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2019年:更加凶险的三四线楼市

2019/1/17 18:54:14 | 作者:滕州房产网 | 来源:乐居财经 |

       中国的房地产是有着明显的周期的。过去,中国的房地产经历了两个完整的周期,目前我们正在经历第三轮周期的底部,未来将会逐渐爬升。这种结论不难得出,各大城市依然非常依赖房地产,整体资金面也趋于宽松,政策也已经触及底部。

  而在房地产的周期中,不同城市之间差异还是比较明显的。比如2009年至2011年第一轮上涨周期中,一线城市涨幅非常明显,但中小城市涨幅就十分有限,有数据显示,在2009年至2011年,一线城市整体涨幅在26%左右,而二线城市和三四线城市平均涨幅只有15%和7%。随后的第二轮上涨周期中,即2012年上半年到2014年上半年,一线城市涨幅约为6%,但同期三四线城市房价却在下跌,一直延续到2015年下半年。

  前两轮上涨过程中,三四线城市基本没有得到什么利好,也正因为如此,这些城市累计了巨量库存。以致在第三轮上涨周期中,定向去库存成为重中之重。也正因为如此,本轮房地产周期中,三四线城市房价的涨幅相当惊人。但问题是,定向去库存中的“定向”并未成功。

  因为最近一轮的上涨周期,即2016年初到现在,各类城市是普涨的节奏,比如一线城市累计平均涨幅为39%,二线城市和三四线城市分别为30%和33%。这其中最不需要去库存的就是一线城市,也就是说这一轮为三四线去库存的代价是全国房价的明显普涨,这直接导致那些人口流入型城市居住成本直线上升。

  后者最直接的表现有两点,一是购房市场的房贷成本直线上升;二是租房市场购房市场的强力调控后长租公寓的“野蛮”崛起。虽然是“公寓”,但实际体验并不算好,平台不赚钱,购房者被贷款,还有不少爆雷。

  甭管怎么说,大城市还有城镇化的红利可以吃,调控保持平稳,时间可以抹平这些压力。但对于小城市而言,最近一轮去库存带来的房价上涨,隐患是巨大的,而且,从2019年开始。随着一二线城市开始通过放松土拍限制的,降低人才落户门槛等方式给房地产兜底,这些隐患将会显性化。

  住建部专家顾云昌近期就警告称,2019年房地产市场的主要矛盾已经从过去的房价过快上涨,变成过快下滑,表现在销售、投资和房价上。

  我认为,这基本上就是在警告三四线城市。除了大家最常关注的货币化安置放缓之外,我认为三四线楼市的隐形库存风险也非常值得关注。

  就房地产库存来说,分为显性和隐性。显性库存就是拿到预售证的这批商品房,目前三四线城市这一块库存消化得的确还算不错。截至2018年8月份,全国336个地级市中,已经有281个地级市显性库存降至18个月以内。基本回归至2013年的水平。但问题是隐形库存非常令人担忧。这些隐形库存包括在途库存(指的是已经开工但未拿到预售证)、未开工库存(已出让未开工的土地)、二级市场库存(简单理解为购房者手中的空置住房)。

  在途库存和未开工库存这两块是不怎么被人们关注的,而实际上开发商都想薅去库存的红利,拿地开工量大于安置新增需求,都想趁着价格上涨的窗口期多赚一点。毕竟一二线城市房地产在高压之下,要维持高速增长,房企也唯有这一条路可走。

  而二级市库存更是严重了。中国家庭金融调查与研究中心于2018年12月发布的《2017年中国城镇住房空置分析》报告显示,三线城市空置率为21.8%,并且呈持续上升的趋势。即便到现在,三四线城市,新房供应量可以说是敞开供应的,没什么人会买二手房,上升期如此,未来下行期更是无人问津了。而且二手房价格跌幅比新房价格跌幅更猛,类似情况在去库存之前已经上演过了,复现只是时间问题。三四线城市人口在流失,房子越减越多,这个问题会越来越严重。与一二线城市投资性空置相比,三四线城市的空置房是真正的空置房,未来真的就是纯粹一堆钢筋混凝土而已。

  提到人口,就不得提目前的人口老龄化问题,二孩虽然全面放开,但效果显然不及预期。新中国一共有三轮婴儿潮,分别是1952-1959年,每年出生1600万至2200万人,1962-1975年,每年2100万至2900万人,1981-1997年,每年2000万至2500万人。

  这几轮婴儿潮,最关键的是第二轮和第三轮。去年有个著名的“六个钱包”观点,指的就是第二轮和第三轮婴儿潮一块买房。简单说就是,两代人透支家庭财富供养一代人的房子。

  大城市的房子虽然更贵,但小城市的老人在为子女买房的过程中透支比例却更高,这注定大量中小城市中,1981-1997这轮婴儿潮,他们不仅要供房子,还要赡养老人,这个问题也越来越严重,压力越来越大。2007年至现在,年均出生人口仅有1600万人,今年已经只有1500万人了,婴儿潮很难再有了。没有自然需求,靠刺激维持房地产,副作用会越来越大。

  眼下,一二线城市正在试图通过一些宽松措施来稳住房地产市场,给到的三四线城市压力会更大。内因会自然带来量变,而上述外因则会加速量变至质变。大城市基本面不错,放松会带来直接效果,但刚刚经历了一轮去库存的三四线城市,放松也很难有明显效果。除非搞大水漫灌,这更不可能。

  显然,2019年三四线城市会更加凶险。新一轮周期,一二线触底缓慢回升,而三四线只能逼近拐点,一部分三四线城市房价拐点已经先行出现,等待他们的只是继续下行。触底反弹?然后显然没这个机会了。

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