个人二手房买卖改征增值税影响有多大

　　国家税务总局局长王军介绍，与以往相比，此次营改增改革涉及数量多，有近1000万户纳税人；时间紧，只有不到两个月的实际准备时间；还有很多新增纳税人过去基本没接触过增值税，税务部门准备任务艰巨。

　　与以往相比，这次营改增有几点不同，包括首次涉及自然人缴纳增值税征管，比如个人二手房交易。这也就意味着以后二手房交易的营业税将改为增值税征收。那么，个人二手房买卖改征增值税影响有多大呢？

　　按照财政部网站2015年3月30日发布的《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》。从2015年3月31日起调整个人住房转让营业税政策，其中个人转卖已购普通住房，免征营业税的期限由目前的购房超过5年（含5年）下调为超过2年（含2年）。购买超过2年（含2年）的普通住房免征营业税；购买不足2年的住房对外出售全额征收营业税；购买超过2年（含2年）的非普通住房按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

　　专家表示，营业税改增值税的出发点是税法体制的完善，主要作用是间接抑止房地产炒作。

　　目前，营业税下，个人二手房买卖需缴纳5%的营业税，符合一定条件的住房买卖可免征营业税。而房地产的营业税主要按5.5%来征收，但是按照业内的猜测，房地产纳入营改增后适用税率在11%，这就有税负增加的担忧。

　　也有专家指出，将营业税改为增值税征收的办法对税负是否有所提高还要等具体的制度出来才可以探讨，需视不同情况而定。

　　这个环节的营业税改成增值税后，由于具体政策尚未出台，税负是否变化还未知。不动产业纳入“营改增”，可能适用6%、11%的税率，部分可能适用3%的征收率。

　　有人按照增值税11%的税率来计算，对比一下二手房营业税改增值税后的税费差异，主要可以分为两大情况：

　　首先是出售购买2年内的房屋

　　以出售价300万一套住宅，2年内无论是否普宅都要缴纳5.5%的税，即16.5万。

　　如果以11%的增值税计算，房屋出售价还是300万，但最初买入价是150万，抵扣掉进项税后大概需要缴纳14.7万元。但获利越多收的税就会超过营业税。比如出售价格为400万元，按照营业税需缴纳22万元；增值税就需缴纳24.77万元。

　　另一种是出售购买已满2年的房屋

　　对普通住宅而言，售价300万计算，2年外就不需要缴税了。如果增值税还是要缴，一缴就是14.7万元。

　　对非普通住宅而言，售价300万计算，和2年内的情况类似，可能差别不是很大。

　　通过计算，粗看对普通住宅似乎不太有利，所以政策制订上估计还有调整的可能。在完善税收制度的同时应该会考虑到合理的住房需求。另外，增值税出来的话，其他一些税理论上也会进行调整。值得指出的是，二手房交易税费除了营业税还涉及到契税、个税、土地增值税、印花税等税费。

　　据悉，目前，有关二手房营改增业内还有一种猜测是按增值税简易计税办法征收，征收税率为3%，这样税费较之前就有减少。也就是说，同样出售一套300万不满两年的住宅，抵扣掉进项税后，大概需要缴纳8.7万元。

　　也有专家介绍，“营改增”主要对个人二手交易的税收征管产生影响，此前营业税、个税、契税等，都是地税部门交税；“营改增”后，增值税要在国税部门交税，对征管有影响。