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八成拆迁家庭未买房,学者称棚改货币化非房价上涨主因

2018/7/7 15:00:43 | 作者:滕州房产网 | 来源:第一财经 |

       如果八成棚改货币化安置家庭没有购置新房的话,那么剩余的货币化补偿款流向了哪里?近期关于棚改货币化对住房市场影响的讨论较多,多数观点认为,棚改货币化是三四线城市楼市去库存,乃至房价上涨的重要驱动力。但专家也有一些不同看法。

  西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心主任甘犁和其同事弋代春近日撰文称,根据中国家庭金融调查数据,在2013年至2017年的棚改货币化安置家庭中,仅20.4%的家庭重新购房,占全部购房家庭的比例仅为4.1%,对住房市场影响非常有限。而投资性住房需求才是当前推动三四线房价迅速上涨的主要因素。

  这篇题为《为什么应该坚持棚改货币化》的文章并未详细透露这项调查的数据来源和样本范围。

  不买房,钱去哪里了?

  甘犁称,2013年至2017年,7.9%的城镇家庭经历了拆迁。其中,货币化安置比例为31.6%,加上7.4%的拆迁家庭同时获得实物安置及货币补偿,共计39%获得了货币补偿,平均补偿金额为31.5万元。这相当于政府直接转移支付给居民2.9万亿元。

  被拆迁户拿到补偿款后,是拿钱走人还是新购置房产?根据中国家庭金融调查数据,在上述拆迁家庭中,13%的家庭新购了住房。虽然货币化安置家庭购房比例略高,但也仅为20.4%,还有近80%的货币化安置家庭并没有购房。

  从区域上看,货币化安置家庭购房的比例在一、二、三线城市分别为12.0%、26.4%和14.8%。三四线城市货币化安置家庭购房比例远低于二线城市。整体来看,棚改购房家庭占总体购房家庭比例都不高。2013年至2017年间,棚改购房家庭仅占全部购房家庭的8.3%,货币化安置购房家庭仅占全部购房家庭的4.1%。同时,三四线城市拆迁家庭占购房家庭的比例同样不高,仅为5.6%,甚至低于一二线城市。

  如果八成棚改货币化安置家庭没有购置新房,那么剩余的货币化补偿款流向了哪里?

  中国家庭金融调查数据显示,除去已购房家庭,货币化补偿增加了家庭储蓄,减轻了家庭负债,增加了家庭创业比例及工商业资产,提高了家庭投资性收入,提升了家庭消费。甘犁表示,投资性购房才是当前购房的主要动机。比较2008~2018年第一季度全国家庭的购房动机,投资性购房比例在不断上涨。2008年投资性购房占19.6%,2013年上涨到28%。2016年上涨到33.4%。2017年37/6%,2018年50.3%。

  甘犁表示,相对于“一刀切”实物安置,棚改货币化安置给了家庭选择是否购房的自由,在提升资金使用效率、增加家庭储蓄、减轻家庭负债、增加家庭创业和工商业资产、提高家庭投资性收入提升家庭消费水平等方面具有重要意义。特别是,在当前多套房比例居高的情况下,应该继续坚持棚改货币化安置。

  近期,因三四线城市房地产市场波动较大,关于棚改货币化应该退出的言论逐渐成为舆论主流,这种背景下,甘犁及其同事的上述文章也将引发一轮新的讨论。

  地方坦承有拿钱走人情况

  截至目前,官方尚未就棚改政策、棚改货币化安置政策是否出现了重大变化作出相关表态。今年3月份的全国两会上,总理在政府工作报告中表示,启动新的三年棚改攻坚计划,今年计划开工580万套。这也意味着,即便年度总量相比前3年调低了20%,但580万套的棚改计划也仍然远高于过去10年来的平均量。

  我国2015年棚改货币化安置的比例为29.9%,2016年这一比例上升到了48.5%。官方数据称,2016年棚改货币化帮助地方消化2.5亿平方米的楼市库存。截至目前,住建部尚未公布2017年全国棚改货币化安置比例。此前业界一般认为会超过50%,有望帮助消化楼市库存2.5亿~3亿平方米。当然,在地方棚改货币化的实际推进过程中,也确实存在拿钱走人不买房的情况。

  吉林省住建厅厅长孙众志2017年初曾表示,“(吉林省)货币化安置中拿钱走人的比例达25.5%,高于2015年8.5个百分点。货币化安置要尽量引导老百姓买房,不是简单的拿钱走人”。

  为什么棚改货币化家庭不购房?甘犁在上述文章中分析认为存在两个原因:

  一是,家庭住房刚需已基本满足。中国家庭金融调查数据显示,52.0%的货币化安置家庭在棚改前已经拥有多套房,远高于城镇其他家庭,这也是近80%货币化安置家庭拆迁后未购房的主要原因。

  二是,家庭购房财力不足。相比于新房价格,货币化补偿金额并不高,这意味着拆迁户仅靠补偿金并不能全款购置新房。

  “调查发现,货币化安置且未购房家庭中,71.7%居住在自有其他住房中,这些住房主要是拆迁前拥有的多套房,以及小部分拆迁后通过自建、继承等方式获得的新住房。还有其余28.3%的家庭,通过租赁或者免费借住亲友住处的途径解决了住房问题,这其中又有39.5%居住在公租房中,继续享受住房保障福利。”甘犁称。

  为了更好地串联棚改货币化与楼市去库存,近年来不少地方政府部门推出各式各样的房票、购房券制度,但小异而大同,基本上是将应安置的房屋转化为货币,以房票或者购房券形式出具给被征收人,由被征收人向参与房票或购房券结算的房地产开发企业购买商品住房。

  房票和购房券本身并不是现金,也不容易兑现成现金。棚户区改造的居民拿着房票,就可以去购买新房,从而减少等待时间,同时还加快了棚户区改造贷款资金的使用速度。这种做法相对直接货币补偿等方式来说,能够更有效地促进棚改安置与消化商品住房之间的衔接。客观上,此举也可帮助避免棚改货币化后“拿钱走人”情况。

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