楼市库存压力仍大 将去库存与产业转移结合起来

　　3月18日，国家统计局发布了“2月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”。数据显示，房价走势仍然呈现分化的现象，一线城市新建住宅和二手住宅的同比涨幅都超过了10%，深圳更是超过了50%；南京、厦门、杭州、合肥等二线城市的房价涨幅也比较高。而在部分二线城市及三四线城市，房价仍然是同比下降。在一线城市的引领下，更多城市的房价开始上涨，新建商品住宅价格指数同比下降的城市数量减少为37个。

　　去年12月召开的中央经济工作会议将“去库存”作为今年经济工作的五大任务之一，提出“要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格”。但市场的反应却与人们的预期背道而驰，今年以来，房价的总体走势是加速上涨。这当然是不利于消耗库存的，2月末商品房待售面积比去年末增加2077万平方米，达到73931万平方米，其中，住宅待售面积增加1387万平方米。显然，库存压力更大了。

　　2015年二季度以来，房价在走势分化中总体上涨，至今仍未改善。这种现象在以往的房价上涨周期中也出现过。根本原因在于区域发展不平衡，导致房地产市场出现供需结构性失衡。一线城市和东部地区发展水平高，吸引了大量外来人口，房地产市场需求快速增长，但这些城市的土地和空间是有限的，供给增长跟不上需求增长的步伐，因而房价上涨的动力很强。其他城市的土地和空间比较充足，但发展水平与一线城市差距很大，人口处于净流出的状况，因而房地产市场需求增长较慢，房价处于较低的水平。于是，一线城市及部分二线城市与其他城市的房价走势很容易分化。在以往的上涨周期中，其他城市由于“洼地效应”会对投资投机者产生吸引力，房价会在一线城市的引领下出现一波大幅上涨。而在这个上涨周期，虽然其他城市的房价在一线城市的引领下有一些上涨，但比以往缓慢得多，原因之一是中国经济正在减速，中西部地区遇到的问题比东部地区还多。

　　从需求侧来看，资金向一线城市集中，是房价走势分化的直接原因。从2015年地区社会融资规模增量来看，北京、广东、江苏、上海获得了最多融资。一线城市不但更容易获得银行信贷，其他金融工具也更多。今年快速发展的首付贷，就大多发生在一线城市。从供给侧来看，在房地产市场中，市场机制运转不畅，导致投机行为盛行，则加剧了房价走势的分化。房地产供应的周期很长，因此房价的指挥棒作用并不十分有效，房价上涨往往不能促进供给增长，反而可能使供给被囤积起来。这些年一线城市房价持续上涨，但土地供应少、开发进度慢，加剧了供不应求的状况。而在一线城市房价仍然快速上涨的情况下，其他城市的政府和开发商就不会有决心降低房价。

　　一方面，由于房地产形势分化、各地情况不同，化解房地产库存需要因城施策。另一方面，由于房价走势分化的根本原因在于区域发展不平衡、各地房地产市场相互影响，去库存工作其实是全国一盘棋，需要有全局思维，上级政府部门应该承担更多责任。去库存不能脚痛医脚，不能只看到房地产，而应从经济整体的角度去考虑问题，需要将去库存工作与促进区域平衡发展、推动产业和人口转移、培育经济发展新动能结合起来。

　　按照这样的思路，去库存应该是“安居工程”而不是让居民加杠杆。三四线城市在上级政府帮助下，平价（低于原来的价格）收购房地产库存，再以租或售的方式提供给在当地工作的人员（有一定的限购措施），当地的住房市场价也会随之下行。同时，改善公共服务。这样的“安居工程”可以吸引更多人口定居下来。“安居”要与“乐业”结合起来，政府部门促进产业向三四线城市转移，使当地居民有更多工作机会，他们“乐业”之后才能真正“安居”。而“安居工程”吸引人口转移，也能对产业转移起到促进作用。三四线城市的地方政府没有足够能力完成这样的“安居工程”及相应的产业转移，必须有更高层级的政府部门做出全局性的安排。