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8大机构楼市预言“神一致”:2019市场下行

2018/12/29 17:59:39 | 作者:滕州房产网 | 来源:新浪房产 |

       还有2天就是2019。房地产从来都不是一个单纯的存在,经过了经过跌宕起伏的2018年之后,房地产市场将会怎样?

  8大机构的研报显示,尽管判断的原因各不相同,表述用词也各自推敲,但对于明年的宏观经济一致认为继续下行的压力很大,如果今年的 GDP 在6.5%左右,明年或再下一城。在这样的背景下,其中7家机构认为,明年货币政策和楼市政策都将趋于宽松,只有兴业证券认为,货币还将收紧。

  行至途中的金融去杠杆已基本完成使命,2019年将迎来更为积极和宽松的金融政策,也在7家机构研判中达成共识。

  尽管货币、金融、政策看上去均对楼市有利,但由于对经济基本面的不乐观,8家机构对房地产市场的走势,悉数投了“下行”票。


     2019四大预言

  八大机构对于2019年的中国楼市,给出四大预言:

  关键词1:降!

  销售面积同比下降 7%,销售金额下降 5% 。

  19 年需求将处于持续探底的过程,其中一线以及强二线销售量价将稳中有增,但最终改善幅度关键看政策调整空间。在棚改货币化效应减弱以 及购买力制约下,弱二线以及三四线销售将延续回落趋势,预计 19 年销售 面积分别同比下降 10%左右,库存抬升下,房价也将出现回调。综合来看, 我们预计 19 年全国商品房销售面积同比降 7%,销售金额下滑 5%。

  关键词2:慌!

  预计投资上涨 2%,新开工下滑 6%。

  土地方面,根据测算,预计土地总量供给继续增加,但受流拍率 上升以及楼面价下行拖累,预计 19 年土地出让金额同比下降 20%。新开 工方面,19 年主导新开工的因素再次回到需求端,景气度下行制约下预计 新开工同比下降 6%。房地产开发投资则受土地投资下行影响,19 年增速 或收窄至 2%。库存方面,根据我们的测算,预计 19 年中期库存或将累计 至 28 亿平,低于 14 年的 32 亿平,去化周期约 25 个月,低于 11 年的 29 个月以及 14 年的 36 个月。

  关键词3:分!

  市场景气度持续下行,各线城市周期位置有差异。

  市场景气度在 18 年 6 月之后见顶回落,目前去化率回落至 15 年年中 水平,而 9 月总量销售同比转负再次确认了周期位置下行。具体分线来看, 各线城市周期位置有所差异,一线以及强二线周期底部呈现改善,但量的 改善是以牺牲价格为基础。三四线成交热度则趋势下行,用住宅口径(成 交面积/新开工面积)衡量的市场景气度基本回落至 15 年水平。

  关键词4:穷!

  融资渠道收紧,资金面紧张,房企主动降价是趋势。

  强二线城市:2019年上半年的投资要把握拿地机会,把握对资金链紧张房企进行收并购的机会。

  弱二线城市:把握2019年下半年至2020年上半年的投资拿地机会。

  三四线城市:加大对一线周边三四线城市的土地投资,提早进入在棚改量大、处于棚改中前期、经济基础好的三四线城市。在房价较高、棚改尾声,同时缺乏基本面支撑的三四线城市提早销售,回笼资金,避免套牢。

 八大机构研报主要观点

  以下为八大机构研报的主要观点节选:

 1.招商证券表示,短期内中国经济下行压力将进一步上升

  2019 年上半年中美贸易摩 擦对国内实体经济的冲击可能将集中体现,而自我约束的政策难以有效对冲 经济下行风险,招商证券预计明年上半年经济增速将跌至 6.3%左右,这已非常接 近当前中国经济的潜在增长水平。

  按照招商证券判断,政策的转向必须有待于 经济出清的完成,其重要标志就是要看到通胀压力的消失,甚至是进入通缩, 也就是实际经济增速下行至潜在水平下方。预计 2019 年 CPI 同比均值小 幅抬升至 2.3%,但 PPI 同比均值将回落至 1.2%左右,明年 GDP 平减指数将 进一步下行。总之,当前政策自我约束有助于加快经济出清速度,为政策真 正放松提供条件。

  2.华泰证券:货币政策大概率转向略宽松,财政政策更加积极 

  华泰证券认为 2019 年货币政策大概率由灵活适度转向略宽松,央行依然会选 择数量型中介目标作为主要调控对象,在稳增长和保就业为主要最终目标 下,M2 和社融增速 2019 年维持反弹的趋势概率较高。为应对经济下行压 力,我们预计 2019 年仍将实行更加积极的财政政策,未来仍可能通过加 大减税降费力度,并提高财政赤字率和地方政府专项债新增额度稳增长。

 3.东莞证券:因城施策,精细化调控将更为突出

  年底的中央经济工作会议对于房地房产行业的政策指向,将是贯穿2019年楼市调控的政策总基调。首先,要构建房地房产市场长效机制;第二,要坚持住房不炒定位;第三,要因城施策;第四,地方政府主体责任制,并完善住房体系。

  中央经济工作会议对楼市政策的表态与过去论述基调一致,预计19年楼市调控将会持续,但因城施策,精细化调控将更为突出;并且整体方向上将更多的以长效机制构建为主,短期的行政手段干预将趋缓。我们整体认为,本轮楼市调控是从16年三季末开始的,至18年5月份,全国出台调控政策的范围达到近100个地级市及约50个县区,调控范围极广,持续时间有20个月。从频率来看,18年二季度以来调控政策出台频率提升。18年截至5月份,全国各地出台的房地产相关调控政策达到约160次,单5月份中,全国就有超过40个城市发布调控政策50多次,创出记录。而贸易战开打以来,楼市政策面相对变得平静,部分城市继续出台规范房地产市场的通知,但措施相对温和,超预期情况较少。当前地方财政依赖土地出让金,房地产行业对GDP增长及金融体系稳定等状况没有根本性改变前提下,加上贸易战持续背景下稳经济增长显得更为重要。

  在贸易战持续预期之下,房地产对于经济的维稳作用相对突出。政策层面来看,预计未来调控将会延续,但超预期调控出现可能性降低,政策边际效应减弱,同时政策精准性提升。预计行业18年整体销售金额仍创历史新高,结算业绩保障度高,同时板块估值跌至历史底部,股息率理想,具备较好的投资价值。而在行业集中度加速提升过程中,强者愈强更为明显,继续看好龙头地产股后续的业绩表现及可能出现的估值修复机会。

 4.平安证券:经济下行压力仍存

  望 2019 年,尽管贸易争端走势依然不明,经济下行压力仍存,但 A 股市场有望逐渐拨云见日,政策与改革的变局中孕育着资本市场的结构性机遇。

  1)2019年上半年存在楼市超调而政策迟迟未见松动的风险;2)楼市大幅调整带来的资产大幅减值及净利率下滑的风险:3)若楼市降温超预期,且融资渠道依旧偏紧,不排除部分中小房企面临资金链风险。

 5.招商证券:预计 2019 年货币政策仍将维持较为友好的态度

  全年有 4 次降准的可能性,不排除降息 1 次的可能性。随着政策转向放松并叠加现阶 段稳增长的积极效应逐步释放,我们预计下半年经济增长将较上半年有所改 善, 3、 4 季度 GDP 增速分别为 6.4 和 6.5%,2019 年全年经济增速约为 6.4% 左右。

 6.同策研究院:“去杠杆”政策以非常规的手段实现加息,同时通过建立楼市防火墙,以“宽货币、紧信用”的方式阻断资金持续流入 房地产业。

  高负债率的房地产企业融资愈发收紧,叠加2018年下半年、2019年上半年是企业资金兑付压力最大的时 点,迫使企业提前自发进行市场调整,降低楼市风险。

 7.恒大研究院:发力“稳杠杆”,宽货币改善房地产融资环境

  当前中国经济处于下行周期,需要一个相对宽松的货币条件。预计 2019 年将货币政策适度宽松,降准、降息都有可能发生。“大河有水小 河满”,流入房地产行业的资金有望增加。

  宏观金融政策已适度放松:货币政策方面,央行已 4 次降准;金融 监管方面,“去杠杆”已转向“稳杠杆”。2018 年中央经济工作会议部署 2019 年货币政策不再提“中性”,而是强调“稳健的货币政策要松紧适度, 保持流动性合理充裕”。 

  预计2019 年宏观金融政策将积极发挥逆周期调节作用。一方面降准 降息、加大基础货币投放力度;另一方面疏通货币政策传导机制,如提升 银行风险偏好,加大银行信贷投放力度。 随着货币政策持续宽松,国债收益率有望持续下降,带动个贷利率 下行。同时,银行流动性增加叠加房地产市场回落后个贷需求减少,也促 使个贷利率稳中回落。

  8.国金: 当前我国经济增长存在较大下行压力,稳经济的重要性有所提升,但通过 “房地产”来稳经济的成本较高,房价的约束依然存在。

  具体来看:1)房 地产泡沫依然很严重。我们对全国 23 个重点城市房地产泡沫做了分析,发 现当前房地产价格仍处于较高水平,部分城市房地产泡沫依然很严重;2) 房地产价格下行压力初显。主要体现在两个方面:住宅销售明显转弱,二手 住宅价格环比开始回落。

  短期来看,当前我国经济增长存在较大下行压力,稳经济的重要性有所提 升,但房地产价格仍处于较高位置,部分城市房地产泡沫依然很严重,房地 产政策短期难以全面放松。如果贸然转向扩张,一方面会对居民消费、投资 产生更严重挤出效应;另一方面,伴随着泡沫的积聚,大幅上涨的房价形成 泡沫一旦破裂对经济危害极大。因此,房地产调控整体仍将保持紧缩态势, 房地产政策边际放松的时间仍需等待。

  未来房地产调控政策将以“短期行政限制退出”+“长效机制出台”组合的 方式展开。此前房地产调控多采用行政措施干预,短期对抑制房价上涨、降 低风险起到了作用;但从长期来看,则需要推动房地产政策从“行政措施” 向“综合施策”转变,逐步构建房地产市场长效机制。

  本文根据《招商证券2019年宏观展望》、《兴业证券2019 年房地产行业年度策略》、《华泰证券2019 宏观年度策略报告 》、《恒大研究院研究报告——2019 年房地产市场展望 》、《同策研究院2018-2020年 经济周期趋势与楼市结构性机会》、《海通证券2019 年行业展望》、《东莞证券房地产行业动态点评》、《平安证券2019 年策略年度报告 》综合整理。

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