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楼市向刚需人群倾斜 公证摇号或成大势所趋

2018/4/18 15:31:53 | 作者:滕州房产网 | 来源:中国产经新闻 |

       3月以来出台的相关楼市调控政策中,多数政策向刚需人群倾斜,其中公证摇号尤为明显。据记者统计,截至目前,已有包括上海、南京、长沙、成都、西安、武汉等城市发布相关政策。而近日,杭州也正式成为第七个公证摇号购房城市,分析称此举是政府在释放规范房地产开发商行为的信号,对购房刚需人群、房地产市场环境及房价稳定具有积极意义。

  供不应求刚需人群购房压力大

  去年多地房价上涨,房地产市场中商品住房供不应求,对于购房困难的刚需人群来说,紧缺的房源、买房者之间的竞争压力、房地产市场中层出不穷的乱象,都无疑增加了他们的购房负担。

  对此,北京大学产业经济学系创系主任、数字中国研究院副院长曹和平对《中国产经新闻》记者表示:“目前,住宅需求来源主要有两股力量,一是大城市入职人员多,二是小城市城镇化发展快,新入职的年轻群体和进城务工群体成为购房刚需人群。另外,由于过去两三年房地产方面政策的调整,市场中大房地产企业并购小房地产企业,导致供给与需求相对增加,出现供不应求的市场现状。”

  其次,对购房刚需人群产生压力的群体还有棚改户,他们在商品住房买房市场竞争中有强大竞争力,主要是由于棚户区改造过程中实施货币化安置,虽然棚改货币化政策可满足群众多样化安置需求,减轻政府所承担的安置压力、缩短安置周期,但同样带来了问题。

  “去年二三线城市的房价在一年之内暴涨一倍,其中主要原因为棚改货币化政策的实施,在棚改货币化安置中,政府直接将大量现金交到棚改户手中,导致市场涌入新资金,从而产生大量需求,市场中大量库存房被售,造成房地产供应的僵局,所以去年出现了除中部地区以外的重点城市房价暴涨一倍的混乱格局。”著名房地产专家陈宝存对《中国产经新闻》记者说道。

  除此以外,当前房地产市场还是卖方市场,房地产开发商有房源,但房量不足以市场需求,就造成房地产市场乱象频发,捂盘、轮番涨价、炒房、炒号等现象层出不穷,在微博、微信等社交平台中也散布着“重庆连续两周新房成交超万套”、炒房客“打飞的赴渝炒房”等消息,南京甚至出现了一个房号炒到30万的天价。

  其实,在此前,政府已出台限价政策,采用政府组织监管、市场化运作的模式,使限价房在土地挂牌出让时就已被限定房屋价格、建设标准和销售对象,政府对开发商的开发成本和合理利润进行测算后,设定土地出让的价格范围,从源头上对房价进行调控,但房地产市场中依然出现新的乱象。

  不过,曹和平认为,最好的办法是实施公证摇号政策。公证摇号政策与之前的限价政策为配套政策,我国房地产市场经过30年的成长,房地产开发商与建筑队都形成一定的规模和技术。同时,管理方面也应出台相应的配套措施来进行完善,更好地规范房地产开发商的行为。

  陈宝存则认为,未来两年时间内,本来不缺房的城市也会表现出没有房源,出现像去年大量城市只有全款才能买房的局面,而公证摇号政策的实施能够确保不具备全款竞争力的刚需人群、改善型购房群体也能买到房子。

  公证摇号是大势所趋

  其实,去年8月上海就开始实行公证摇号政策,在政府的监督下摇号售房。公证摇号政策向刚需人群倾斜,通过政府“有形之手”在房地产市场供不应求的情况下为刚需购房者争取公平。除此,据《中国产经新闻》记者统计,目前还有南京、长沙、成都、杭州、西安、武汉等城市发布公证摇号政策,主要为省会城市。

  著名经济学家宋清辉对《中国产经新闻》记者说:“当前,刚需人群在购房市场上处于弱势状态,公证摇号目前已在几个一二线城市取得了一些积极效果,在一定程度上解决了购房者的公平问题。总体而言,商品住房公证摇号政策是一项政策倾斜,有两个方面的积极意义。一是差别化调控有利于保障刚需,让刚需人群能够以较为公平的方式选到房。二是有利于缓解刚需群体的生活成本和购房压力,将投资客拒之门外。这也是目前七个城市出台了新房公证摇号政策的初衷,同时也是吸引人才、留住人才的一个有力手段。”

  记者注意到,在已经出台调控政策的城市中,一些城市明确摇号政策将优先刚需,并做了详细的表述。

  比如,杭州的《通知》指出,房地产开发企业应一次性公开销售所有准售房源,并对“无房家庭”(不含未婚、2018年4月4日后离异单身及4日后因自有住房交易产生的“无房家庭”)给予倾斜;成都公布的《关于商品住房开盘销售采用公证摇号排序选房有关事宜的补充通知》规定,商品住房将按照“棚改货币化安置住户、刚需家庭、普通登记购房人”的顺序摇号排序、依序选房,并保持登记购房人、摇号选房人、合同签订人一致。

  那么,未来,在其他城市普及商品住房公证摇号政策是否可行?

  目前,我国房源紧缺的城市较多,尤其是三四线城市,近年来,随着城镇化发展,尤其是农村居民集中向城镇和小县城这类中心城市集聚,三四线城市的房价也随之上涨。

  对于公证摇号在其他城市的普及,曹和平认为,我国的制度优势有利于城市之间互相学习,房地产资源方面短缺的城市都应该向省会城市汲取经验,实行公证摇号政策,因为公证摇号是比较公平的政策,由此可以判断,未来一段时间我国房地产市场会有良性成长。

  其实,公证摇号不仅能解决买房公平问题,还在一定程度上稳定了房地产市场中的乱象。宋清辉认为,商品住房公证摇号的推广普及,能够解决一些事关房地产行业健康发展的大问题,能够解决开发商为了满足有关系的投资者因购房而引起的不公平销售的社会矛盾。

  总之,商品住房公证摇号是当前房地产市场交易中保持公平的一项政策,近期内稳定了房价,清扫了一部分市场乱象,具有普及使用的意义。但商品住房公证摇号是否可长期有效实行,各方还持观望态度。

  公证摇号政策在惠及购房刚需人群的同时,各方也因为它的负面影响存在不同的意见。

  首先,曹和平认为,公证摇号政策对房价的影响是正面的,但在供需总量上的影响是负面的。

  宋清辉对《中国产经新闻》记者说,在限价的背景下,摇号政策这项行政调控几乎与“供应紧张”信号共生,这与现在调控市场、为市场降温的调控目标背道而驰。

  其次,对于房地产开发商来说,公证摇号政策在惠及购房刚需人群的同时,牺牲了开发商们的一部分权利与利益,在政府的监管下,开发商们不会有额外的盈利。

  对此,宋清辉认为,开发商也可能会因为公证摇号政策,而从开发商沦落为“代建商”,因为摇号是在彰显公平正义的同时,违背了一定的商业伦理,等于是将开发商的销售权收了上来。

  也有业内开发商认为,公证摇号政策对开发商影响甚微,早晚会被开发商采取其他手段规避掉,将号留给能全款买房的人群或关系户。例如,南京在公证摇号实行一个月后就出现开发商为了筛选购房人,规避摇号,采取了提高首付的方法,或是开盘当天销售人员集体关机不通知购房人,还有的收取50万诚意金,这样刚需人群还是得不到住房保障,那么,公证摇号政策对于刚需购房者及房地产市场的公平性就毫无意义。如何加强对公证摇号实施过程的监管,确实为刚需人群提供住房保障,如何加强住房体系建设,是相关部门未来工作的重点。

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