全国土地出让收入跌近四成 今年济南历城供地最多

　　财政部公布了8月份的数据，1-8月份土地出让收入比去年同期已经减少了超过一万亿，下降38.4%。从年初的供地减少，到年后的土地市场成交疲软，土地市场几乎一直在“低迷”。虽然从八月份开始房地产市场有所回暖，但截至八月底对土地市场还没有明显的带动作用。值得注意的是，土地出让收入的减少，或将给各地财政方面带来一定影响。

　　供应少了 流拍不少

　　从年初开始，减少土地供应几乎成为大多数城市的主调，如今八个月过去了，减少的土地供应并未让土地成为“稀缺产品”，从成交情况来看，大量土地出现了流拍。数据统计，全国300个城市共成交土地1531宗，环比减少30%，同比减少36%；成交面积5389万平方米，环比减少29%，同比减少40%。成交环比、同比减少的幅度，均大大超过了供应环比、同比减少的幅度。

　　9月15日财政部公布的数据显示，8月份房地产营业税增长28.1%，主要是受房地产销售回暖带动，但销售回暖并没有带动土地收入同步增长，相反土地市场仍保持高速回落的态势，1-8月，国有土地使用权出让收入同比下降38.4%。

　　此外，在监测的300个城市经营性土地中，7月土地市场成交面积3190万平方米，环比下降8%，成交总价914亿元，较6月下降32%；8月成交继续大幅回落，成交面积2884万平方米，同比下滑55.1%，成交总价710亿元，较7月下降35%。7、8月出让的土地中，一线城市成交金额占27%，二线城市占57%，三四线城市仅占16%。

　　供需失衡 房企矛盾

　　8月31日到9月9日，10天内北京出现了连续4宗楼面价超过5万的地王。在如此艰难的土地市场下，一面是一线城市争夺激烈，一面是三四线城市土地流拍，供需严重失衡。

　　虽然一线城市的房地产市场回暖让开发商松了一口气，甚至感觉到“春天来了”，抓住稻草的他们集中跑到一线城市哄抢土地，在一定程度上又加剧了三四线城市的去库存困境。

　　这让很多开发商很矛盾，不能去过剩的三四线，只能抢一二线尤其是一线土地，但这又会将一线土地推至天价。

　　中原地产研究部统计数据显示，截至9月13日，一二线城市在金九银十初期地王频出。9月一线城市成交7宗住宅土地，平均溢价率超过34.53%。平均楼面价达到了1.73万每平方米的年内最高点，二线城市也已经成交了72宗土地，平均溢价率高达47%。平均楼面价也达到了3715元每平方米，均为年内最高点，也创造了最近几年的最高纪录。

　　从房企动向来看，2015年，前十大标杆房企拿地全面回归一二线，标杆房企一线城市已经购入土地面积684万平方米，二线城市购入土地2959万平方米。这两大指标均处于历史最高纪录。年内，标杆房企在一线城市拿地占比高达12.4%，而在一二线城市合计高达65.9%，基本已经放弃三四线市场。

　　潜在风险 或将爆发

　　中国农业大学资源与环境学院教授朱道林指出，当地方土地财政下滑时，就容易发生债务危机和金融风险。特别是当经济出现周期性变化、房地产市场出现波动时，地方政府融资平台存在的潜在风险就会爆发出来。

　　“许多地方政府不仅还债要靠土地，贷款也要靠土地。”国土资源部信息中心实验室副处长郭文华指出，地方融资的主要途径是土地抵押贷款，银行贷款是债务的主要来源，这也意味着，一旦土地贬值，可能还会并发社会和金融风险。

　　此外，土地出让收入的使用范围包括征地和拆迁补偿支出、土地开发支出、城市建设支出等。土地收入的锐减，直接影响征地进度，城市基础设施建设的支持也会减少，而基础设施建设的大量贷款偿还将形成巨大压力。

　　从去年以来，为应对房地产下滑而拖累宏观经济增速，相关部委采取取消房地产限购、限贷政策，降低住房首付比例和住房交易环节税等措施。针对货币政策传导不畅和实体融资成本过高，自去年11月以来，四次降息、三次降低存款准备金率，并利用其他货币政策工具，引导利率下降。