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房地产税来了?控房价非首要任务,理性看待降房价

2017/11/14 15:27:39 | 作者:滕州房产网 | 来源:华夏时报 |

  让人欢喜让人忧的“房产税”,终于有了新进展。

  财政部部长肖捷日前在《党的十九大报告辅导读本》中谈及房地产税时明确表示,要按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,推进房地产税立法和实施,并按照房屋评估值征收,适当降低建设、交易环节税费负担,逐步建立完善的现代房地产税制度。

  “目前房地产税法的制定正在进行中。作为一部法律,房地产税法有很多工作要做,尤其是很多有争议的环节,需要这部法律来解释。因此,房地产税不会太快落地。但作为一个政策工具和财税法治化的重要环节,房地产税一定会实施的。”一位接近财政部的不具名人士对《华夏时报》记者表示。

  按照立法工作计划,今年《房地产税法》的工作重点是抓紧调研和起草,送审还需些时日。

  不过,期待“房产税”能成为“压倒房价最后一根稻草”的人,可能会失望了。因为“房产税”和“房地产税”并不是同一个税种,起的作用也并不一样。

  “虽然只多了一个‘地’,但已经变成了另外一个体系。房地产税是一个综合性概念,包含很多环节,包括土地在内的税种如城镇土地使用税、房产税都在其中。这比只涉及房子的房产税要复杂得多。”中国房地产商会联盟主席顾云昌表示。

  在全国房地产经理人联合会副秘书长陈宝存看来,房地产市场需要一场综合性的税制改革,需要解决产权自动续期、产权评估等问题,并重新设置税种,探索一条全国适用、合乎法律的政策,而不是单纯的加税。而这正是房地产税的职责所在。

  “房地产税天然承担着调控房价的职能,但是控房价是个综合工程,房地产税只是其中一个环节。对于房地产税来说,理清税制结构,解决长期存在争议却没有具体解决方案的疑难问题,才是最重要的任务。”上述接近财政部人士表示。

  房地产税来了?

  今年10月,一纸《宁夏回族自治区房产税实施细则》,让民众再次疯狂。然而,这个存在已久的、面向城镇内的经营性房屋征收的税种,注定让翘首以盼“控房价神器”的民众空欢喜一场。

  不过肖捷的表态,似乎预示着房地产税渐行渐近。

  事实上,从2013年11月的十八届三中全会提出“加快房地产税立法并适时推进改革”后,房地产税在财政部、全国人大常委会就不断地被提及。

  2014年,时任财政部部长的楼继伟在《求是》撰文提到房地产税构想时表示,在保障基本居住需求的基础上,对城乡个人住房和工商业房地产统筹考虑税收与收费等因素,合理设置建设、交易、保有环节税负,促进房地产市场健康发展,使房地产税逐步成为地方财政持续稳定的收入来源。

  2015年8月,房地产税正式列入十二届全国人大常委会立法规划,意味着立法启动。

  在今年全国人大网发布的《全国人大常委会2017年立法工作计划》中,制定房地产税法更被列入预备级研究论证项目,有关方面要抓紧调研和起草工作。

  不过,今年两会期间,全国人大新闻发言人傅莹曾明确表示,今年没有把房地产税草案提请常委会审议的安排,而是在5年立法规划中。这也为房地产税的出台划出了大致的时间表。

  在中国财税法学会秘书长周序中看来,现在的房地产税还有很多疑惑没有解开,比如和土地出让金的关系、农村宅基地要不要征收的问题。因为涉及到“地”,和以往简单的房产税还不一样,这些问题不解决,很难说房地产税的公正性。

  “立法层面是靠制度性推进,我们认为还是需要比较长时间,从这个周期来说,两年内可能很难完成立法,但是从试点上推出可能会很快。从一线城市的税基来看,空间还很大,从提高地方政府积极性来看,仍然需要税率发力。”交通银行首席分析师连平对《华夏时报》记者表示。

  事实上,房地产税不仅仅是立法,或者开征一项税那么简单,一旦实施,将对中国财税体制产生巨大影响,甚至深刻改变中国社会,所以既需要积极推进,又要稳妥地做好基础性工作。

  细节需明确

  在肖捷的表态下,一些细节已经浮出水面。

  肖捷表示,在中央统一立法和税种开征权的前提下,根据税种特点,通过立法授权,适当扩大地方税收管理权限,地方税收管理权限主要集中在省级。

  “各地房地产情况差异大,因此地方政府对当地房地产情况更熟悉,给地方充分授权,让它在授权范围内选择具体开征时间、适用税率、征收对象,从而有利于房地产税平稳落地。”国家行政学院教授冯俏彬表示。

  据了解,房地产税作为地方主力税种,会根据各地情况,在不同地方略有差异。不过,不管在什么地方,可以明确的是,房地产税的征收,将按照评估值征收房地产税,这和此前业内的看法一致。

  有专家表示,房屋的评估值应是房屋市场价值,而非房产原值(即购房时价格),但由于近些年房价上涨较快,因此最终评估值应该会有折扣。预计房地产税的税率设定不会太高,否则会造成征不到税。

  按照沪渝两地试行的房产税来看,税率不高,会设定起征点、免征面积。业内人士认为,房地产税大概率会有累进制,持有太多套房可能会被课以惩罚性的税收,才能实现房地产资源更为均衡的配置。

  此外,关于商品房70年产权到期如何处理也备受关注。去年12月,国土资源部回复浙江少数住宅用地使用权到期问题时称,地方在相关“法律安排”明确之前,可以不需要提出续期申请、不收取费用和正常办理交易和登记手续。这也意味着,在房地产税立法时,有关70年产权问题将最终拍板。

  不过,在房地产税中,和“地”有关的问题才是亟待解决的。多了一个“地”字,也就意味着未来的持有税,征收对象不但是房屋价值,而且还将包括房屋下面的土地价值,是税收体系的综合改革。

  在周序中看来,现行的土地招拍挂,和房地产税存在重复征税的问题,关于农民自建房是否征税、大量国企的福利房是否纳入征收范围,都尚未有明确说法。

  “如果一定要对居民房产征收财产税,应该把土地的价值去掉,因为住宅是居民私有的,征财产税从法理上讲不矛盾。从根本上看,交易环节征税是一个更好的选择。房子交易时增值的部分,政府可以从中征收一部分税款,这样既有利于管理,又可以减少征收成本。”国家税务总局原副局长许善达在接受媒体专访时表示。

  事实上,对于房地产税而言,最大的矛盾是与现行税费制度的衔接问题,尤其是在土地出让金的缴纳方面。不过,在许善达看来,中国的房地产税,是土地国有制下对私人住宅征收的财产税,这在国际上难以找到借鉴先例。即便将来全面开征,规模也远不及私有制下的房产税规模大。

  理性看待降房价

  房地产税何时开征之所以一直牵动着众人的神经,是因为大家将其看作是“控房价神器”。但在财税专家看来,房地产税的出台,将意味着财税领域多个“打结”的点已经解开,这对于重树财税体系有着重要作用。

  “房地产税的本质是税制改革范畴的一部分,让房地产税制结构更合理。”一位业内人士表示。不过,对于降房价的作用,还需要观察。

  “目前各项房地产调控政策已几乎用到极致。长远来看,紧缩调控不能无限期持续,长效机制建设刻不容缓。在房地产税方面,预计未来将分时间批次、分具体方案逐步落地、区别执行。”连平表示。

  房地产税的目的不是刺破泡沫,而是缓解住房分配的两极分化,降低炒房预期,推动房价更加健康。在中国社科院城乡建设经济系主任、住建部政策研究中心原主任陈淮看来,房地产税是土地到商品房的各种税种;房产税就是你名下的房子每年要缴的税。前者是“关于房子的税”,后者是“持有房子的税”。

  事实上,中国房地产发展至今,一大利好在于持有环节几乎零成本,而交易环节税收也不高。在房地产供应短缺的大环境下,交易环节的所有税负,几乎全部会转移到买家头上。因此,增加持有环节的税负,更有针对性。

  不过,到目前为止,全球范围因为开征房地产税而导致房价大跌甚至崩盘的案例并不多见。

  “降房价是一个综合工程,不是其中一个环节就能解决,需要在住房制度方面予以改善,积极发展住房租赁市场,建立购租并举的住房制度。”连平表示。

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