化解房地产金融风险 关键在去库存

       中央经济工作会议前夕，中央领导提出把化解过剩产能，降低实体经济企业成本，化解房地产库存和防范化解金融风险等列为“四个歼灭战”，成为中央经济工作会议所要部署的重要内容。这足见中央领导层把化解房地产库存、防范金融风险放到前所未有的高度。

　　面对部分地区的高房价和背后隐藏的金融风险，应该采取怎样的措施才能防微杜渐，把风险降到最低呢？

　　首先，要加大去库存力度，但绝对不是鼓励投机性需求入市。现在三四线城市投资投机性需求逐步减弱，而一二线城市投机性购房需求受到政策影响正在升温。通过减免普通商品住房交易税费，促进自住型需求购房是去库存的应有之义，但盲目鼓励投机性需求入市会加大房价泡沫风险。

　　其次，要防控房地产风险，应减少涉房企业的投资风险，扶持开发企业转型升级。在一些主业不是房地产的开发企业转型时，在土地用途调整、行政审批、税费方面给予部分扶持。鼓励企业并购重组，以减少烂尾楼。

　　再次，对于房价畸高、住房供需矛盾突出的热点城市，当地政府应加大普通住房土地供应，加快住房用地入市节奏。同时在补交土地出让金和科学规划的前提下，支持商改住、工改住。只有增加一线城市的土地供应，才能真正遏制房价泡沫风险。

　　最后，促进房地产企业转型投资，在商品房去库存的同时，政府一方面要大力发展危棚简屋的改造，通过税收优惠鼓励房企营建经济适用房、廉租房，这样可对城市中低收入群体起到托底作用。另一方面，鼓励房企将部分商品房转化成经济适用房、廉租房，这样可以加大去库存力度，有利于解决城市中低收入群体的住房问题。

　　接下来，各级政府应出台更多“鼓励自住需求，打击投机需求”的政策。一方面，将过剩的商品房转化成经济适用房、廉租房来满足城市各类居民的基本住房需求。另一方面，加重投机者在购房持有环节的成本，促进楼市健康发展。