楼市库存连降4个月 去库存稳房价仍是主旋律

　　2016年上半年，我国房地产市场在因城施策、有效化解房地产库存的政策指引下，整体朝着好的方向发展。政策及货币环境的持续宽松，推动了成交的增长，这也有效的促进了楼市去化周期的缩短。中国指数研究院统计的20个代表城市可售面积在上半年同比下降25.3%，处于近两年最低水平，库存消化时间缩短至7.7个月。

　　各地加入去库存大军 整体效果显著

　　在因城施策的方针下，辽宁、四川、湖南、山西、海南、浙江、广东、云南、重庆、贵阳等多个省市根据当地的库存情况，相继出台了包括鼓励农民工进城买房、放宽信贷政策、降低买房门槛、增加购房补贴、减少土地供应等去库存政策。

　　这种情况下，楼市经过半年的调整，去库存也取得了显著的成效。国家统计局7月15日发布的数据显示：1-6月份，商品房销售面积64302万平方米，同比增长27.9%，其中住宅销售面积增长了28.6%，商品房待售面积从3月-6月四个月连降，截止到6月末，商品房待售面积为71416万平，比5月份减少了753万平。

　　城市分化严重 三四线库存压力仍大

　　尽管2016年上半年楼市整体库存出现下降趋势，但不难看出，一二线城市是缩短去化周期的主力，而对于三四线城市来说，去库存的压力依旧非常大。中国指数研究院报告显示，一二线城市商品住宅库存压力已基本释放，三四线库存仍相对较高。根据重点城市可售面积及出清周期数据，一二线热点城市平均去化时间已经降到8.5个月以内，而多数三四线城市去化时间仍超过15个月，如湛江、运城、江阴等城市短期库存去化时间在20个月以上。

　　针对这种情况，业内人士认为，三四线城市的发展较为落后，对人口的吸引力较弱，人口外流现象显著，楼市需求量的不足，造成了库存压力的增加。

　　热点城市库存告急 合肥南京去化周期不足两个月

　　尽管2016年楼市首要任务是去库存，但对于部分热点城市，控房价也成为楼市的另一个重要任务。

　　2016年上半年，一线城市土地供应量有限、楼市需求量大，造成了一线城市房价上涨过快，楼市豪宅化趋势严重，而这一现象，直接导致了一线楼市需求的外溢，一线城市周边的热点城市接棒一线，轰轰烈烈的加入了“涨价”大军，去化周期大幅缩减，甚至有城市库存已告急。

　　以被称为楼市“四小龙”的南京、苏州、合肥、厦门为例，需求量大增导致这四个城市的房价涨幅已持续领涨全国，甚至一度超过北上广深，土地市场更是频频刷新地王。“无房可售”成为这些城市楼市的现状。数据显示，目前南京和合肥的去化周期已不足两个月，厦门去化周期约两个月，苏州去化周期约三个月。

　　在这种不同城市分化严重的情况下，一边是去库存之路漫漫，一边是库存告急房价地价双涨，未来一段时间内，去库存与控房价仍旧将是楼市最重要的主题。