房地产板块见大底为时不远了

　　楼市“去库存”是近期热词。先是11月10日，习近平在中央财经小组会上强调要“化解房地产库存，促进房地产业持续发展”，随后国务院常务会议提出“以加快户籍制度改革带动住房、家电等消费”，再然后，《住房公积金管理条例（修订送审稿）》于前几天公布，公积金信贷资产证券化提上议事日程。

　　必须说，楼市去库存，应该是数年前就可预见，并在去年初就已开始的行动，到现在它依然是一个热词，只表明这本身就是一场持久战，房地产软着陆需要数年时间。尽管去库存形势严峻，但从中央去年以来的政策看，完全是从容不迫、尽在掌控的节奏，大招一个一个放，逐渐加码，毫无火急火燎慌不择路的乱象，说明这事离失控还很遥远。

　　观察中国房地产，有这么基本的几条，是我们必须要明白的：

　　1、整体虽有泡沫，但存在结构性偏紧，一线城市和部分人口流入较多的二线城市房价仍在上涨；

　　2、房地产虽是消费品，但有很强的金融属性，跟经济周期货币周期关系密切；

　　3、房地产又是一种需求弹性很大的消费品，不像食品，你吃得少半饿着有损健康，吃多了营养富裕同样有损健康，房子不一样，你三口之家住80平也行，住18平也行，住800平也行，到底住多大，取决于你的收入，取决于你的富裕程度。

　　综合以上三点，我们基本可以判断：当前房地产去库存，与经济形势呈一种互相扶持或互相拆台的关系。

　　如果经济形势好，居民收入增长，房地产去库存相对较容易，比如，你在一线城市住着100平的公寓，但何妨在老家小镇再添一套小楼，逢年过节回去小住？而房地产的去库存本身，又倒过来促进经济良性发展。如果经济形势不好，陷入债务通缩，大家争相卖房还债，那么，连当前一线城市房价稳中有升的形势都会丧失，房地产硬着陆也必将重创中国经济。

　　这就是为什么当前保持宏观经济稳定非常必要！而中央也有能力有财力有大把政策工具为经济托底。随着人民币加入SDR，股市转暖，经济托底力度加码，明年可能在财政政策上会更加积极，在这样良好环境下，佐以充分有效的政策工具，楼市去库存，房地产软着陆，

　　那么，特别管用的楼市政策工具，都有哪些呢？主要有这么几条：

　　一是降息。人民币利率正处在一个长期下降的通道之中，这是楼市去库存最有利的大背景。

　　二是货币化棚改。政府在市场上把房子买下来，提供给那些有需要的人。农民进城还有最后一站，户籍改革还能释放出一部分房地产需求。政府理应“购”得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜。别忘了我们是社会主义国家，别忘了我们还有“共同富裕”的理念。

　　三是住房抵押资产证券化。大家不要一提这个，就想到美国两房，就想到美国金融危机，两码事。美国房地产危机与零首付高度相关，也与他们的经济战略有关，有机会我会把这个掰开来细说。而中国从来没有零首付这回事，我们的首付一直坚守20%－30%的底线，要不银行怎么会把个人房贷视为最优质的业务呢。

　　住房抵押资产证券化可以盘活存量资金，也能缓解“资产荒”，是中国迟早要动用的大招。其它如取消限购，降低首付比例等等，可腾挪的政策空间还有很多，就不一一列举了。

　　必须明白，目前这个阶段加码楼市去库存，是当前“供给侧改革”的一部分。把沉淀在楼市库存的资金解放出来，给坐困愁城的中小房企一条活路，让更多的资源诀别旧经济，投身新经济，投身新供给和新消费，既有利于促进经济转型，也有利于给虚胖的房地产业瘦身，房地产业将因此而更健康。

　　去年房地产投资还呈两位数的增长，到现在，房地产的投资增速已下降到5%以下了，虽然因此给中国经济带来巨大困难，但这也是难免的一痛，必须经受。到明年，如果房地产投资增速回落到2%－3%，房地产对整体经济的拖累将会越来越趋向缓和。只要房地产见底，中国经济就必然见底。

　　如此，反应在资本市场上，我们还有没有必要对整个房地产板块如此悲观？不错，房地产最辉煌的时期已经过去，但房地产业本身永远不会过去，美国房地产不是也复苏了么？大浪淘沙，剩者为王，一番洗牌之后，活下来的房地产龙头企业将出现转机。可以预见，到明年某个时候，房地产板块必有一波行情，并以此带动金融板块重心提升。打开万科走势图瞧瞧，大股灾人家跌了吗？没跌，一直横着，还有比大股灾更恐怖的事吗？股灾都没跌，还有什么更恐怖的事能让万科跌一把请问？答案不言自明。

　　金融地产的上升，当然就意味着股市本身的重心提升。作为对实体经济的提前反应，股指永远是要在相对的高位，眺望经济见底。