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棚改货币化安置收紧 各地需专项债补位

2018/9/3 17:33:37 | 作者:滕州房产网 | 来源:北京商报 |

  棚户区改造货币化安置政策逐渐离开舞台中心。近日,长春市下发通知取消货币化安置购房奖励,棚改转向实物安置。随着三四线城市去库存成效明显,地方政府防控隐性债务压力未减,货币化安置渐次退场。不过,要实现三年1500万套的棚改目标,各地仍需其他政策补位。

  奖励取消

  8月28日,长春市人民政府办公厅下发《关于取消棚改项目货币化安置购房奖励政策的通知》称,为加强房地产市场调控,稳定商品房销售价格,新启动实施的棚改项目将取消货币化安置购房奖励政策,鼓励有条件的棚改项目新建一定数量的回迁安置住房。

  而在今年1月,山东省也曾提出鼓励实物安置、取消货币化安置奖励的方向。“棚户区改造要与房地产市场调控协同推进,结合各地房价上涨压力、商品房库存情况、维护棚改居民权益等实际,调整政府征收拆迁奖励政策,取消货币化安置奖励,鼓励支持实物安置,维护房地产市场平稳健康发展。”山东省住建厅相关负责人介绍。

  某业内专家告诉北京商报记者,当前长春的棚改政策思路是非常清晰的,当前各地房价都有明显抬头,从库存数据、市场预期等角度出发,都需要调整各类政策,尤其是棚改政策和去库存政策。

  专家分析,从房价的同比增幅看,长春当前在全国百城中排名第40位,属于这一轮房价过快上涨的城市。而从长春的库存数据看,去库存周期相对还是合理的,但还没有到绝对短缺的状态。所以说对于长春的棚改政策来说,一方面是减少货币化安置的比例,这样是为了防范价格的上涨。另一方面是为了部分区域的去库存,即实现部分房源的认购。类似规定都是比较务实的。

  2015年,国务院推出棚改三年计划,要求积极推进棚改货币化安置。这一举措盘活了地方房地产市场,帮助房地产去库存化。而当前,三四线城市去库存基本完成,房价上涨压力增大,此时棚改货币化安置无疑需要降温。

  国家统计局数据显示,全国商品房待售面积已经从2015年末的7.19亿平方米降至2017年末的5.89亿平方米。

  另有统计称,截至今年3月底,全国范围受监测的100个城市新建商品住宅库存总量为43712万平方米,环比减少1%,同比减少8.7%,目前库存规模已回落到5年前的水平。而100个城市新建商品住宅供应量为3643万平方米,而成交量为4090万平方米,楼市处于供小于求的状态。

  政策收紧

  实际上,从政策层面来看,棚改货币化安置收紧已经显露迹象。早在去年8月,住建部等六部委发文要求,商品住宅消化周期在15个月以下的市县,应控制棚改货币化安置比例,更多采取新建安置房的方式。

  同年11月,住建部等部委印发通知明确,对商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方,仍采取货币化安置的2018年新开工棚改项目,国家开发银行、农业发展银行棚改专项贷款不予支持。

  某研究院日前发布的一份报告指出,2016-2017年,三四线通过棚改货币化去库存分别为1.4亿平方米和1.8亿平方米,占销售面积的14.8%和18%;当前商品住宅可售面积已降至2014年峰值的37.2%。

  而国家统计局公布的7月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况数据显示,从同比看,三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨6.7%和5.1%,继续领跑房价上涨。

  业内专家认为,目前整体市场对棚改政策非常敏感,因为这是支撑最近几年楼市最关键的因素,特别是三四线城市,严重依赖棚改的货币化安置。事实上,货币化安置造成了大量的购房需求,而在部分城市库存不足的情况下,这些需求放大了购房紧张情绪。

  专家表示,供求关系和库存结构挂钩,库存规模小的地区是改革的重点。未来实物安置的政策会多一点,而且这个模式会持续一段时间,直到库存再次增多,目前库存规模已经降低到一定程度,未来趋势,实物安置政策会多一点,货币化会少一点。

  专项债补位

  根据新版“三年棚改攻坚计划”,2018-2020年,我国将再改造各类棚户区1500万套。住建部透露,今年1-7月,棚户区改造已开工407万套,占年度目标任务的70%。

  不过,面对依然庞大的棚改基数,完全叫停货币化安置并不现实。住建部也多次提及不搞“一刀切”的政策。而在地方隐性债务风险攀升之际,各地在推动棚改落实的路径选择上也有了更多新的方向。

  今年4月,财政部下发《试点发行地方政府棚户区改造专项债券管理办法》。传统模式下,地方政府主要通过项目实施企业申请银行贷款等方式进行融资,而发行棚改专项债,将扩充资金来源,引导社会资本参与棚户区改造,为棚户区改造提供低成本资金支持。

  6月,天津首发棚户区改造专项债券,用于天津市西沽南片区棚户区等改造项目,期限五年,预计融资规模为108亿元,一期发行规模15亿元,未来偿债资金主要来源于土地出让收入。

  此外,贵州还推出了资源变资产、居民变股民、资金变股本的“三变方案”,探索股权安置的棚改落地新形式。今年上半年,碧桂园、万科和恒大相继进入贵阳拿下棚改项目,拆迁户以土地补偿金参股棚改项目公司,以获取项目分红权。

  “未来,在棚改方面还可能有新的做法,例如给予房票和地票,不直接给予资金,然后去政府指定的几个楼盘去买房,这样资金也应用到去库存方面,而不是拿到钱之后去做其他的事情。”专家表示。

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