高质量发展新阶段。人民需要更好的生态环境和绿色产品,房地产业必须担当起绿色发展责任,打造绿色建筑、装配式建筑。建筑产品、建造方式也要符合绿色低碳的要求,还要不断提升规划设计、开发建设、物业服务等全生命周期的管理服务水平以及服务质量。

  房地产业不是一个孤立的产业,它深深植根于每座城市,与城市发展水乳交融,解决房地产问题就要把它放在城市发展大局中去考量。区域协调发展是我国的重要战略之一,当前京津冀协同发展、长三角城市群发展、粤港澳大湾区建设如火如荼。这要求房地产也要与时俱进,回归保障和改善民生的属性,为城市建设和能级提升提供支撑,并在推动新型城镇化高质量发展的过程中实现自我升级。

  在融入城市发展的过程中,房地产业要从开发思维转向运营思维,把房地产与社区治理相结合。社区是社会的基本单元,也是房地产未来转型发展的重要空间,房地产企业可以在打造幸福社区的过程中汲取力量,找到发展新方案。这需要政府、企业、社会、公民共同缔造,要坚持重心下移,推动资源向社区倾斜,创新工作理念和机制,搭建和畅通沟通渠道,健全为群众服务的方法手段,不断增强社区服务能力。

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